為什麼中國百萬富翁在洛杉磯郊區購買豪宅？ - 彭博社
Karen Weise
“哦，嘿！你怎麼樣？”拉利·奧爾內拉斯大喊着，探出他那輛一塵不染的白色皮卡車的窗外。他認出了街對面的那個人，一個站在正在建設的托斯卡納風格豪宅前的開發商。“你藏在哪裏了？我給你打電話，你卻不回我。”
奧爾內拉斯是加利福尼亞州阿卡迪亞的一名非正式經紀人，阿卡迪亞是洛杉磯的一個郊區，位於聖加布裏埃爾山腳下。他一直在留意那位開發商，一個有着輕微梳背髮型的亞洲人，名叫馬克。奧爾內拉斯找到兩位年長的房主，他們終於同意出售他們的房產，他知道馬克和這裏所有的開發商一樣，需要土地來為來自中國大陸的富裕客户建造豪宅。
奧爾內拉斯快速報出附近街道的地址。“三一一，那傢伙，他真瘋狂，”他説，搖着頭。“他想要280萬。”他指的是百萬美元。“然後354，他們想要200萬。”
這塊地有17,000平方英尺。“十七萬要200萬？”馬克 incredulous地問。
“我知道，”奧爾內拉斯説。“他們瘋了。”
一年前，這處房產的售價為130萬美元，但阿卡迪亞正在蓬勃發展。居民們已經習慣於收到提供立即現金交易的明信片，並目睹8,000平方英尺的房屋在他們的普通分層住宅旁邊拔地而起。對於來自中國大陸的買家來説，阿卡迪亞提供了優秀的學校、大面積的土地和寬鬆的建築規範，以及一個可以將他們的資金停放在中國政府無法觸及的地方。
這個城市，人口57,600，預計今年將有大約150棟老房子——比正常情況多出53%——被拆除，取而代之的是豪宅。這些交易發生得很快，且很少公開列出。通常，鄰居即將建造大房子的第一個跡象是草坪變成棕色。這意味着鄰居停止了澆水，綠色的建築網即將搭建起來。
Ornelas將賣家與開發商匹配。交易發生得很快；許多交易並未公開上市達蒙·卡薩雷斯為《彭博商業週刊》撰稿
這股來自中國的資金潮，儘管面臨嚴格的貨幣管制，幫助這座城市建造了一座價值2000萬美元的高中表演藝術中心，並使當地的梅賽德斯經銷商得以擴展。“感謝他們來到這裏，”在阿卡迪亞做了多年的經紀人佩吉·方·陳説。“他們拯救了我們的經濟衰退。”新居民來自中國日益崛起的百萬富翁階層——那些在西藏修建鐵路、在北京轉化生物能源以及在重慶開發房地產的企業家。一位650萬美元房產的共同擁有者是一名19歲的大學生，是一家國有公司的首席執行官的女兒。
阿卡迪亞是美國各地正在發生的事情的濃縮版。 胡潤報告，一本關於中國富裕精英的上海雜誌，估計幾乎三分之二的中國百萬富翁已經移民或計劃移民。他們正在從西雅圖到紐約搶購房屋，在第五大道購買奢侈品，並全額支付將孩子送往美國大學的費用。根據波士頓諮詢集團的數據，中國國籍人士在海外持有大約6600億美元的個人財富，而全國房地產經紀人協會表示 $220億美元的資金在過去一年中用於購買美國房產。阿卡迪亞在過去幾年中成為了購買狂潮的熱土，長期居民感到矛盾——對不斷上漲的房產價值感到興奮，但又擔心這會如何改變他們的城鎮。他們越來越擔心如果中國資金的洪流結束，當地經濟會發生什麼。
在街角，奧爾內拉斯和馬克同意見面喝咖啡，討論其他交易。在他開車離開之前，奧爾內拉斯問開發商是否想和記者談談。馬克拒絕了，表示他儘量保持低調。“看到了嗎？”奧爾內拉斯在開車時向乘客座位傾身，揚起眉毛説。“在阿卡迪亞，這裏的一切都是秘密。”
10月16日（彭博社）——在加利福尼亞州南帕薩迪納，預計今年將有1到2棟房屋被拆除，並被豪宅取代。在阿卡迪亞，幾鎮之外，這個數字躍升至150棟房屋。許多新居民來自中國日益增長的百萬富翁。彭博商業週刊探討了為什麼是阿卡迪亞，以及為什麼是現在。（來源：彭博社）
