國務院發文支持鐵路土地資源綜合開發 鐵總或進軍地產業

擁有巨量土地資源的中國鐵路總公司（以下簡稱“鐵總”）或將涉足鐵路沿線土地開發，以彌補鐵路建設資金不足的問題。日前，為落實《國務院關於改革鐵路投融資體制加快推進鐵路建設的意見》，實施鐵路用地及站場毗鄰區域土地綜合開發利用政策，支持鐵路建設，經國務院同意，國務院辦公廳提出相關意見。

意見提出，支持鐵路建設與新型城鎮化相結合，盤活存量鐵路用地與綜合開發新老站場用地相結合。科學編制既有鐵路站場及周邊地區改建規劃，給予既有鐵路站場綜合開發用地政策支持，促進鐵路運輸企業盤活各類現有土地資源。

受這一利好消息影響，午後兩市震盪走高，盤中鐵路基建板塊活躍，其中晉西車軸漲逾7%，輝煌科技、晉億實業、新北洋、廣深鐵路、鼎漢技術、南方匯通、中國南車、中國鐵建、中國北車等漲幅居前。

21世紀網8月5日報道稱，鐵總一直希望出台土地綜合開發的具體辦法。早在今年2月，鐵總就召開了全路的資產經營會議，會議由分管副總經理彭開宙主持，除了多種經營、客貨運輸這些常規的議題外，這次會議重點放在了土地開發上面。

消息人士稱，目前鐵總打算先期推出的有18個項目，其中包括海南環島鐵路土地綜合經營開發、昆明米軌保護與開發、龍巖站北站房綜合體、川黔線尊一段外遷東移工程等。鐵總原則要求土地開發“一局一主體”，亦即一個鐵路局下面設置一個地產置業集團公司，這個公司可以是以前的地產經營公司或多經公司兼併組合，也可以是新成立的。

在總公司方面，鐵總也將搭建一個全路性綜合經營開發與區域性合作平台，在技術、人才、資金等方面為各局地產置業企業提供支持，打造全路地產置業品牌。

鐵路企業旗下的土地資產是一塊龐大的盤子，但究竟多大並無公開數據。宏源證券的研究報告稱，廣深鐵路土地所有權總面積大約有1200萬平方米，廣深沿線站段所佔面積大約有400萬平方米。廣深沿線腹地經濟發展比較好，沿線部分站點利用率低，開發空間大，初步估算沿線站段土地增值空間超過100億元。

廣深鐵路沿線土地開發空間大。圖為廣深鐵路

國務院意見全文如下：

一、土地綜合開發的基本原則

（一）支持鐵路建設與新型城鎮化相結合。按照新型城鎮化要求，在保障鐵路運輸功能和運營安全的前提下，堅持“多式銜接、立體開發、功能融合、節約集約”的原則，對鐵路站場及毗鄰地區特定範圍內的土地實施綜合開發利用。通過市場方式供應土地，一體設計、統一聯建方式開發利用土地，促進鐵路站場及相關設施用地佈局協調、交通設施無縫銜接、地上地下空間充分利用、鐵路運輸功能和城市綜合服務功能大幅提高，形成鐵路建設和城鎮及相關產業發展的良性互動機制，促進鐵路和城鎮化可持續發展。

（二）政府引導與市場自主開發相結合。相關部門和地方政府要遵循鐵路建設發展規律，堅持依法行政，完善土地綜合開發相關管理制度，建立公平公開、有序競爭的市場環境。地方政府要在符合土地利用總體規劃和城鄉規劃的前提下，統籌鐵路站場及毗鄰地區相關規劃，合理確定土地綜合開發的邊界和規模，通過綜合開發用地供應與鐵路建設聯動等措施，引導市場主體實施鐵路用地及站場毗鄰區域土地綜合開發，有力有序推進鐵路建設。

（三）盤活存量鐵路用地與綜合開發新老站場用地相結合。支持鐵路運輸企業以自主開發、轉讓、租賃等多種方式盤活利用現有建設用地，鼓勵鐵路運輸企業對既有鐵路站場及毗鄰地區實施土地綜合開發，促進鐵路建設投資等主體對新建鐵路站場及毗鄰地區實施土地綜合開發，提高鐵路建設項目的資金籌集能力和收益水平。

二、支持盤活現有鐵路用地推動土地綜合開發

（四）科學編制既有鐵路站場及周邊地區改建規劃。地方政府應主動與鐵路運輸企業協商，統籌編制既有鐵路站場及毗鄰地區相關規劃，加強功能調整和空間優化，完善交通組織、用地佈局和設施條件，增強鐵路站場和周邊地區的承載能力和服務功能，指導站場改建及周邊地區土地綜合開發，促進地上地下統一規劃、統籌開發建設，實現對外交通與城市道路、公共交通一體化。

（五）給予既有鐵路站場綜合開發用地政策支持。支持鐵路運輸企業利用自有土地、平等協商收購相鄰土地、依法取得政府供應土地或與其他市場主體合作，對既有鐵路站場地區進行綜合開發。市、縣國土資源部門要依法為鐵路運輸企業利用自有土地進行土地產權整合和宗地合併、分拆等提供服務。政府供應既有鐵路站場綜合開發範圍內的用地，應將綜合開發的規劃要求和鐵路建設要求一併納入土地供應的前提條件。

（六）促進鐵路運輸企業盤活各類現有土地資源。鐵路運輸企業依法取得的劃撥用地，因轉讓或改變用途不再符合《劃撥用地目錄》的，可依法採取協議方式辦理用地手續。經國家授權經營的土地，鐵路運輸企業在使用年限內可依法作價出資（入股）、租賃或在集團公司直屬企業、控股公司、參股企業之間轉讓。

