日本房價跌落71% 國民財富12年蒸發9.3萬億美元
儘管東京是世界上生活成本第三高的城市,但和中國香港比起來,日本的超高端房產仍顯便宜。而隨着“安倍經濟學”給日本的房產市場帶來新的活力,中國富人開始把日本樓市作為新的投資目標。
在中國富人對日本樓市興趣漸增之時,中日兩國因島嶼之爭而關係緊張,中國消費者對日貨的抵制情緒高漲,但這種局面似乎沒有阻止中國房產投資人對日本樓市的熱情。
由於中國香港和新加坡頻出“辣招”對付炒房者,當地炒房風潮漸漸平息。而房價相對較低的日本樓市意外出現了久違的活躍景象,朗伯德街(Lombard Street)研究機構的經濟學家比米什(Freya Beamish)近日在一份報告中寫到,“中國的個人投資者似乎開始試水日本房產市場,這一趨勢在中國放開資本控制後會得以強化。”
不過,對於這樣的樂觀預期,當地人似乎並不認同。經濟泡沫破滅的“噩夢”顛覆了日本人購房的觀念,不少人被高昂税費嚇退,越來越多的年輕人放棄購房而選擇租房。
在這樣的背景下,日本樓市是否迎來轉機?存在哪些投資風險?
迎來投資拐點?
“安倍經濟學”的推行,為之前停滯的日本房屋市場注入新生命。因此,手持巨資的外國投資者將再次進軍東京地產市場
在日本不動產投資商人松本純一郎看來,相比歐美市場較穩定的投資空間,日韓在內的亞洲樓市對於投資者的吸引力一直較弱,但是這並不能阻擋日本樓市出現新的投資拐點。
“如今整個亞洲房價都處於高位,雖然日本東京、韓國首爾的房價相對於歐美某些城市來説,投資風險較高,但是依舊有讓人欣喜的增長潛能。”松本對於日本未來的樓市很樂觀,他認為,東京地價的不斷上升,會讓日本樓市進入新一輪的投資熱潮。
根據日本不動產經濟研究所公佈的數據,去年5月份開始,東京圈新建住宅銷售套數同比大幅增長,增長率超過50%。去年,東京圈的房產展覽會到場人數增長1倍,日本全國也增長7成。
房地產勢頭強勁的背景是日本政府預計從2014年4月起對現行消費税實施增税。“隨着税率的提高,2014年4月以後入住的購房者,其房貸的税前扣除額為400萬日元(約合人民幣26萬元),比原來增加一倍。即使在新的消費税政策實施後購買,也能享受到房貸減税的好處。”東京的房地產中介商王妮告訴記者,不僅如此,房貸減税程度要大於消費税的增加。
業內人士指出,從中長期發展形勢來看,日本未來的房貸利率估計會提高。日本央行已經制定了2%的通脹目標,因此,越來越多的消費者認為房貸利率今後會隨之提高。據分析,如果利率提高的話,購房者還貸總額將會以數百萬日元為單位發生變化,增加幅度可能比消費税負擔還大。因此,近期日本樓市投資的力度會不斷加強,並且由於市場規模擴大,有些日本房地產公司開始考慮調高銷售計劃。
值得一提的是,日本成功申辦2020年奧運會為日本樓市注入了一劑強心針。由於房地產商2013年8月大力推盤,東京和周邊地區開售的住宅公寓,按年激增53%。
樓市復活,也讓地產股得到躍升。2013年以來,東證地產指數狂升53%,自2010年初以來升逾一倍,跑贏東證指數的29%升幅。
松本純一郎表示,“安倍經濟學”的推行,為之前停滯的日本房屋市場注入新生命。因此,手持巨資的外國投資者將再次進軍東京地產市場。“其中會有很多中國香港和中國台灣的華人買家。因為區域位置和當地房地產市場飽和的原因,他們會對東京的房地產產生極大的興趣。”
外國投資者謹慎
日本國內經濟前景不明朗,這加劇了外來購房者的觀望情緒,多數人都保持謹慎態度
然而,並不是所有人都如松本那樣對日本樓市充滿信心。
記者從日本東京地區的幾家房地產公司瞭解到,其實趕在消費税增税前購房的需求並非如傳聞那樣“瘋狂”。一家房地產商的相關負責人直言,在相關政策傳出後,房屋銷售量的反彈不會很大,因此今後的銷售計劃(總計銷售套數)不會改變。
據悉,住友不動產計劃2013至2015財年總共銷售1.8萬套,為準備下一年度的銷售,還是按照比2013至2015財年高出三成的水平來取得用地。野村不動產控股在2013財年獲得了創紀錄的7500套可建住宅用地,並計劃今後每年穩定地籌措7000套可建住宅用地。這些數據與往年相比,並沒有太多的增長。
一位住友不動產的相關人士對記者透露,因為經濟復甦,銷售額增長是正常現象。除了有剛性需求的當地購房者,國外的投資者並不多。該人士建議,必須保持小心謹慎的態度來看待日本樓市的復甦。