在1903年成立後的近一個世紀裏，阿卡迪亞是 白人和保守的。在20世紀30年代末，超過90%的城市房產擁有者簽署了由商會傳播的協議，只向 白人買家出售房產。它的 聖安妮塔賽馬場 在第二次世界大戰期間關押了約19,000名日本美國人，他們被遷移到拘留營。在1980年代初，來自台灣的移民湧入，主要是因為優秀的公立學校吸引了他們。1989年天安門廣場抗議後，第二波移民來自香港。該市的亞裔人口從1980年的4%增長到2010年的59%。起初存在緊張關係——一封信在當地報紙上讚揚了一項提議禁止非英語店面的計劃，寫道：“請把你的亞洲標誌留在老家，變得美國化。”隨着時間的推移，新居民參與了市民生活，加入了扶輪社，進入地方政府，並開設了如鼎泰豐餃子館這樣的商店，這是一家位於購物中心角落的台灣餐廳。
阿卡迪亞沒有真正的市中心，只有低矮的商業街道，兩旁是房地產辦公室和奶茶店；鼎泰豐是這裏最接近中心的地方。女招待用對講機管理着人們排隊一個小時等待豐腴的湯餃和豬肉包。在十年前，奧爾內拉斯就在這裏進入了中國房地產市場。一天午餐後，他看到一輛法拉利停在外面。“哇，那是一輛漂亮的車，”他説。車主是中國人，問奧爾內拉斯是否想開一圈。奧爾內拉斯擠進去，快速兜了一圈。當他回來時，一個白人路過並對車主進行了種族侮辱。
“我説，‘別管那傢伙，’”奧爾內拉斯回憶道。談話升級為拳擊，結果對挑釁者來説很糟糕。奧爾內拉斯是一名越南老兵，曾在做碼頭工人時為現金進行無規則拳擊。“那個中國人説，‘我很陌生。你為什麼要為我辯護？’我説，‘在這個世界上，我們都是平等的，夥計。’”之後，奧爾內拉斯説，“我就認識了他的人，然後我接觸了不同的開發商。”
“顯然，如果你的房子不符合風水，那我們根本就不會談話”
奧爾內拉斯將他們與賣家匹配。他會順路去車庫銷售與業主聊天，當他在阿卡迪亞的街道上開車時，他尋找房主可能需要錢的跡象。在七月一個炎熱的日子裏，他在城市的山腳下進行偵查。“那邊的屋頂在翹起，”他説，指着一棟老式的牧場房子。“這個，他們換了新屋頂，但房子狀況很糟。”奧爾內拉斯停在一個角落的地塊上，那裏正在建設一處物業。“看看那房子有多大，”他説。“哇，巨大。”
正如奧爾內拉斯所説，去年房地產網站 Zillow 估計該物業的價值為120萬美元，而他代表一位開發商向業主報價150萬美元。業主的兄弟在執法部門工作，打電話給奧爾內拉斯詢問他是否在洗錢。“我告訴他，‘這對我來説就是房子的價值，’你知道嗎？然後他有點調查看看這是不是黑錢。一切都是合法的，所以他把房子賣給了我們。”奧爾內拉斯的故事可以與公共記錄核對，確實成立——Zillow確實做出了較低的估計，這棟房子以150萬美元售出，業主的兄弟是縣警長辦公室的一名中士。（這位執法人員沒有回應評論請求。）
接下來，奧爾內拉斯驅車前往城市上蘭喬社區的一處建築工地，這裏大塊土地沿着被優雅橡樹遮蔽的彎曲街道排列。在工地上，電鋸聲轟鳴，堆疊的膠合板躺在混凝土基礎上。理查德·史密斯，陽光曬黑的建築公司老闆，正在阿卡迪亞的七個住宅項目上工作，他走過來聊聊生意。史密斯正在為一位開發商建造一棟11,000平方英尺的房子，他説開發商預計將以800萬到900萬美元的價格出售。史密斯在阿卡迪亞長大，他的公司只有亞洲客户。他們有特定的偏好。“顯然，如果你的房子不符合風水，那我們根本就不會談話，”他説。這意味着要注意樓梯的數量、房間的朝向以及材料的排列。“而理解水的價值，這可能是我的一個關鍵優勢，”他説。“如果你去找中國的任何成功商人，甚至在這裏，他們通常會在辦公桌後面掛一幅水的照片。”他掏出手機，滑動到一個項目的照片，照片中有一個瀑布從涼亭頂部傾瀉而下，流入後院游泳池。
