房產税試點滿3年爭議不斷 全面開徵短期仍難鋪開

編者按：今天，房產税在上海、重慶先行先試滿三年，試點效果爭議不斷。房產税在樓市調控中扮演什麼角色？這在業內已逐漸形成一定共識，那就是不可或缺，更偏重於樓市的長效機制建設。近三年的試點之後，房地產税收制度的改革已成必然趨勢。目前，制定不動產登記條例的推進工作即將邁入實操階段，這將為未來房產税試點的擴大鋪路。

從試點到立法 房產税將有何“大動作”？

目前，我國房地產領域開發、轉讓環節的税種很多，收費也較多，且存在重複徵税，所以我國房產税改革已被放置在房地產税制整體改革框架中考慮

房產税在上海、重慶先行先試今日滿三年，試點效果爭議不斷，但可以看出，房產税改革正在路上，並註定會在今後對樓市調控、百姓生活產生重要影響。

2010年，政府出台新“國十條”，以此來控制房價。此舉對市場產生了重大影響，雖然房價並沒有跌，但開徵房產税已成為必然。2010年5月，國務院同意國家發改委《關於2010年深化經濟體制改革重點工作的意見》，《意見》中明確指出要逐步推進房產税改革。2011年1月28日，房產税開始在上海、重慶試點，方案不一。上海方案只針對增量，並給予户籍居民家庭一定免徵額；重慶方案則偏重高檔住房，涉及存量與增量。

不少專家表示，從試點效果來看，上海和重慶的試點存在一些制度缺陷。一方面，房產税的徵收特點應是寬税基、低税率。但從兩地的試點情況看，税基偏窄問題較為明顯。窄税基應當對應高税率，但兩地的實際税率明顯偏低。另一方面，計税依據也與國際慣例不符。國際上一般以評估值為依據，而兩地或以市場價格為依據，或以原始價格為依據。

“對於上海和重慶的試點不能僅從財政收入和房價調控的角度去看，兩地試點的最大成效在於‘制度破冰’。”財政部財政科學研究所所長賈康此前在接受《證券日報》記者採訪時表示，這意味着地方税收體系建設邁出了重要的步伐，這對下一步深化分税制改革具有重要的探索意義。

中國房地產指數研究所所長兼搜房控股董事長莫天全表示，房產税對房地產、對房價的影響，短期內不會看出來，應着眼於長期。畢馬威華中區税務主管合夥人盧奕也認為，税收是十分嚴肅的事情，要有持續性，所以應該是長期執行的，税收不應針對調節短期行為，樓市出現的過熱問題一定從增加供給、金融、税收等多方面去綜合解決。”

值得注意的是，目前，我國房地產領域開發、轉讓環節的税種很多，收費也較多，且存在重複徵税，所以我國房產税改革目前已被放置在房地產税制整體改革框架中考慮。

房產税在樓市調控中扮演什麼角色？這在業內已逐漸形成一定共識，那就是不可或缺，更偏重於樓市的長效機制建設。十八屆三中全會傳遞出消息，“加快房地產税立法並適時推進改革”；“建立全社會房產、信用等基礎數據統一平台，推進部門信息共享。”儘管房地產税立法是在十八屆三中全會後才提出，但是，隨後官方對於這方面表態的高頻率出現，一定程度上説明，房地產立法的推進有可能為房地產交易、持有等各環節進行税費的調整，推進房地產市場調控向經濟手段、市場手段轉變。

財政部財政科學研究所所長賈康近期表示，長期來看，“房產税”立法還是非常必要，不過先行先試也十分必要，“在做頂層設計和積極立法時，允許摸着石頭過河，在肯定上海、重慶試點的前提下，形成某些基本共識後逐漸往前推，未來有條件時，制定相關法律。”

業內人士稱，房產税改革是大勢所趨。從技術層面看，經過多年的準備，徵税基礎工作大體就緒。國家相關部門做了相應的技術準備，包括房地產的批量價值評估，房地產信息系統在各地也基本建立，房主與房產基本對應。在一些經濟比較發達的省份，相關政府部門也建立了土地數據庫、房產數據庫。此外，通過上海、重慶兩地的試點，我國在房產税方面已經積累的一定的經驗，這為下一步全面推進房產税也創造了條件。

“房產税的推進在最近一兩年‘會有大的動作’。”國務院參事、中央財經大學税務學院副院長劉桓認為，隨着時機的日益成熟，該項税種試點的擴圍已經不可避免。“中國房地產調控已經走到了一個十字路口，作為調控的一個重要手段，房產税有利於改變人們對於房地產發展的預期、改變房地產脱離其本來屬性，變為投資品的趨勢。”

