隨着房屋銷售放緩，建築商提供燒烤、游泳池等優惠 - 彭博社

攝影：Michael Friberg 為彭博商業週刊拍攝約瑟夫·貝本在聽説位於鳳凰城郊區的一個名為吉爾伯特橋的社區後，開始考慮購買新房，該社區已有一年曆史，10家房屋建築商為買家提供游泳池、內置燒烤和補貼抵押貸款等激勵措施。貝本是百思買的總經理，在決定購買伍德賽德住宅公司建造的一棟房子之前，參觀了三個銷售辦公室，該公司同意承擔他高達10,000美元的成交費用，以及他想要的另一項優惠。“當我看到這個交易時，這看起來是一個不錯的商業決定，”貝本説，他將支付332,000美元購買一棟計劃於2月完工的3,000平方英尺的房子。“而且我想要一個游泳池。”

在鳳凰城、薩克拉門託、拉斯維加斯和奧蘭多等波動較大的房地產市場，隨着銷售放緩，建築商們正在加大優惠力度。2013年，由於投資者購買房屋出租，價格大幅上漲，導致買家望而卻步。而市場也感受到了聯邦住房管理局減少抵押貸款額度的影響。“鳳凰城的市場非常緩慢；薩克拉門託的情況則不穩定，”加利福尼亞州爾灣的住房顧問約翰·伯恩斯説。“投資者進入市場，推動價格上漲得有些過高。然後，聯邦住房管理局對新房市場造成了很大的衝擊。”

借款人在經歷止贖後，僅需三年即可符合聯邦住房管理局的貸款資格，而對於希望獲得房利美貸款的借款人，等待期可能長達七年。這使得聯邦住房管理局的貸款在鳳凰城和其他受到房地產崩潰影響最嚴重的市場中變得至關重要，這些市場充滿了因止贖而失去住房的人。聯邦住房管理局的貸款要求的首付款最低可低至購房價格的3.5%，而其承保要求，包括信用評分，比許多其他傳統抵押貸款的要求更為靈活。

然而，在一月份，聯邦政府為了吸引私人資本回歸，正在減少其在抵押貸款市場的角色，削減了652個高成本美國縣的最大FHA貸款額度。在鳳凰城，限額降至271,050美元——比新房的中位價格低約24,000美元——從之前的346,250美元降下。拉斯維加斯地區的限額縮減了28%，薩克拉門托地區則縮減了18%。亞利桑那州Shea Homes的亞利桑那分部總裁Buddy Satterfield説：“我們本來有一個良好的復甦，然後發生了這種情況。當你把FHA限額降到271,000美元時，正好擊中了我們的甜蜜點。”

根據鳳凰城Belfiore房地產諮詢公司的總裁Jim Belfiore的説法，過去一年，鳳凰城的新房社區數量增長了三分之一，達到了457個，但每個社區的銷售額在上個月同比下降了45%。他説，包括激勵措施在內的價格在九月份比去年下降了0.2%，而去年則上漲了7.5%。埃爾帕索住房研究中心的高級研究分析師Alex Barron表示：“鳳凰城是一個關於過於激進地提高價格和過於激進地開放社區的警示故事。這是一個糟糕的組合，負擔能力失控，而FHA限額又下降了。”

根據拉斯維加斯的諮詢公司Home Builders Research的總裁Dennis Smith的説法，內華達州的建築商今年也經歷了銷售的急劇下降，儘管由於土地供應有限和審批延遲，他們沒有像亞利桑那州的同行那樣開設那麼多社區。他説，在2013年增長了32%之後，拉斯維加斯地區今年前八個月的新房銷售比去年下降了26%。

在薩克拉門託，上個月新房銷售比去年下降了16%，建築商開始對完工的房屋進行折扣，研究公司Metrostudy的北加州地區主任Greg Gross表示。“幾乎沒有任何新建房屋符合新的FHA限額，”他説。“去年，有很多。”在奧蘭多，建築商正在宣傳折扣和家電套餐，並提供支付過户費用的服務，6月份新房銷售數量比去年下降了近19%，這是Metrostudy提供的最新數據。

儘管放緩，鳳凰城的建築商仍在開設社區，以期待RL Brown Housing Reports預測的需求將在未來五年內翻倍，這得益於就業增長和老年人的湧入。目前，這是一個買方市場。“我喜歡競爭——這對我們有好處，”來自芝加哥的退休人員Bob Berg説，他和妻子在7月份以240,000美元的價格購買了位於Bridges的Shea Homes開發的房子。在查看了該地區四家房屋建築商的產品後，Berg夫婦成功談判將房價降低了近10,000美元，房子配備了升級的櫥櫃和花崗岩枱面。“有幾位建築商對我説，‘你需要什麼才能購買這套房子？’當他們這樣説時，確實有點極端。這告訴我他們想要出售這套房子。”