奧克蘭現在可以命令房東驅逐性工作者 - 彭博社
Kriston Capps
本·馬戈特/AP週二晚上，奧克蘭的居民和記者密切關注着 奧克蘭市議會審議立法，旨在保護租户免受尋求提高租金的房東的侵害。在 迅速上漲的住房成本以及 關於 埃利斯法案風格的驅逐的故事在灣區蔓延的背景下，奧克蘭市議會通過了 租户保護條例。
然而，在關於租户保護的辯論開始之前，市議會授予城市廣泛的新權力，以驅逐因某些非法“滋擾”活動（包括賣淫）而被驅逐的居民。奧克蘭市議會以全票通過了一項法案，賦予城市驅逐與某物業“相關”的性工作者的權力，並要求他們的房東也這樣做。
彭博社城市實驗室休斯頓附近的管道火災迫使一些居民撤離倫敦市長計劃將繁忙的牛津街步行化中國的電動車革命正在讓貧困的農村城市被拋在後面旅遊區布達佩斯地區投票禁止類似Airbnb的租賃根據奧克蘭記者和插畫師 Susie Cagle 的説法， 她在推特上發文 關於昨晚市議會會議上的 非凡措施，這項法案並未在奧克蘭的視野中。它在媒體上被 租户保護條例 所掩蓋，該條例在舊金山和奧克蘭引起了頭條新聞。
奧克蘭市議會以一致投票通過了一項法案，賦予城市驅逐與物業“相關”的性工作者的權力，並要求他們的房東也這樣做。然而，修訂後的 滋擾驅逐條例 是一件大事。它是如何運作的，以及它是如何發生的。
十年前，奧克蘭頒佈了滋擾驅逐條例（NEO），這項措施使官員能夠根據毒品或武器指控追求驅逐。該地方立法是以1997年在洛杉磯啓動的州級試點項目為模型的。（稍後會詳細介紹。）從一開始，滋擾驅逐法案在奧克蘭就頗具爭議。
“這太可怕了。這是不可理喻的，”當時奧克蘭驅逐防禦中心的管理律師安妮·奧穆拉在2004年接受洛杉磯時報採訪時説。“我們覺得這真的踐踏了租户的權利，並沒有給他們足夠的正當程序。”
週二晚上，奧克蘭市議會以多種方式擴大了滋擾或非法驅逐的範圍。滋擾的定義被擴大，包括賭博、賣淫和拉客，此外還有持有非法武器和物質。雖然原始的NEO賦予市管理員追求驅逐的權力，但新的修正案——由市律師芭芭拉·帕克撰寫——還賦予市律師辦公室額外的非司法驅逐權力。
修正後的法案進一步規定，擔心自身安全的房東可以要求新賦權的市律師進行驅逐（費用由房東承擔）。最後，市政府可以追究房東的責任，因為不採取行動對付“在被市政府告知租户從事非法活動後”的租户。
“房東根據州法律和地方條例已經有權解決條例所描述的公共滋擾行為，”東灣社區法律中心的監督律師馬克·賈諾維茨説。“市政府的力量的增加誇大了房東和租户之間本已極端不平衡的權力。”
該修正案並沒有擴大城市需要滿足的舉證責任，以便“通知”房東租户“參與”非法活動。修訂後的滋擾驅逐法案不是：規定任何正當程序的保護。該修正案並不要求對租户提出指控或逮捕令，以便房東（或城市檢察官）可以對居民啓動驅逐程序。修正案中並沒有明確“參與”非法滋擾活動的定義是什麼。
“就租户而言，這實際上就像任何其他驅逐行動，”監督副城市檢察官理查德·伊爾根説。“如果有證據表明租户正在參與滋擾活動，他們可以在沒有我們參與的情況下被驅逐。他們有權在法庭上進行完整的陪審團審判，以確定他們是否參與了構成滋擾的行為。因此，如果他們選擇對驅逐提出異議，他們在法庭上享有完整的正當程序權利。”
該修正案並沒有擴展城市需要滿足的舉證責任，以便“通知”房東租户已“參與”上述非法活動，儘管原始條例將標準設定為優勢證據。修正案也沒有規定關於如何與租户共享這些證據的額外規則。
事實上——至少在性工作方面——租户並不需要因該罪行而被驅逐。“所請求的罪行並不需要實際發生，才能構成請求，”修訂後的法案現在寫道。
“這在已經非常困難的法律系統中提供了一個極具強制性的環境——讓我們面對現實，我們談論的是貧困租户、貧困人羣，生存和維持住房的環境，”Janowitz説。“我擔心這隻會被用作進一步驅逐我們城市中更脆弱人羣的手段。”
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在9月15日，加利福尼亞州通過了一項州法律，恢復了其滋擾驅逐試點項目，該項目首次使洛杉磯能夠基於非法持有槍支和彈藥的逮捕來驅逐居民。新法案，AB 2310，恢復了洛杉磯及其他隨着時間推移而增加的城市的試點項目，包括長灘和薩克拉門託。該法案由加州州長傑瑞·布朗簽署成為法律——儘管遭到全國步槍協會的強烈反對——還將州法律擴展到奧克蘭。