毫無疑問，近三年的試點之後，房地產税收制度的改革已成必然趨勢，除了對中國房地產市場的健康發展具有深遠意義，也將有力促進我國税收徵管水平的提高，納税人納税意識改善，成為提高中國公共財政透明度以及推進地方政府治理改革的力量。

不動產登記制度為房產税試點擴大鋪路

不動產登記系統有助於推動全國房地產信息聯網，為房產税的全面徵收提供基礎條件，房產税的推進將會明顯加速

制定不動產登記條例的推進工作即將邁入實操階段。

近日，中央編辦發佈《中央編辦關於整合不動產登記職責的通知》，公佈了不動產登記職責整合的方案。《通知》指出，國土資源部指導監督全國土地登記、房屋登記、林地登記、草原登記、海域登記等不動產登記工作，會同有關部門起草不動產統一登記的法律法規草案，推進不動產登記信息基礎平台建設。不動產登記職責整合後，在國土資源部地籍管理司加掛不動產登記局牌子，國土資源部會同住房城鄉建設部、農業部、林業局、海洋局，建立不動產登記工作部際聯席會議制度。

至此，關於不動產登記條例制定推進工作的的種種猜想，都塵埃落定。隨後，河北、福建、江蘇等省國土資源部門對不動產登記工作的開展也進行了初步規劃。

國土資源部副部長徐德明在2014年全國國土資源工作會上表示，今年，我國將出台《不動產統一登記條例》，建立不動產統一登記信息平台，加快組建不動產登記局開展不動產統一登記。2013年11月的一次國務院常務會議提出，整合不動產登記職責、建立不動產統一登記制度，是國務院機構改革和職能轉變方案的重要內容。去年2月28日，國務院辦公廳發佈關於實施《國務院機構改革和職能轉變方案》任務分工的通知，其中要求出台並實施不動產統一登記制度，並首次提出在2014年6月底前出台不動產登記條例。

不動產統一登記將結束我國目前不同種類不動產相對分離的管理狀態，也將打破各省市彼此隔離的孤立狀態。有專家指出，從法律層面看，不動產統一登記是產權管理制度的重大完善；從經濟社會發展層面看，科學的宏觀政策制定需要詳盡完整的數據支持，統一的不動產數據對於對於新型城鎮化的規劃、建設具有很強的指導意義；突破不動產管理的“信息孤島”，並與銀行徵信、户籍信息等數據聯網，也將成為推進房地產税制改革等市場化長效機制的基石。

為房產税試點擴圍開通道路，一直被認為是不動產登記制度推進的重要意義。北京科技大學經濟管理學院教授趙曉直言，不動產統一登記會推進房產税的徵收，不動產統一登記如果能夠做好，對房產税立法、改革的推動都將是一個很好的配套。

雖然住房和城鄉建設部曾連續兩年表態將數百城市住房信息進行聯網，但囿於歷史因素，聯網工作的進展情況並非十分順利。統一的信息技術平台是住房信息聯網工作獲得突破的瓶頸，而不動產登記制度的推進，也需要在解決這一技術基礎上才能順利完成。

有消息顯示，國土資源部已經和住建部、農業部、林業局等部門，就各種不動產的登記和信息平台建設進行了溝通，準備將包括房產在內的不動產登記，納入到統一的數據基礎平台上。

中國房地產及住宅研究會副會長顧雲昌認為，不動產登記包括個人住房登記，不動產登記管理辦法的出台，可以看做為個人住房信息聯網的一項基本制度，有助於減少住建部單方面推進聯網的難度。

一方面是推動住房信息聯網，另一方面，不動產統一登記會迫使一部分人放出手中多餘的房產，從而增加市場上的房產供給。這也是不動產登記制度曾被認為是達成房地產調控效果重要手段的原因。

中原地產市場研究部總監張大偉向記者直言，不動產登記系統有助於推動全國房地產信息聯網，為房產税的全面徵收提供基礎條件，房產税的推進將會明顯加速。

“不動產登記條例將出台，房地產調控可能出現質變。”張大偉此前在接受《證券日報》記者採訪時表示，如果一旦執行全國不動產聯網登記系統，將可以更精確地執行很多調控政策，可以計算出多套房擁有量，調控政策的效果也會更強。

中國房地產學會副會長陳國強分析認為，建立不動產統一登記制度，和住房信息聯網一樣，是房地產調控長效機制的基礎數據工程，是承認公示和保護百姓權利。只有完成不動產登記、住房信息聯網等長效機制的基礎工作，從土地、金融、財税等方面進行改革，才能真正形成房地產長效調控機制。

