以房養老為時尚早 產權及未來房價成兩大爭議

討論了多年的“以房養老模式”，隨着保監會《關於開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見（徵求意見稿）》的面世，終於開始獲得官方的初步認可。

以房養老模式已經在很多發達的老齡化國家獲得了成功，看起來是種多贏的商業模式：老年人解決了養老費用問題，在有生之年還繼續有房住；保險公司在老人去世後獲得房產，通過房價與養老費用間的差價獲得利潤；政府減輕了需要承擔的部分社會成本。

但中國保險公司的精算師們要頭疼了，太多具有中國特色的變量，是無法用數學模型來評估的：例如70年土地使用權，以及長期房價走勢。

在日本、美國、英國，土地使用權不是個問題，房產與土地一體，一般都是永久產權或999年產權。老年人去世之後，土地和房產產權依然存在，建築折舊計算是最簡單的數學題。

但在中國，城鎮土地歸國家所有，房屋所有者只擁有最多70年的土地使用權，商用房產甚至只有四五十年。別以為土地使用權到期還有很久，在深圳、青島等上世紀八十年代開始試點土地有償出讓的城市，早期土地只有20年使用權，目前已經到期。

國家統計局根據“六普”詳細彙總資料計算，中國人口2010年平均預期壽命達到74.83歲，比10年前提高了3.43歲。其中，男性人口平均預期壽命為72.38歲，女性為77.37歲。

假設一對老年夫婦60歲開始與保險公司簽訂以房養老的合同，保險公司要提供17年費用之後才能拿到房產。這還只是2010年的數據，衞生部提出2020年中國人均預期壽命要達到77歲，以此預估，女性要達到80歲左右。這不是一個可望而不可即的壽命，日本2010年人均壽命已經達到83歲，女性86歲！

以此計算，如果客户都是退休開始簽訂合同，保險公司平均要20年之後才能拿到房產。從今年開始計算，第一批合同將於2034年左右到期。目前中國城市老年人擁有的房產大多是八九十年代的老公房，土地使用權如果平均從1990年開始計算，平均2060年到期。這樣的老公房到2034年，建築壽命已經幾乎為零了，土地還剩26年使用權。

所以土地使用權的問題，將成為精算師們第一個要面臨的問題。在《物權法》出台之前，土地到期由政府無償收回，房屋建築價值歸零。2007年出台的《物權法》第一百四十九條改為：住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。這讓房屋所有者可以暫時放下心來，但問題接踵而來：自動續期是有償還是無償？法律制定過程中，各方爭議非常大，所以最後擱置爭議，不做明確規定，將這個難題留了下來。

這就讓保險公司犯難了：到手之後的房產到底如何估價？

第二個難題是中國房價的長期走勢。2034年中國房價會怎麼樣？這不是一個精算師羣體可以計算出來的難題。從正面來看，中國經濟增速雖然放緩，但仍可長期維持在5%~8%的區間，這個時間段也許還會長達20年；城鎮化還在加速，還有數億農民會進城，已經進城但沒有真正城市化的數億農民工也需要住房。從負面來看，中國房地產綁架的資源已經讓全社會負擔沉重，三四線城市的房產泡沫已經顯現；中國宏觀經濟現有模式難以為繼，真正轉型還未到來。20年後房價會怎麼樣？誰也不敢現在就下定論。