中投顧問房地產行業研究員殷旭飛接受《國際金融報》記者採訪時表示,1990年到2000年是日本樓市泡沫破滅的十年。之後,日本樓市基本在低谷中徘徊,近些年也沒有從低谷中走出來。“國內宏觀經濟前景不太明朗,這也導致外來購房者觀望情緒較為濃厚。”
王妮也告訴記者,雖然日本大部分城市的地價開始上漲,可是前來諮詢的買家都保持了觀望的態度,“特別是國外的投資者,除了一部分給孩子買房留學的中國人,其他國家來東京買房的人並不多。”
“亞洲的房地產市場存在一定的投資風險,雖然我曾在中國投資買房,收益不錯,但對於東京還在觀望中。”英國房地產商Matthew對《國際金融報》記者坦言,“我對日本樓市的潛在客户存有疑問,因為一些政治上的因素,來日本購房居住的人可能很有限,這樣一來,東京樓市的上漲空間便受到了限制,所以對於投資日本樓市,我保持謹慎。”
當地居民也“冷淡”
小心謹慎的日本人更喜歡把錢存進銀行,像中國一家人有兩三套房的現象,在日本並不多見
畢業於日本東京帝國大學的李晨,如今在當地一家投資機構工作,他告訴記者,雖然目前日本樓市出現了一定的回暖,但是日本當地人對於買房的熱情依舊很剋制。
已在日本生活了6年的李晨告訴記者,經歷了長期經濟低迷的日本人,對房地產投資十分謹慎,並且與中國的香港人和上海人相比,日本人並沒有那麼強烈的購房慾望。
日本居民表現出對房地產投資的“小心翼翼”也不是沒有道理。在近1/4個世紀裏,日本的房地產價格都處於下降狀態。據野村綜合研究所(NRI)預計,1990年至2002年間,日本的國民財富約蒸發了9.3萬億美元。
*儘管目前的房價反彈跡象讓不少人恢復了一些信心。但是與1991年的最高峯時相比,如今的日本房產價值跌落了約71%。*日本早稻田大學教授川口有一郎表示:“除非房價停止下降,否則難以改變日本人通貨緊縮的思維定式。”
川口有一郎指出,目前新的購房潮並沒有引發廣泛的經濟樂觀情緒。很多日本人並沒有感受他們的購買會升值,不少人甚至表示已經準備好了房價下跌。與此同時,日本居民的購房能力目前看來也沒有明顯回暖的跡象。
“日本人不會因為沒有買房而感到恐懼或者心慌,他們一般會根據收入情況和生活方式選擇租房還是買房,住在市中心還是郊區。”李晨告訴記者,因為生活理念的不同,日本人一般不會太過於關注房屋升值方面的問題。他們很少選擇消費,其儲蓄率比美國高了近4倍,小心謹慎的日本人更喜歡把錢存在銀行裏。
居住在千葉的張成遠(化名)更是對記者直言,在當地買房並沒有太多的投資價值。“在日本其他城市,房子買了之後轉手出去是不會有太多收益的,大多數人是將原先的小套賣了,再湊錢去買大套住房,很少有像中國,一家人有兩套三套房的情況。”
受“泡沫噩夢”困擾
經濟泡沫破滅的“噩夢”顛覆了日本人的不動產觀念,越來越多的年輕人更願意選擇租房
記者瞭解到,在東京地區繁華地段的三室一廳的價格多半在4000萬日元(摺合成人民幣約239萬元)以上。然而,日本較為偏遠的地區,比如千葉,商品房價格則在2000萬至3000萬日元,別墅大概在4000萬至5000萬日元。
張成遠告訴記者,“由於經濟低迷、租房覆蓋面廣,日本的租房率遠遠高於中國。”
據悉,與其他發達國家一樣,日本的租房市場很健全。首先是網點多,幾乎在每個車站旁都有房地產中介公司,有的車站周圍甚至有十多家。此外,日本的租房服務十分正規。房地產中介行業從業者必須獲得不動產經營管理或者租賃住宅管理的認證資格,有嚴格的考核制度。而租房者必須有保證人,要填經濟收入等資料,以防租房者交不出房租。房地產中介公司和房東若遇上租房者不交房租而逃走的,就會去找保證人。
日本政府還向民眾推出一種無需中介費和保證人的“公團住宅”,而且房租相對便宜。公團的出租住宅一般通過公開募集並以抽籤的方式決定承租者。
與此同時,年輕一代的日本人買房觀念也在不斷轉變。29歲的筱原千繪一直表示不理解中國人的買房觀念,“我在上海待了六年,很多中國人問我,你為什麼不買房?回到日本為何也不買房,我的回答是無所謂。”
筱原千繪從上海回到東京後,依舊不準備買房,更別提投資房產期待增值。“經濟泡沫破滅的‘噩夢’使日本人的不動產觀念得到了變化,現在的年輕人生活觀念更是多樣化,買不買房子完全是各人的自由選擇。”
在日本曾有一個問卷調查:你覺得土地是比存款或股票更有力的資產嗎?結果顯示,2000年以後,回答“否”的佔38.8%,首次超過“是”的回答者。這意味着,經濟泡沫破滅以後日本人對房地產的想法完全改變了。現在,買房子已經不是日本人一輩子的夢想,2009年的新房成交量比2000年減少了1/3。