根據洛杉磯日報的報道，洛杉磯市檢察官邁克·費爾在2010年至2013年間根據試點項目（現在已被州法律續期）所賦予的權力發出了85份驅逐通知。“收到信件後，超過30%的租户離開了，”日報的報告中寫道。“在剩下的案件中，房產所有者對四分之一的個人提起了訴訟。”
雖然這個非法驅逐試點項目受到支持者的歡迎，被視為打擊非法槍支的強硬措施，但全國步槍協會（NRA）在正當程序的基礎上強烈反對。在給加利福尼亞州參議院司法委員會的一封六月信中，NRA州和地方事務主任查爾斯·H·坎寧安抱怨驅逐的標準：
因此，任何時候加利福尼亞居民因上述罪行被 逮捕，他或她可能會被驅逐出家園——不需要有超出合理懷疑的定罪證明或有罪/不抗辯的認罪。 僅僅基於合理懷疑的逮捕就足以啓動非法驅逐程序。[強調原文]
在9月16日，州通過法案將其試點項目擴展到包括奧克蘭的第二天，市檢察官帕克發佈了她辦公室的 建議給奧克蘭市議會，建議相應修改奧克蘭的地方NEO。
“市檢察官非常認真地對待保護租户免受驅逐。我們採取的許多行動的關注點是保護租賃單位和周邊社區的人們，”監督副市檢察官伊爾根説。“我們聽到了許多租户的聲音，他們很高興我們在做這件事，因為他們對自己物業上的其他租户感到非常害怕。”
性工作者可能因與客户在場外接觸而被驅逐。理論上，她可能僅因在家中保留自己的收入而被房東驅逐。奧克蘭週二晚上通過的修訂後的NEO法律比州級的權力更進一步——通過針對與物業“相關”的性工作者。關係被留得模糊：例如，市檢察官的建議聲稱，性工作者可能因與客户在場外接觸而被驅逐。如果性工作者與客户見面並將收入帶回家，她理論上可能僅因在場所內保留收入而被房東驅逐。
此外，市檢察官可以根據市檢察官辦公室不必與房東或租户分享的證據對性工作者或該人的房東採取行動。伊爾根表示，修訂後的條例將主要針對基於警察報告的商業旅館運營。“奧克蘭有些地方涉及很多賣淫，”他説。“我們也非常關注這些活動中的女性實際上是受害者。”
關於州法AB 2310，NRA反對基於合理懷疑的逮捕不足以構成非法驅逐（驅逐）程序的公平標準。奧克蘭法律現在為“參與”非法滋擾活動設定了相同的模糊標準——但適用於更廣泛的可疑犯罪。
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奧克蘭市檢察官芭芭拉·帕克市檢察官辦公室奧克蘭保持其 公共記錄搜索和結果在線; 在四月份，有人請求有關AB 2310的記錄、文件和通信。記錄請求 #3756 顯示出一些文件，其中包括描繪奧克蘭可能濫用更廣泛驅逐權力的電子郵件，如果獲得這些權力的話。
最初，AB 2310的語言將授權洛杉磯和另外兩個城市，長灘和薩克拉門託，繼續進行洛杉磯關於非法佔有的試點項目。奧克蘭並未參與州授權的驅逐權力（儘管它有自己的滋擾條例）。因此，奧克蘭市議會和市檢察官辦公室請求湯森公共事務公司，一家 註冊的遊説組織受僱於奧克蘭，讓奧克蘭 參與該法案。
在四月份的一封電子郵件中（問候語： “你好，奧克蘭團隊”），一位湯森遊説者觀察到 加利福尼亞州眾議員塞巴斯蒂安·裏德利-托馬斯 對加入奧克蘭有一些問題。這位來自洛杉磯的州代表和試點項目重新授權法案的作者（再次是AB 2310）擔心奧克蘭會如何處理它。“首席幕僚表示，眾議院司法委員會的工作人員曾多次聯繫市政府，但沒有結果，”遊説者寫道。“首席幕僚還提到可能的擔憂，即這項法律可能被用來幫助清理那些隨後被紳士化的建築。”
所以市檢察官帕克在四月的信中作出回應，以安撫裏德利-托馬斯議員的辦公室。在那封信中，她解釋説，如果奧克蘭被納入州級試點項目，城市可以擴大其代表房東追求非法驅逐的權力。“將奧克蘭納入AB 2310將允許市檢察官辦公室在房東不採取行動時提起驅逐訴訟，”她寫道。
