為低收入借款人提供更好的抵押貸款 - 彭博社

經濟復甦提升了許多房主的房產價值，但停滯的工資和更嚴格的貸款標準使許多低收入和中等收入家庭無法進入市場。一對不太可能的合作伙伴認為他們有解決方案。一方面是愛德華·平託，他是保守派智庫美國企業研究所的學者，他將金融危機歸咎於政府的可負擔住房政策。另一方面是布魯斯·馬克斯，一位長期的消費者權益倡導者，他創立並運營着美國鄰里援助公司。他們剛剛推出了一個新項目，NACA正在為美國銀行進行測試，試圖創造一種對借款人和貸款人來説既更可負擔又風險更小的抵押貸款。

平託表示，他和馬克斯在5月的一次小組討論中發生衝突後開始研究這個想法。平託對幫助低收入借款人的典型方式——減少30年抵押貸款的首付款金額持懷疑態度。他表示，住房崩潰表明，經濟條件不佳的人在典型的30年貸款中無法快速積累資產，這使他們在經濟和房價下滑時更脆弱。“在任何特定地區，一棟房子的波動性可能是巨大的，”平託説。“我們把那些最無法承受波動的人放進了房子裏。”另一方面，馬克斯的非營利組織致力於幫助低收入和中等收入人羣購房，通常通過幫助他們獲得無首付的貸款。

他們同意會面，並進行了平託所稱的“非常漫長、詳細的對話”，討論如何幫助人們在更快地積累資產的同時負擔得起住房。在初次會議後，平託表示，他們“花了數小時會面、交談並概述如何實現這一目標。”最終，他們提出了一種他們稱之為財富建設住房貸款的抵押貸款。

關鍵是將其設為15年貸款，這使借款人能夠更快地償還本金並建立資產，並且通常以較低的利率進行，因為短期貸款對貸方的風險較小。不過，較短的期限也意味着更高的月供。為了應對這一點，他們尋找降低利率的方法。財富建設貸款要求借款人擁有私人抵押貸款保險，並限制他們申請房屋淨值貸款。為了使借款人能夠負擔得起“點數”——一種降低利率的前期費用——抵押貸款計劃允許貸款覆蓋房屋價值的最高100%，而不是聯邦住房管理局抵押貸款的96.5%上限。Pinto表示，他希望一些銀行能夠為一些低收入借款人承擔點數費用，作為其社區發展計劃的一部分。

在評估信用worthiness時，貸方通常關注月供佔借款人收入的百分比。Pinto的計劃採用了所謂的“剩餘收入”方法，這是退伍軍人事務部成功使用的。正如我在這個夏天報道的那樣，許多經濟學家更喜歡VA的方法，該方法將家庭在交通和兒童保育等必需品上的支出加總，然後查看剩餘的住房支出。這種承保方法應該使貸款風險更小——這反過來應該降低利率。

Pinto表示，他正在與地區銀行和抵押貸款貸方進行討論，以啓動更多的試點項目。“要成為遊戲規則的改變者，你需要有很多人蔘與其中，”Pinto説，他對他和Marks在最近一次會議上宣佈該計劃時所獲得的反應感到滿意。在那裏，Joseph Smith，監測25億美元國家抵押貸款和解的錯誤止贖行為，在準備好的發言中表示，在對借款人、倡導者和公共官員“進行了大量傾聽”後，他開始相信“如果沒有實質性的房屋淨值，30年固定利率抵押貸款會增加借款人整體財務狀況的脆弱性，並使借款人面臨長期風險。”Smith讚揚了新計劃，並補充道：“先生們，我向你們致敬。”