關哲：央視錯了，還是土地增值税錯了？

央視一個月前曾批地產商“欠繳3.8萬億土地增值税”，結果，這期節目引來地產商和税務部門的集體不滿，更是被某地產大佬斥為“愚蠢無知”。就在普通民眾還沒弄清怎麼回事時，國税總局的一紙聲明終結了這場爭論：鉅額欠税存誤讀。

但央視顯然不服氣，並於去年12月30日做出了回擊。這次萬科的某地產項目“不幸”地成了靶子。那麼，土地增值税到底是怎麼回事？央視打錯人了嗎？

什麼是土地增值税？

土地增值税，是對轉讓國有土地使用權及其建築物和附着物的單位和個人徵收的一種税。它是非常年輕的一個税種，自1994年才開始徵收。在此之前，國有土地是無償使用的，而個人對房屋也只有居住權，沒有產權。土地和房屋都不進入市場流通，自然不會徵税。

國家對土地增值税的納税人並無特殊規定。不論是國家機關、國企，還是外企、私企，只要取得了應税收入，都要納税。因此，不論是華遠、SOHO還是萬科，都要納税。

不過，需要注意的是，土地增值税的清算單位並非房企，而是獲得審批的房地產項目。因為一家房企可能有多個地產項目，其進度可能並不一致，但只要有一個達到了清算條件，就要納税。

**從性質上看，土地增值税可以説是一種“暴利税”。對於在售的普通住宅，只有增值率高於20%，才會徵税。**當然，增值越多，税率也越高。不過如果你想把自住的房賣了，大可不必擔心。自2008 年11月1日起，我國對居民個人交換或轉讓住房，一律免徵土地增值税。

土地增值税的計算方式很複雜。在我國現有的18個税種中，土地增值税是唯一按“四級超率累進税率”徵收的一種税，獨具特色。所謂“超率”，是指增值額超過抵扣項目金額的比率。如下表：

試舉一例，某房地產開發商的某地產項目取得應税收入10000萬元，其扣除項目總計6000萬元。那麼其取得的增值額就是4000萬元，經計算可知，應繳納的土地增值税為1300萬元。

由此可見，對地產商而言，土地增值税可是一大筆錢。他們不大可能主動繳税，自然能拖就拖。而事實上他們拖起來也很方便。

什麼情況下應當繳税？

注意，這裏説的是“應當”。而符合這一條件的只有三種情況：1、房產項目售罄。2、整體轉讓未竣工項目。3、直接轉讓土地。

讀者可能會問，如果我故意留着一間房不賣，那就不算賣完，是不是就不用納税了？沒錯，不過前提是當地地税局不來徵收。**根據規定，符合以下條件的，税務部門“可以”徵收（當然也可以不徵）：**1、已轉讓面積佔總可售面積的85%以上或雖未超85%，但剩餘部分出租或自用。2、取得銷售許可證滿3年還沒賣完。3、公司要註銷。4、省税務機關規定的其他情況。

**所以，很多時候地方税務部門掌握着徵與不徵的主動權，睜隻眼閉隻眼並不算違法。**有的房企專門成立一家項目公司，等樓盤賣完了，公司也隨即註銷。徵不徵？現在不徵將來找誰去？有的房企死守85%的紅線，但3年以後，徵不徵？

為什麼地方政府積極性不高？

**客觀上來説，土地增值税可以算是我國最複雜的一個税種。**房地產開發建設週期長，抵扣項目的具體金額在完工前難以確定。比如，對房地產企業來説，新建項目按規定抵扣五項：地價款和相關費用（契税等）、房地產開發成本（土地徵用及拆遷補償、前期工程費、基礎設施費等）、房地產開發費用（指銷售、管理和財務三項期間費用，但這裏扣除的不是這些，而是按另外的標準扣除）、有關的税金（兩税一費：營業税、城建税和教育費附加）和其他扣除項目（前兩項之和*20%）。這些都需要一項一項地核算，而且往往需要審核大量跨年度的收入、成本和費用情況。

但這不是主要原因。地方政府收税的積極性不高，其實並不難理解。如果收得太狠了，地產商賺不到錢，就不會來當地投資，地價就炒不上去，如此一來可謂因小失大。數據顯示，2012年，全國土地出讓金收入2.7萬億，但土地增值税收入僅2719億元，相差近10倍。

事實上，為了擴大土地的出讓面積，獲得短期高額收益，地方政府往往突擊加大基礎設施建設力度，越權減免税收，以吸引投資。土地出讓金可歸本屆政府自由支配，但這其實是寅吃卯糧，因為土地就那麼多，本屆政府賣完了，下屆不僅沒有相應收入，還可能要繼續負擔開發配套投入、補償款等。這樣的結果是，歷屆政府都熱衷在任內批地賣地。

此外，地方政府緩徵土地增值税，其實是預留了税收增長的空間。如果上級要求加大徵管力度，要求完成全年的税收任務，地方税務機關就可以跟地產商打個招呼，讓他們加快彙算清繳。

我國自1994年起實行的分税制改革大大加強了中央的財權，但其弊端也日益凸顯：地方政府的事權與財力嚴重不匹配。在這種情況下，土地增值税是少數幾個地方能“操縱”的税種之一。地方政府希望能在税收收入上留有迴旋的餘地。

看來，土地增值税不論徵與不徵，地產商都是地方政府的“金主”，得罪不起。也難怪廣東荔灣地税局副局長趙志強要拿腦袋替萬科擔保了。

昨天是土地增值税開徵10週年，但在這10年間，由於上述種種原因，這個税從來就沒有好好徵過。

央視這次打中了嗎？

在央視的鏡頭中，趙志強堅稱萬科沒達到清算條件，他可能是對的。央視將“預售比例超過85%”作為達到土地清算條件是有問題的。前文已經提到，我國税法規定的是“已轉讓的房地產建築面積”達到總可售面積的85%，這裏的“已轉讓”和“預售”不是一個概念。

在實踐中，為了儘早銷售商品房，開發商在與購房人簽訂商品房銷售合同前，雙方先簽訂商品房預售認購書，購房人依認購書約定繳納一定數額的款項。但簽了預售合同，房屋的產權並未發生轉移，因此還無需繳納土地增值税。只有當簽訂正式的商品房買賣合同，這時房屋的產權才從地產商轉移到了購房者手中。

但需要指出的是，預售制度本身是有問題的。因為它明顯對開發商有利，使他們既能轉嫁銷售風險，又能合法避税。而購房者則要承擔風險，如房屋質量問題、房屋規劃的變更問題、房屋功能的缺失等。

央視和地產商孰對孰錯姑且不論，土地增值税徵管不力是不爭的事實。從税制設計上説，這一税種是否過於複雜？地方税務人員是否能勝任税收的徵管工作？為何留有這麼多的漏洞？如何改變地方政府依賴土地財政、官商結盟的現狀？國税總局在反駁央視之餘，可能還需要反思這些問題。