嚴躍進認為，不動產登記的重要內容就是住房財產的登記。一些來路不明、投機色彩濃厚的房產，在曝光的壓力下，將加速入市和轉讓。不動產統一登記制度的加快建立，有可能促使市場出現二手房拋售潮。

不過，房產税試點推進的真正實施，也需要不動產登記制度自身建設的完善。中國國際經濟交流中心區域研究部副研究員馬慶斌認為，只有住房登記系統信息更加完善、全面和科學，住房登記系統才會更加具有彈力，房產税這支政策的箭才能射的更遠、更久、更有政策的威懾力。

開徵房產税同時應減不合理負擔

房產税的開徵會為地方政府在城市、環境等方面的支出找到一個收入來源，並且有助於引導和完善地方政府的行為，使其更加關注公共服務和基礎設施改善

“房產税的開徵，在樓市調控的政策設計中應該是一個起效慢但效果持久的長期政策，但最終目的是合理化的税制改革，調控樓市是輔助作用。”接受《證券日報》記者採訪的眾多專家表示，無論從完善税制體系和地方財政收入體系，還是從政府調控房地產市場、調節貧富差距的需要來看，改革和完善中國的房地產税收制度，其必要性和緊迫性已經不容置疑。

税收專家稱，目前關於房地產税制改革必須釐清房地產税的概念，房地產税是指對房地產保有環節徵收的一種財產税，現在實施的房地產税制度改革是針對現行的房地產税制度，即目前實行的兩個税種——城鎮土地使用税和房產税加以合併和税制要素的調整，改革之後，這兩個税種可能合併成一個税種——房地產税。

2013年11月，《中共中央關於全面深化改革若干重大問題的決定》(以下簡稱《決定》)提出，“加快房地產税立法並適時推進改革”；“建立全社會房產、信用等基礎數據統一平台，推進部門信息共享。”

如何看待“加快房地產税立法並適時推進改革”？財政部財政科學研究所所長賈康表示，房產税的目的並不是只為打壓房價，它實質上是規範的經濟調節槓桿，進而形成多種正面效應，包括對地方政府職能轉變的合理激勵，以及在配套改革中改變地方政府對土地財政的過度依賴。這一改革也是優化我國税制結構和收入再分配的組成部分。對此，業內人士稱，在房地產税方面，相關立法工作和清費立税工作有望加快推進，有望成為地方税體系重要組成部分。

國務院發展研究中心資源與環境政策研究所專家組組長倪紅日曾表示，我國目前做的房地產税收制度的改革，是從制度層面上，從更長遠的目標來解決現在中國房地產市場的健康、可持續發展的問題，以及地方政府籌資的正當渠道問題。

事實上，地方政府本來就缺乏收入規模較大的主體税種，2012年營業税改增值税改革推行以來，營業税這一收入相對較多的地方税種也行將消失。重建地方税體系迫在眉睫。有學者呼籲，打造地方税系，房產税應當先行。

那麼，房地產税能夠擔此重任嗎？依照國際經驗，房產税在各國都是比較大的税種，且在絕大多數國家作為地方税。 中央財經大學教授曾康華表示，目前省以下的政府税源不平衡，實行房產税之後，税源穩定，適合地方政府徵收。此外，房產税的開徵會為地方政府在城市、環境等方面的支出找到一個收入來源，而且有助於引導和完善地方政府的行為，使其更加關注公共服務和基礎設施改善。“不過房產税同時也是一個較難徵收的税種，需要審慎設計和周密準備。”

專家認為，我國房地產市場有明顯的區域性，北上廣等地房價很高，但一些二三線城市房地產市場已出現供過於求局面。因此，未來房產税徵收要因地制宜，考慮地區差別，給地方政府比較大的自主權，根據地方情況作出決定。

同濟大學財經研究所所長石建勳表示，房產税改革關係到廣大人民羣眾的切身利益，改革中要做好“加法”也要做好“減法”，不增加老百姓解決基本保障居住條件的税負，注意解決好過去購房已交納70年土地產權費的遺留問題，減輕納税人不合理負擔，減少改革阻力。

儘管房產税試點擴圍的預期仍較強烈，但接近住建部的人士對媒體表示，長效機制的建立是一個漸進式的過程，不可能一蹴而就。目前，房地產税制改革仍有很多技術層面和徵管方面的問題需要完善，只有制度的不斷建設完善，才能夠為房地產税制改革鋪平道路。短期來看，房產税短期不會大面積鋪開，地方政府仍將以土地財政為主。