興潤違約背後：大房企鯨吞市場 中小者或退市

昨日，多位寧波業界人士接受《第一財經日報》記者採訪時認為，雖然浙江興潤置業債務違約事件存在經營管理等問題，但其高額銀行貸款、高息民間融資等問題，也折射出當前一些寧波中小開發商的困局。

與眾多二三四線城市類似，奉化乃至寧波正處在城市轉型期。

在土地供應量放大、庫存房源增加的同時，一大批議價能力強，具有強大融資能力、成本控制優勢的大型開發商紛紛湧入，打破寧波原有本土房企的主導開發格局。在城市品質提升同時，樓市也在利益調整中迎來陣痛，興潤置業成了中小房企中的“出局者”。

在這些業界人士看來，目前房地產市場已到了“大魚吃小魚”競合階段，中小房企日子會越來越難過，尤其是那些之前高價拿地、銷售時又遭遇調控的樓盤，虧損已經在所難免。“不排除在一兩個月之內，國內一線開發商為了出貨，會在寧波採取策略性大幅降價，對部分區域房價帶來衝擊。”

房價“風暴眼”初現

昨天，一位寧波房產業界人士對本報記者説，興潤置業實際控制人沈財興在當地影響力大，“認識他的人，只要家裏有多少存款，就想放在他那裏。事件發生後，當地餐飲、娛樂等行業已受到影響。”

奉化錦屏為民中介所負責人葉海波認為，興潤置業債務違約，會對當地經濟產生影響，具體有多大很難説。目前奉化房價比最高峯下降了20%左右，興潤置業債務違約事件發生後，當地房價並沒有出現明顯的波動，主要是其在建的“長汀村舊村改造”為安置房項目，“桃源府邸”為高端別墅項目，與當前剛需或改善性的普通商品房差異很大。

值得關注的是，興潤置業債務違約，令寧波房企為之唏噓，當地樓市“實景”也浮出水面。

據測算，去年寧波六區(海曙、江東、江北、鄞州、鎮海和北侖)成交的住宅和商住用地面積，可建樓盤總規模逾900萬平方米，按照近兩年寧波市場的200萬～250萬平方米之間住宅消化量，2013年這批土地差不多可以滿足未來3年的購房需求。

上述寧波房產業界人士説，以前寧波各樓盤銷售比較平均，但去年出現“兩極分化”，一大型房企項目一開盤就賣了1000多套，而一家中小房企項目一開盤只賣了19套。更讓中小房企擔心的是，原來消費羣體比較強化的區域概念，在去年開始有了明顯變化，北邊的購房者也去南邊買房。

該業界人士表示，今年前5大房企的銷售目標，已超過去年銷售量的一半以上。如果完成，20%的大型房企搶佔了當地50%的銷售份額，80%的中小房企將瓜分剩餘另一半份額，那狀況將是極其慘烈的。在他看來，寧波六區住房存量及潛在供應量，足夠6～8年時間才能消化。

“不排除在一兩個月之內，國內一線開發商為了出貨，在寧波採取策略性大幅降價的可能。”該業界人士説，一些外區域的別墅可能要打對摺，個別城區樓盤的部分套房可能直降五六千元，“出於財務、項目運作考慮，大型房企會‘虧本賣’，這直接影響中小型開發商生存。”同時，為減少財務成本等，大型房企加快開發節奏，不少項目從拿地到開盤只要6個月。

上述業界人士認為，與住宅相比，寧波的單身公寓、寫字樓、商業地產供需比可能更為可怕，10年～12年才能消化完。他説，很多寫字樓由地方政府在推動建設，去年寫字樓賣掉5000平方米的，都能排在全市前十位。另外，大型綜合體項目也在寧波風起雲湧。

另外一位寧波房產人士昨天向本報記者透露，當初政府沒調控好土地供應，就必然會引發如今的價格戰，這是市場規律。為穩定房價，寧波一些區縣政府已經介入，也有的提前向房企打招呼。

中小房企退市來臨

“如果降價管用，還不是太糟糕，説明市場還是比較理性的。”上述寧波房產人士説，地方也應該看到，當前寧波地價綜合測算，雖比以前地價有所下降，但下降幅度不大，主要是房企持有的商業地產體量較大。

“大型房企博弈更趨白熱化。”寧波寧房地產城投置業企劃經理吳曉東最近對本報記者説，大量外地大型房企進入寧波樓市，他們具有拿地成本低、財務成本低等優勢，在提高寧波樓盤品質同時，也相應地拉低了當地房價。目前，絕大部分大型開發商在寧波均有項目。

在利益調整帶來的陣痛中，一些本土小型房企的競爭優勢不再，他們極有可能在這輪競爭中退出市場。

尤其是，那些之前高價拿地、銷售時又遭遇調控的樓盤，虧損已經在所難免。

如何保持供地力度，同時又能兼顧地方債務，也考驗着寧波等諸多城市的經營智慧。

審計公開數據顯示，截至去年6月底，寧波政府負債約1733億元，儘管債務風險總體可控，但還債壓力也不小。相對來説，寧波地方財務運行良好，去年該市公共財政預算可用資金981.07億元。同時，去年土地出讓金達734.1億元，同比增長53.8%。在基礎設施等固定資產投資驅動下，預計寧波今後幾年土地出讓量還將保持一定規模。

寧波華星房產諮詢有限公司副總經理陳敏梁認為，寧波作為副省級城市，具有港口、交通、製造業等眾多優勢，大型房企入駐、中小房企退出是寧波房產市場必經過程，城市品質提升同時也會帶來樓市陣痛。