1月京滬杭深賣地進賬千億元 土地市場瘋狂不斷

1月京滬杭深“賣地”進賬千億

土地市場紅火，樓市成交卻低迷

蔡胤 柳九邦

[地王潮依然持續出現在一二線城市，房企選擇在一二線城市聚集，競爭更加激烈，而這種“泡沫化的發展”也導致未來市場存在調整的可能性]

年初，國內主要城市樓市成交降温明顯，然而，土地市場卻依然高燒不退。據《第一財經日報》統計，截至昨日，北京、上海、杭州、深圳四個城市1月份的土地出讓金總額已經創紀錄地突破1000億元。除了瘋狂的出讓金總額，“地王”隆重登場，更是讓人們隱隱嗅到房價進一步上漲的氣息。

北京：全月或破500億元

年初的北京，樓市成交低迷，土地市場“瘋狂”不斷。

《第一財經日報》記者1月28日據北京市國土資源局下屬的北京市土地整理儲備中心網站數據統計，2014年土地市場開閘半月，北京土地出讓金已超400億元，接近去年1月的兩倍。研究機構預計，本月北京土地出讓金將突破500億元。

去年1月，北京土地出讓金合計205.7億元，相比2012年1月的21.9億元，增幅超8倍。彼時，偉業我愛我家市場研究院報告稱，從出讓金額看，2013年1月北京土地市場創造了2003年有統計記錄以來同期出讓金新紀錄，迎來土地市場“最好開局”。然而，2014年土地市場剛開閘，這一紀錄就被刷新了。

本月7日，土地市場開閘，北京迎來今年第一批土地交易，當天即有4宗土地成交。雖然這4宗地並非位於北京熱門區域，但總土地出讓金仍高達78.1億元，平均溢價率達52.7%。其中最令人矚目的是北京市房山區拱辰街道辦事處及長陽鎮09-04-21地塊商業金融用地，起始價僅7.8億元，卻被北京創意港商務服務有限公司、北京房開鼎盛投資有限公司和雲南城投置業股份有限公司聯合體以24.6億元競得，溢價率高達214%，樓面價達1.5萬元/平方米。

接下來的1月9日，北京共有3宗土地成交，隨後的1月15日，北京市豐台區南苑鄉石榴莊村舊村改造S-17、S-24、S-31等地塊商業金融、住宅混合公建、綠隔產業、中小學合校用地使用權，又以42.4億元總價被北京順義新城建設開發有限公司收入囊中。

房企在北京土地市場表現積極，其中，遠洋地產就在1月9日至16日的8天內，斥資超70億元在北京拿下了三幅土地。

一位上市房企的北京事業部負責人對《第一財經日報》記者説：“雖然北京地價高，對配建自住型商品房面積要求進一步提高，但考慮到北京的需求，如果有合適的地塊，我們還是會拿。”

高價地警惕定價尷尬

北京市國土資源局1月2日公佈的供地計劃顯示，2014年1月，北京計劃成交經營性用地約210公頃，成交價款約為400億元，一季度還將陸續推出約150公頃住宅用地。而中原地產研究部預計，北京本月土地出讓金將突破500億元。

對於今年北京土地市場走勢，中原地產首席分析師張大偉分析認為，北京2014年土地市場供應繼續明顯增加，從短期看，預計地王依然會頻繁出現，影響市場的價格預期，但供應的增加對緩解後市的供需結構壓力有比較大的作用，房價在2014年的漲幅將有所緩解。

然而，土地價格的上漲，將明顯影響購房者、開發商的預期。張大偉指出，2014年北京房價將依然維持一定程度的上漲。他表示，從已經出讓的土地看，土地市場依然爭搶激烈，地王潮依然持續出現在一二線城市，説明全國房地產市場已經分化，房企選擇在一二線城市聚集，競爭更加激烈，而這種“泡沫化的發展”也導致未來市場存在調整的可能性。

對於房企扎堆一線城市搶地，一地產諮詢機構負責人評價稱，一線城市的房價絕不會無限期地猛漲下去，二、三線城市才是中長期的增長源，一線城市決定江湖地位，二三線城市決定企業發展。

與此同時，在商品房實行限價銷售政策的北京，高價土地集中成交，也可能讓開發商面臨尷尬。亞豪機構副總經理高姍對《第一財經日報》記者表示，隨着2013年成交的大量宅地的逐漸入市，2014年純新盤項目將佔據供應市場的半壁江山，甚至成為供應市場的主導，但受高昂的土地成本、限價政策制約，受價格低出商品房30%的自住型商品房衝擊，這類項目也將面臨“定價難”的困局。

土地市場紅火的另一面，是北京樓市成交低迷的現實。中原地產研究部提供給本報記者的數據顯示，1月1日至26日，北京二手房成交8168套，新建住宅成交6719套，總成交量環比2013年12月下降約20%，同比2013年初下降近43%。

央企上海豪取土地

其他城市的土地市場也很“瘋狂”。

1月28日，央企中化集團旗下的方興地產(00817.HK)以101億元的總價競得上海閘北區大寧路街道325街坊地塊，溢價率111.59%，摺合樓板價47609元/平方米。101億元的總價刷新了上海住宅地塊的最高價紀錄，同時，該地塊的樓板價也已遠超周邊房價。

至此，上海1月份的土地出讓金總額已經超過200億元，與去年同期的50.8億元相比，增長超過293.7%。在方興地產以101億元豪取大寧宅地後，有業內人士甚至認為，一線城市土地市場已經存在失控的風險。

深圳的土地市場也因前海地王的出現而被引爆。1月23日，前海商業用地T201-0080公開招標出讓，美國兆華斯坦開發公司聯合深圳市前海國際能源金融中心，以134億元、樓面地價28113元/平方米成功中標，再次刷新深圳單價、總價“雙料”地王紀錄。

除了一線城市，以杭州為代表的二線城市的土地市場亦火爆異常。據浙江土地網統計，2014年1月，杭州共成功出讓35宗土地，出讓總額為339.56億元，相比去年同期的約60億元，暴漲465.93%；截至1月15日，福州的單月賣地收入已達126.9億元，這一數字佔到福州2013年全年賣地收入229.7億元的五成以上。

對於土地市場“淡季不淡”的原因，克而瑞上海機構研究總監薛建雄認為，一方面，去年底的土地市場過於火爆，部分熱門地塊的出讓時間被延遲到今年1月，另一方面，開發商在房源熱銷、庫存下降的情況下，也有補倉的需要。

同策諮詢研究總監張宏偉對《第一財經日報》記者表示，一線城市及部分熱點二線城市由於“人多地少”的客觀特徵，土地供求關係持續緊張，投資價值被品牌房企中長期看好，勢必會導致品牌房企積極佈局這些城市的土地市場。

“2013年底，不少房價上漲過快的城市均出台了調控措施，並要求增加土地供應。這對於銷售業績普遍好轉、資金面寬裕的房企來説，拿地機會不容錯過，因此，本輪調控反而成為品牌房企深耕一二線城市的市場機會。”張宏偉如是説。