八天後，湯森德的遊説者送來消息：裏德利-托馬斯議員將把奧克蘭納入法案——但有一個條件。“這裏是唯一的警告；我們需要使用這個工具，因為他們將保持年度數據，如果我們不使用它，他們看到這一點時，我們將不會得到太多同情……只是轉達一下。”
“感謝你和所有幫助實現這一結果的人，”市檢察官帕克的回應寫道。“我理解這個警告。”
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在他代表全國步槍協會對州級法律提出的六月投訴中，坎寧漢質疑加州官員如何可能擴展其非法驅逐試點項目，考慮到其報告成功與失敗的機制。或者説，缺乏這種機制。坎寧漢：
[該法律]並不要求加州研究局在個人案件被駁回、從未提交、在審判中被判無罪或獲得事實無罪的裁定時進行報告。AB 2310並不是為了報告系統潛在的濫用情況，而只是報告該過程的“有效性”。因此，在決定擴展AB 2310時，加州立法者將沒有關於系統濫用情況的有價值信息，以及有多少人儘管從未被定罪仍失去了他們的家。
確實，加利福尼亞研究局根據加利福尼亞州參議院司法委員會在六月發佈的 分析 提出了同樣的投訴。在其最新的發現（截至2014年6月）中，CRB發現“實際上很少有非法驅逐行動是由城市律師根據之前的非法驅逐試點項目在法庭上提起的。”CRB報告稱，關於被驅逐租户的強制性人口統計數據要麼不可用，要麼無法驗證。參議院司法委員會的報告繼續説道：
缺乏人口統計信息令人擔憂，因為這使得立法機構無法評估非法驅逐試點項目的更廣泛影響。委員會收到的信息表明，至少在某些轄區，城市律師或城市檢察官發起的驅逐行動往往集中在特定的地區和社區。考慮到加利福尼亞城市的人口構成，這一趨勢引發了這些試點項目可能對某些種族或民族社區，或對某些社會經濟階層產生不成比例影響的可能性。
因此，出於對非法驅逐試點項目可能被濫用的某種懷疑——並且具體懷疑非法驅逐可能在奧克蘭被濫用——州通過了一項法律，使奧克蘭能夠擴大其驅逐權力。州賦予的權力帶有一個註釋：奧克蘭需要使用這些權力，否則將失去它們。在州法案通過後的第二天，城市檢察官寫了一項修正案，正式化了她辦公室的新驅逐權力，並將其擴大到針對“參與”犯罪的性工作者。
在州法案通過後的一天，該法案授予奧克蘭擴大驅逐權力，市檢察官寫了一項修正案，擴大這些驅逐措施以針對“參與”犯罪的性工作者。“關於這種行為是否應該是非法的，有一些重大的社會和文化論點，”賈諾維茨説。“但考慮到這已經是非法的，城市介入房東和租户之間的私人關係在某種程度上顯得像是政治姿態。”
在某種程度上，這項修正案確實帶來了明確的好處：大麻的持有被剔除為可能導致驅逐的受控物質類別。“奧克蘭有一個強有力的政策，不將大麻用户作為執法優先事項，”伊爾根説。在我們的採訪中，他還提到，奧克蘭擁有全國一些最強的租户保護政策——包括現在在週二晚上通過的租户保護條例。
“讓我們面對現實，我們談論的是最脆弱的低收入租户，他們獲得法律服務的機會最少，”賈諾維茨説。奧克蘭的租户保護可能在週二晚上的一次市議會投票中得到了加強，但並不一定適用於所有類別的租户。
“城市的介入只會加劇這個羣體已經非常困難的處境，”賈諾維茨説。“如果該條例對減少其所針對的行為有任何明顯的影響，我會感到非常驚訝。”
****更正：***在一封日期為10月29日的信中，奧克蘭市檢察官辦公室對本故事的某些方面提出了異議。其中一些擔憂是合理的。
對滋擾驅逐條例的修正並沒有概述市檢察官追求性工作者驅逐所需的額外舉證責任。但舉證責任實際上是由滋擾驅逐條例本身規定的，這與我們最初的描述相悖。
原條例確實規定了在何種情況下證據可以與租户和房東共享。而原條例將“證據的優勢”作為“參與”滋擾活動的標準。
奧克蘭仍然堅持的其他觀點依然有效。雖然該法案並未授予市檢察官正式的“額外司法驅逐權力”，但在上下文中，這些“權力”指的是修正案下驅逐範圍擴大可能帶來的後果。
故事的作者在評估市檢察官投訴中的主張時諮詢了舊金山大學法學院的法律教授Tim Iglesias，他是住房法律的專家（完整內容可見下文）。他在一封電子郵件中寫道：“市檢察官在她的信中做出了許多我認為是虛假的、可疑的或至少是可以有其他合理解釋的主張。”
此帖子已更新以反映這些擔憂。