2013年7月以275萬美元出售的拆遷房攝影：Damon Casarez，彭博商業週刊
史密斯説，阿卡迪亞的新買家中有很多人不會説英語。“他們剛剛來到這裏，”他説。“他們在那個EB——叫什麼來着？”他指的是美國向至少投資50萬美元於美國開發項目的外國人發放的EB-5簽證。國會在1990年創建了這個項目以刺激投資，最近對簽證的需求增長。今年，政府首次在年末之前就發放了1萬個簽證的年度配額，其中85%被中國國籍人士搶購。該地區的經紀人表示，這是買家來到城裏的最常見方式。“一旦他們獲得居留權，他們就想把家人帶過來，接受美國的教育，”房地產經紀人Ricky Seow説。“他們可以在加利福尼亞開始新的生活。” 當19歲的程千榮沿着從洛杉磯國際機場通往阿卡迪亞的高速公路向東行駛時，尾燈飛速掠過，她在6月向她的22,000名Instagram粉絲髮布了一段視頻。那天晚上，她站在一個大理石廚房裏，用金色的iPhone對着鏡子，側身，拍了一張照片，寫道：“我終於回家了。”
加載中
。。
在俄勒岡大學學習商業的二年級學生程（在美國稱為Heli）在中國是一位小有名氣的社交媒體名人。在自拍中，她的長直髮和大眼睛的凝視讓她看起來比實際年齡年輕。她的追隨者對她的風格表示驚歎，並對她享用冰沙、與玩具動物合影以及微笑着與一個看起來像一堆蒂芙尼盒子的生日蛋糕合影的照片讚不絕口。
2013年底，程和她的母親王軍以650萬美元的價格在阿卡迪亞購買了一棟9000平方英尺的房子，裏面有游泳池和水療中心。根據洛杉磯的房地產檔案，王的丈夫是程青濤。他是中國華陽經濟貿易集團的首席執行官，該公司是中央政府設立的第一批國有企業之一，至今仍持有大部分股份。Heli的兩層別墅風格的家距離她姑姑的家只有幾英里，姑姑嫁給了程的哥哥程青博。青博是中國第一位私人鐵路擁有者，到2013年，他是中國第257位富豪，估計身價為10.6億美元，胡潤表示。今年6月，上海警方逮捕了青博，因涉嫌欺騙他人投資，包括一個中國商業新聞稱不存在的項目。
對於大多數阿卡迪亞居民來説，很難知道Heli是否擁有隔壁的房子。一位業主協會成員估計，大約20%的新購房產處於空置狀態，而對於那些不會説普通話的人來説，語言障礙使得與鄰居的交流僅限於揮手。對於許多銷售，公共記錄無法提供瞭解新業主身份的途徑。記錄的契約可能僅顯示買方姓名的英文音譯，沒有簽名。一些公共文件提供了小線索：在天安門廣場附近的豪華公寓的第二個地址；如果文件在廣州的美國大使館公證，則有印章；丈夫將土地權利讓給妻子；或用漢字簽名。
中國國民在海外持有6600億美元的個人財富；他們在過去一年中花費了220億美元購買美國房產
其中一些線索與中國的公共文件相符。在程氏家族北面一英里處，傅有紅和張健，這對在中國創辦了一家制藥分銷商的夫婦，在開始將農業廢物轉化為能源的業務之前，購買了一處價值350萬美元的房產，廣告稱其為“壯觀的全新法國諾曼底莊園”。農藥製造商滙豐國際美國公司在2012年早早進入了這一繁榮，花費340萬美元購買了一棟帶有宏偉圓形樓梯和瑞典桑拿的房子。該公司表示，該物業用作其貿易業務的辦公室，而不是個人住宅。而在阿卡迪亞一個稀有的封閉社區中，一處價值320萬美元的房產被一位名叫曾芳的廣州女性購買，她經營着一個移民網站網絡，其中一個網站baby-usa.net告訴中國母親她們可以在阿卡迪亞衞理公會醫院分娩。
