全國樓市成交一片萎靡 房價可能進入調整期

悲觀預期正在籠罩當下樓市。香港地產項目降價促銷，內地業界大佬預言樓市“非常不妙”。在成交下滑、房價漲幅放緩、融資環境趨變和調控仍緊的新背景下，今年房地產市場面臨的變數正在增多，樓市將可能步入新一輪調整期，而成交量下滑或許是房價調整的一個前奏。

從成交量看，1月份全國樓市成交一片萎靡，北京等部分一線城市甚至出現“腰斬”現象。進入2月份，成交低迷態勢依舊。

樓市成交量連續回落，既受春節淡季的傳統因素影響，也有開發商推盤積極性不高的原因。更為關鍵的是，價格持續居高不下，購房者觀望情緒明顯加重，對未來房價走勢產生分歧且房價回落預期漸強。

從價格看，儘管房價上漲態勢依舊，但漲幅已明顯趨緩，房價上漲區域佈局也由“普漲時代”進入“分化時代”。尤其需要指出的是，業界大佬對於未來樓市的走向已由樂觀轉向偏悲觀，而機構的預測更是印證了這種觀點。里昂研究報告預期內地房價漲幅將由去年的12%放緩至今年的8%。穆迪也預計2014年中國70個大中城市的房價漲勢將有所回落，原因是2013年底的基數較高，而且房地產業具有周期性，隨着對房價未來走勢分歧的加大，房價回調將是大概率事件。

從資金面看，房地產是資金密集型行業，今年資本市場流動性必將對其產生明顯而深刻的影響，房地產業的融資環境將發生本質改變，來自銀行等金融機構的間接融資的難度和成本預計都將隨之上升。此間已有觀察家預言，美聯儲退出Q E有可能把中國房地產打回原形，多年以來靠潛伏的國際資本支撐的中國高房價將迎來真正的重擊。

的確，與往年不同，大多數商業銀行在房貸方面明顯較之前謹慎，為避免像去年出現的流動性緊張現象，商業銀行壓縮房貸投放規模成為必然選項。這從銀監會的表態中也可得到佐證。銀監會在2014年全國銀行業監管工作會議，明確今年銀行業監管工作重點，要求切實防範和化解金融風險隱患，嚴控房地產貸款風險，高度關注重點企業，繼續強化“名單制”管理，防範個別企業資金鍊斷裂可能產生的風險傳染。

從調控政策看，新一屆政府一年來有關房地產調控的表態，始終不提控制房價，也基本不談行政調控，總體思路已由盯住短期房價調控目標逐漸轉向調節供需關係和建立長效機制。隨着樓市持續分化，調控將更強調針對性和分類指導。目前雖然處於調控“真空期”，但從各方表態可以看出，樓市調控將保持連續性和穩定性，在執行好既有調控政策的同時，進一步加強市場監管也勢在必行。

綜合來看，促使房價調整的因素正在增多並且動能也在增強，樓市分化格局料將延續，一線城市和熱點二線城市房價漲幅將進一步收窄，而部分三四線城市房價則有驟降的可能。