（七）鼓勵提高鐵路用地節約集約利用水平。利用鐵路用地進行地上、地下空間開發的，在符合規劃的前提下，可兼容一定比例其他功能，並可分層設立建設用地使用權。分層設立的建設用地使用權，符合《劃撥用地目錄》的，可按劃撥方式辦理用地手續；不符合《劃撥用地目錄》的，可按協議方式辦理有償用地手續。

三、鼓勵新建鐵路站場實施土地綜合開發

（八）支持新建鐵路站場與土地綜合開發項目統一聯建。新建鐵路建設項目的投資主管部門、機構應與沿線地方政府按照一體規劃、聯動供應、立體開發、統籌建設的原則，協商確定鐵路站場建設需配套安排的土地綜合開發事項，明確土地綜合開發項目與對應鐵路站場、線路工程統一聯建等相關事宜。

（九）合理確定土地綜合開發的邊界和規模。地方政府應按照新建鐵路站場地區土地綜合開發的基本要求，綜合考慮建設用地供給能力、市場容納能力、鐵路建設投融資規模等因素，依據土地利用總體規劃和城市、鎮規劃，合理劃定綜合開發用地邊界。扣除站場用地後，同一鐵路建設項目的綜合開發用地總量按單個站場平均規模不超過50公頃控制，少數站場綜合開發用地規模不超過100公頃。

（十）明確站場建設和土地綜合開發的規劃要求。地方政府在編制土地利用總體規劃和城市總體規劃時，要根據新建鐵路線路和站場的選址，做好用地控制和預留。城鄉規劃部門要加強對站場建設與土地綜合開發的規劃管理，在編制鐵路站場及周邊地區的控制性詳細規劃時，應同步組織開展修建性詳細規劃編制或城市設計工作，深化建築空間組織、道路交通規劃、開發強度、建設時序等要求，大力推進鐵路與城市軌道交通、公共交通、出租車等各類交通方式的無縫銜接，促進綜合交通樞紐建設，方便乘客出行和換乘。在綜合開發用地供應前，城鄉規劃部門應依據控制性詳細規劃提出規劃設計條件。未確定規劃條件的地塊，不得供應。

（十一）採用市場化方式供應綜合開發用地。新建鐵路站場地區綜合開發用地採用市場化方式供應，供地公告時間不得少於60個工作日。新建鐵路項目未確定投資主體的，可在項目招標時，將土地綜合開發權一併招標，新建鐵路項目中標人同時取得土地綜合開發權，相應用地可按開發分期約定一次或分期提供，供地價格按出讓時的市場價確定。新建鐵路項目已確定投資主體但未確定土地綜合開發權的，綜合開發用地採用招標拍賣掛牌方式供應，並將統一聯建的鐵路站場、線路工程及相關規劃條件、鐵路建設要求作為取得土地的前提條件。土地由鐵路建設投資主體取得的，鐵路建設和土地綜合開發應統籌推進；土地由其他市場主體取得的，其他市場主體應與鐵路建設投資主體協商安排鐵路建設與土地綜合開發相關事宜，確保鐵路等各項建設按規劃有序進行。

四、完善土地綜合開發配套政策

（十二）統籌土地綜合開發相關規劃管理。地方政府應在編制土地利用總體規劃和城市規劃時，統籌考慮鐵路用地及站場毗鄰區域土地綜合開發利用需求，並據此及時組織編制土地綜合開發相關規劃。如確需調整既有法定規劃的，應按程序報批。嚴格建設工程設計總平面圖審查。相關部門要完善土地綜合開發規劃管理方式，促進土地綜合開發規範有序進行。

（十三）完善綜合開發用地供應模式。土地綜合開發可分期供應，分期供應的土地可成片提供，成片供應的土地應根據城市規劃和實際情況進行分宗，按宗地用途和有關規定，核發劃撥決定書或簽訂有償使用合同。

（十四）落實綜合開發用地指標支持政策。鐵路建設項目配套安排的土地綜合開發所需新增建設用地指標，經省級人民政府嚴格審核後，暫由國土資源部予以計劃單列。

（十五）完善相關工程建設標準規範。有關部門要根據鐵路與其他交通運輸方式接駁、綜合交通樞紐建設、站場設施功能混合、地上地下立體開發等需要，梳理、完善有關標準規範，加強各類標準的銜接協調。

五、加強土地綜合開發的監管和協調

（十六）實行備案管理制度。供應與新建鐵路站場統一聯建的綜合開發用地前，市、縣國土資源部門應將土地綜合開發的位置、規模、用地需求、規劃條件及擬安排的供應分期等向國土資源部備案，並抄送住房城鄉建設部。

（十七）嚴格土地開發利用管理。相關市、縣國土資源部門應與取得綜合開發用地使用權的主體簽訂土地綜合開發利用協議，明確約定鐵路站場、線路工程應先於土地綜合開發項目建設。取得綜合開發用地的主體未按約定優先建設鐵路站場、線路工程的，不得為其辦理土地、房產手續。

（十八）切實加強建設管理。對鐵路站場、線路工程建設及土地綜合開發涉及的各類建設項目，相關政府部門應加強項目資本金、土地使用標準及建設標準、質量和施工安全等方面的監督管理工作。取得綜合開發用地使用權的主體應嚴格遵守房地產開發項目建設管理等相關規定。

實施鐵路用地及站場毗鄰區域土地綜合開發利用，是加快鐵路投融資體制改革和鐵路建設的重要舉措，是促進新型城鎮化發展和節約集約用地的有力抓手，各地區、各有關部門要高度重視，認真落實本意見精神，在嚴格管理的前提下，積極穩妥予以推進。

國務院辦公廳

2014年7月29日