幾英里以南，另一棟新房子，這棟房子採用托斯卡納風格和摩爾窗簾，去年賣給了一位名叫金麗平的女性。她的丈夫杜建明是中國最大的鋼結構私營建築商之一。他的公司在上海建造了橋樑，並在青藏高原上連接鐵路。他的妻子在2013年9月以480萬美元購買了這棟8000平方英尺的房子，正值這對夫婦在國內面臨財務壓力之時。他們在中國因未償還貸款而輸掉了三起訴訟，但他們在加利福尼亞的家看起來狀態良好，前門的修剪植物上繫着小紅絲帶。
一棟位於南第六大道的金菊黃房子屬於陶偉生和杜小娟，他們在重慶開發住宅和經營酒店。陶在中國因收藏書法和繪畫而聞名，並因據稱向官員行賄而受到關注。根據國營媒體的報道，2004年，陶和一位商業夥伴在澳門賭場償還了一位地方官員的賭博債務。這位官員曾給他們提供了一份他們需要的土地證書，以便申請貸款。2010年，法院判定該官員貪污罪成立，並判處其緩期執行死刑。檢察官沒有對陶和他的夥伴提出指控。房主或其代表拒絕評論或未回應採訪請求。
最近，一些中國投資者聚集資金購買阿卡迪亞的房屋，這些房屋通常無人居住。今年春天，超過400名居民參加了與警察局的社區會議，部分原因是擔心針對空置豪宅的入室盜竊事件頻發。當房產出現漏水或其他問題時，甚至連市政府也難以確定責任人。“我們該聯繫誰？我們該如何聯繫他們？”市建築部門的社區發展管理員吉姆·卡薩馬説。“有時候這並不容易。” **阿卡迪亞今年有望創下收入紀錄。**截至6月的財政年度，建築許可證和開發費用達到了790萬美元，比去年增長了72%。這裏寧靜的街道上，園丁在吹落葉，工人在鋪設屋頂。今年夏天，高中更新了其體育館和餐廳。對於一代年長的房主來説，這一繁榮創造了可觀的財富。大蕭條對許多退休人員造成了嚴重打擊，但現在他們已經出售房產，搬到幾英里外的更便宜的地方。正如承包商史密斯所説：“他們仍然住得很近，但他們的銀行賬户裏有200萬美元。”
隨着許多房屋空置和語言障礙的普遍存在，不信任感正在加劇。出現了奇怪的謠言——地方官員受賄；婚紗攝影工作室作為按摩店的幌子——還有更奇怪的真相。在阿卡迪亞警察局附近，一名當地電視新聞記者發現一家酒店被用作生育旅遊。一位業主協會的成員表示，一位開發商在多個會議上告訴當地委員會，他正在建造的三棟房屋都是為他自己的家庭。當委員會質問他時，他説他的妻子無法決定她想要哪一棟。
“我們正在經歷的增長並不典型，”Kasama説。“這並不是説我們有新的分區。是房屋在增長。”該市的業主協會能做的也有限——三年前，該市改變了一項規定，限制了他們對房屋大小的限制能力。
鄰里糾紛變得越來越激烈。當地皮膚科醫生董昌告訴扶輪社，他在1970年代初離開台灣時“帶着兩袋米和一個煎鍋”，他正在起訴在他旁邊建造豪宅的開發商，因其砍掉了他財產上的一棵老橡樹。他尋求約28萬美元的賠償，稱損害是“故意的、欺詐的、壓迫的、惡意的和卑鄙的。”
一塊紅色標誌寫着“對狗的炮”懸掛在開發商安裝的兩門指向街對面鄰居的複製炮之一上由阿卡迪亞市提供
然後是炮的事件。那場爭鬥發生在西拉斯弗洛雷斯大道上，這裏有一排混合着老房子和新建築的街區，包括由Huy Fong辣椒醬大亨大衞·陳擁有的一棟房子。一個家庭在2008年搬進新家，並在前人行道兩側放置了兩座腰高的獅子雕像，這些“福犬”守護着中國皇宮。幾年後，一位名叫Ricky Tang的開發商開始在街對面建造自己的房子。Tang不喜歡這些獅子，但它們的主人拒絕將其移除。根據市政記錄，2011年1月，Tang在他地塊前面的一個施工拖車上安裝了兩門複製炮，瞄準獅子。每門炮上懸掛着一塊用中文寫的“對狗的炮”的紅色標誌。“街對面的鄰居感到冒犯，”Kasama説。“他覺得它們看起來很具威脅性。”不久，一輛市政府的普鋭斯開了過來，閃着燈，官員懇請Tang拆除武器。他在討價還價一個月後同意了。Tang沒有回應評論請求。
