為什麼倫敦租户的權利往往少於其他昂貴城市的租户 - 彭博社

許多英國房東可以在無需提供理由的情況下發出驅逐信。Flickr/斯圖爾特·錢伯斯到她擔任首相九年時，瑪格麗特·撒切爾成功地縮減了英國政府在經濟中的角色。各個行業被自由化並向外國投資開放。工會和集體談判的權力被削弱。而在1988年，撒切爾主義則致力於顛覆英國經濟的另一個支柱：其適度進步的住房部門。

當時，房東的權力受到以租户為主的法規的限制，這些法規在1977年租賃法中得到了保障。根據該立法，大多數私營部門的租賃都符合“公平租金”援助的資格；本質上就是租金管制。英國官員——稱為租金官——會在房主和居住者之間仲裁價格，Tony Manzi，倫敦威斯敏斯特大學的城市發展講師表示，這個價格通常“遠低於市場租金”。此外，該法案列出了16項具體的違規行為，允許驅逐。如果租户沒有犯規，他們的居住權是完全受到保護的。這些限制對倫敦的房產擁有者來説是令人惱火的，因為這個首都城市的市場價值極高。然而，在1988年，住房部門的權力動態卻發生了戲劇性的轉變，轉向了他們的有利一方。

在倫敦，這並不是秘密。寫入 1988年住房法中的 第21條修正案廢除了舊立法中許多驅逐保護措施（該法案還改革了價格控制的資格，將其限制在符合“社會租賃”的低收入者）。這一英國住房政策的逆轉——從支持租户轉向支持房東——直到今天大致保持不變。目前，英國房東在租賃1989年1月15日之後建造的物業時，可以發出驅逐信而無需提供理由。租户可以通過兩個小的例外來保護他們的居住權：如果房東未能提供兩個月的通知，驅逐將被取消。其次，如果租户的押金未存入政府批准的銀行賬户，居民可能能夠避免驅逐。否則，英國的土地所有者可以隨意將他們的租户趕走。在倫敦，這並不是秘密：房東可能會對他們的租户施加巨大的權力。

彭博社城市實驗室中國的電動車革命正在讓貧困的農村城市被拋在後面休斯頓附近的管道火災迫使一些居民撤離旅遊布達佩斯區投票禁止類似Airbnb的租賃“購買美國”爭端危及從拉斯維加斯到洛杉磯的時速200英里鐵路“爭論的觀點是，如果沒有這些限制，更多的人會成為房東，”政策經理Seb Klier解釋道，Generation Rent是一個支持租户的團體。

然而，正如下面的數字所示，撒切爾的住房政策並沒有產生預期的結果，至少在倫敦是如此。在短暫增加後，倫敦的房主比例在1990年代初期停滯不前。倫敦的房屋擁有率最終在2000年代初開始下降；這一下降趨勢持續到今天。事實上，倫敦的私人租户階層（那些沒有接受公共住房援助的人）在撒切爾放鬆住房行業管制後，作為城市人口的比例首次在幾十年內增加。但撒切爾住房政策的一個更近期的後果更為引人注目。

撒切爾放鬆了英國的住房行業管制，以鼓勵房屋擁有權。然而，不久之後，更多倫敦人湧入租賃市場，房主的比例停滯不前。英國政府根據租户權利團體的説法，大約在兩三年前，一小部分倫敦房東開始濫用《第21條驅逐修正案》賦予他們的權利。某些房產所有者開始驅逐提出維護和修理請求的租户，基本上通過填充新租户來掩蓋健康和安全問題。這種做法在口語中被稱為“報復性驅逐，”並在最近的報告中被描述，獨立報。

驅逐濫用的規模廣泛受到爭議，可能僅由少數房東追求（住房倡導者、律師和一位國會議員助理在不同的採訪中都承認，衡量這些所謂的報復性驅逐，尤其是在倫敦，是一項重大挑戰）。“很難説有多少[驅逐]與‘報復’佔有程序有關，”房地產爭議訴訟律師安德魯·利基（Andrew Leakey）説，來自 Stephensons Solicitors，一家位於倫敦的律師事務所。（儘管他們的數字在上升，但在2010年至2012年間，驅逐佔倫敦住房搬遷的比例不到10%。見下圖）。即便如此，利基習慣性地警告他的客户，如果他們“抱怨房屋維修問題”，他們“可能會面臨佔有程序”。另一個租户倡導組織 Shelter 的廣泛引用的計算 估計 在2013年至2014年間，有213,000名英國人遭到不道德的驅逐。

驅逐在倫敦的住房搬遷中是一個次要原因。此外，量化其中有多少是“報復性驅逐”幾乎是不可能的。英國政府代表倫敦布倫特中央區的國會議員莎拉·蒂瑟（Sarah Teather）已 提交立法，旨在消除敵意驅逐。如果通過，蒂瑟的法案將使驅逐程序無效，如果租户能夠證明其房東出於惡意行為。“如果租户基本上能夠證明[驅逐]是報復性的，那麼房東將無法在這種情況下使用第21條通知來收回他們的財產，”蒂瑟的助理喬納森·菲頓比（Jonathan Featonby）解釋道。然而，即使這種改革被通過為法律，倫敦的驅逐程序仍將與其他歐洲甚至美國城市不相符。

嚴格的住房法律在法國，例如，要求房東僱傭住房專家——稱為h**uissiers——來協調驅逐過程。如果驅逐確實達到法庭聽證的程度，通常涉及數月的訴訟和上訴（而租户在整個法律爭論期間仍然留在家中）。事實上，在巴黎佔用一個空間48小時的佔用者不能被強行驅逐。

舊金山的驅逐規定，像許多大型美國城市一樣，旨在保護租户。舊金山的大部分居民住在受租金控制的住房中（那些在1979年6月13日之前建造的）。為了驅逐租金控制物業中的某人，房東必須在法庭上證明租户違反了16個“正當理由”中的一個——例如未支付租金或違反合同的投訴（類似於英國現已廢止的1977年租賃法）。

倫敦的房地產律師安德魯·利基認為，英國目前的法律不符合普通英國人的需求。

“[第21條修正案]並不能形成一個穩定的住房市場。它也不能保證穩定的教育或兒童福利。而我們在英國面臨的主要問題是缺乏可負擔的租賃住房，“Leakey説。“房東很容易就會説‘你支付的太少……我把你趕出去。’”

隨着倫敦的租金與英格蘭其他地區相比飆升，房東會選擇驅逐不同意支付更高租金的租户嗎？英國政府根據2014年倫敦市長辦公室的一份 報告，倫敦一居室的中位租金現在比全國四居室的平均租金還要貴。預計到2021年，城市人口將增加200萬。房產需求——以及租金成本——無疑會增加。如果租金通脹，如Leakey所暗示的，是報復性驅逐的催化劑，那麼爭議不太可能很快平息。

頂部圖片由 Flickr 用户 Stewart Chambers