被高税費“逼退”
“房地產取得税”、“所有權轉移登記税”、“印花税”、“贈與税”……五花八門的高昂税費嚇退了一批購房者
當然,買房熱情“消退”的背後,還在於高昂税費的存在。
筱原千繪告訴記者,她認識的一個朋友,如今住在東京。每個月的房租是16萬日元(約合人民幣9000元)。如果租上20年的話,一共要支付3840萬日元(約合人民幣229萬元)。
那麼,為何不選擇買房呢?答案是税費。筱原千繪告訴記者,購置的房產雖然以後可以成為自己的資產,但考慮到高昂税費,以及留存孩子教育費的問題,便放棄了買房。“在日本買房不是件容易的事情,高額税費往往讓購買者卻步。”
記者瞭解到,在日本,購買房屋時、擁有房屋的期間及出售房屋時都要徵税。如果在東京最北端買一套70平方米的普通住宅,需要花費約4000萬日元(人民幣239萬元)。除此之外,第一年一次性要繳納很多種税金:“房地產取得税”、“所有權移轉登記税”、“印花税”、“固定資產税”(與中國的房產税類似)。
這麼粗粗一算,70平方米的房屋第一年總計要繳納200萬日元(人民幣11.9萬元),相當於房價的5%。因此,據日本“世論調查網”的調查,27%的日本人表示説,寧可租房也不買房。
此外,在日本出售房屋時,如果持有期不超過5年,徵税比率高達買賣差價的39%,想留作給兒女財產的話,還要付高額的“贈與税”——3000萬日元(人民幣179萬元)以上、5000萬日元(人民幣299萬元)以下的財產,贈與税率是20%。
“如果是在中國,被贈與房產的孩子或許不用工作就可以衣食無憂。但是,在日本,類似家庭的孩子依舊需要努力工作賺錢,就是為了付贈與税。”筱原千繪稱。
據記者瞭解,日本年輕人買房沒有向父母伸手要錢的習慣,同時還因為接受父母的資金要交“贈與税”,還不如自力更生。然而,用貸款方式買房,自己也要交幾百萬日元的首付款和手續費,這對工作數年的年輕人來説仍難以承受。這樣一來,比起買房,他們更喜歡租房。
值得一提的是,由於日本租房市場繁榮,一些中國人在日本東京購房出租,以獲得豐厚的租金。據瞭解,在日本留學的外國人多半來自中國,但是因為近幾年日本地震以及政治方面的因素,“房東們”的生意受到一定程度影響。“在生意不是很好的時候,還要負擔高昂的税費管理費,對於他們來説不是很合算。”王妮告訴記者。
存在大量風險
“安倍經濟學”這一過度依賴債務擴張的政策缺乏持續性,地震、核泄漏等事件也增加了投資的不確定性
在王妮看來,日本的購房“需求”並沒有達到讓人滿意的階段,國內外的購買者數量更不可能有效地推動房價上漲。如果近期投資日本樓市,會存在很多風險。
殷旭飛對此表示贊同,他指出,雖然日本樓市處於復甦階段,但是投資當地樓市依然存在較大的風險,主要還是在於對其經濟前景有所擔憂。“‘安倍經濟學’通過巨幅的量化寬鬆政策來壓低國債收益率,降低經濟融資成本;對外通過日元貶值來刺激出口增長。但是長期來看,這種過度依賴債務擴張的政策缺乏可持續性。另一方面,日本地震、核泄漏等事件也增加了投資的不確定性和風險。”
與此同時,隨着市場的活躍,建築工人短缺與人工費用上漲的問題也顯現。當地的一位房地產公司高層透露,“開工還不到一個月,建設方已要求將工期延長2個月”。另外,購地費用與材料價格也在上漲。
根據不動產經濟研究所公佈的數據,2013年,東京圈的平均房價接近每套4900萬日元(約合人民幣293萬元),同比上漲了4%。房地產公司大京社長山口陽表示,現在暫時不改變價格,只減少每套的面積,但今後可能擇機提價。在整體收入沒有增加的情況下,提價將可能打擊需求,在日本人買房熱情低迷的情況下,提升房價並非好事。
“‘安倍經濟學’對日本經濟有正面影響,出口量增加,通脹下降,核心地區樓市有起色。但是,日本房地產已經在低谷徘徊多年,如今仍處於温和、持續復甦的階段,房價漲幅不會太大。”李晨表示。
李晨指出,大多數日本人不把住宅當成投資對象,而是當作大件的耐用消費品。與此同時,論公寓的面積和豪華程度,日本東京遠不及中國香港和上海。不少海外的富人們也不喜歡在東京購買這些“質樸”的公寓,因此在需求方面仍存疑。“對日本樓市的投資,或許可以考慮短期買入賣出,長期看升值潛力。”原標題：日本人對樓市復甦“很剋制”