瑪麗·加爾齊奧，一位寡婦，她是唐的鄰居，稱他“是個非常好的人。”她説他一直在勸説她以300萬美元的現金出售她那棟73年的房子。他帶來水果，並説她可以在找到其他地方安頓下來之前免租住。“他説，‘你是個好鄰居，瑪麗。我不想讓你離開，但我想要你的家。’” 阿卡迪亞的中國買家可能以不同的方式積累了財富，但他們面臨一個共同的問題：如何將現金轉移到美國。中國控制着其貨幣的流動，限制居民每年將超過50,000元人民幣兑換成外幣。以這樣的速度，一對夫婦需要半輩子的時間才能購買一套400萬美元的房子。
傑夫·尼德漢，滙豐銀行的高級副總裁，表示，買家最常見的做法是從他們在香港已有的個人或商業賬户轉賬，香港沒有限制。“在我們大多數買家的情況下，他們已經在中國以外積累了資金，”他説，並補充道銀行會核實資金的來源。
對於那些在香港沒有賬户的人來説，情況就更復雜了。當地經紀人陳平表示，有一種常見的變通方法。“我們稱之為‘人頭轉賬，’”她説。買家會找其他人——朋友、家人，或者必要時，付費的陌生人——每人轉賬一部分。“我曾經有一個客户在阿卡迪亞買了一棟190萬美元的房子，他説，‘沒問題。我有足夠的人頭，’”陳説。許多買家有合法的方式來轉賬資金，經紀人伊米·杜萊克説，但“我們沒有辦法合法地讓這麼多現金流入。”
當他們無法獲得足夠的資金時，財產記錄顯示許多人通過抵押貸款購買房屋，通常至少支付40%的首付。其他人則全現金購買，隨後再申請房屋淨值貸款，從而釋放資金用於在美國的其他投資，而無需再次經歷將資金跨越太平洋的繁瑣程序。阿卡迪亞的數十位中國房主從滙豐銀行和東西銀行獲得貸款，這兩家銀行在中國都有分支。滙豐銀行的尼德漢表示，銀行為“優質”客户提供折扣利率，並且可以根據國際信用評分和海外資產在美國承保貸款。東西銀行沒有回應評論請求。
即使他們對自己的城鎮感到擔憂，長期居住在阿卡迪亞的人們也擔心資金會突然結束。如果美國限制簽證，中國政府收緊政策，或者移民選擇其他地方投資，他們會發生什麼？“我們能走多高，我們無法預見，因為我們永遠不知道政策會如何變化，”房地產經紀人塞歐説。今年夏天，在中國中央電視台的一次曝光後，中國銀行結束了一項政府計劃，該計劃悄悄允許一些客户將無限量的人民幣兑換成美元並轉移到海外。而習近平主席的反腐運動則加大了經濟放緩的可能性。“在這次打擊之前，我正在進行一項房產的託管，天哪，他們無法將錢從中國轉出，”經紀人杜萊克説。交易最終未能達成。
斯蒂格·赫德倫住在有大炮的街區，住在他祖父於1937年建造的房子裏，他的祖父是一位土木工程師，在一切仍是苜蓿田的時候規劃了許多城市的道路。現在赫德倫在考慮是否應該離開。他收到了不錯的房屋報價，比如有一天早上，一個經紀人和一對夫婦在沒有通知的情況下開着黑色梅賽德斯駛入他的車道；經紀人敲響前門，説這對夫婦想買他的房子。他希望等到他最後一個兒子大學畢業，但他擔心他的“五年計劃”會讓他錯過繁榮。當他閲讀關於香港最近抗議活動的新聞時，他想知道中國的反應將如何影響大陸。“如果一個共產主義政府開始打壓，這不是更激勵人們將資金轉出國家嗎？”他問。或者打壓是否意味着他失去了出售的機會？這是阿卡迪亞的園丁、建築工人、汽車銷售員和奶茶製造商們所關心的核心問題，他們都依賴於從中國湧出的資金。現在，赫德倫認為他可以再等一段時間。他聽説奧爾內拉斯剛剛在街上促成了一筆280萬美元的交易。