多地房企墊首付刺激銷量 規避首付比例限制政策

□記者 高偉 北京報道

受季節因素、銀行信貸緊縮等諸多因素影響，全國商品住宅成交量近期出現“普跌”。繼杭州、常州、温州等城市出現樓盤降價現象後，多地房企先後推出“墊首付”營銷措施。

《經濟參考報》記者瞭解到，為了應對市場成交量下滑局面，刺激購房者入市，當前北京、南京、廣州等城市的一些房地產開發企業紛紛推出“墊首付”的營銷措施。業內分析認為，銷量欠佳和地產金融大趨勢雙重因素，促使房企選擇這一營銷方式。

公開資料顯示，杭州的中天官河錦庭、天鴻香榭裏等項目，瀋陽的格林·常青藤等項目，以及廣州雅居樂、天健等開發商旗下一些項目均推出了“墊首付”活動。這些城市由於庫存積累，目前市場仍處在消化存量盤的階段。當地開發商普遍走量緩慢，面臨着較大的去化壓力。

與此同時，伴隨着地產金融化趨勢愈演愈烈，“墊首付”這一營銷方式除了受到部分房地產開發企業青睞，一些小額貸款公司也看好這一策略。

自2013年年末以來，地方政府往往選擇嚴格執行差別化的住房信貸政策，其中又以提高第二套住房貸款首付款比例為主要特色。當前，普遍採用的做法是，將第二套住房貸款首付比例提至65%至70%。

同策諮詢研究部總監張宏偉分析稱，地方政府提高二套房貸款首付比例，意味着會增加購房者或投資客進入市場的門檻，可能會對於部分人羣尤其是首次改善置業的人羣產生較大影響，導致這部分需求後置。他認為，正是在這種背景下，開發商選擇“墊首付、分期首付”的方式來規避政策，刺激被抑制的市場需求。

“無論是對於首套自住需求，還是改善性需求，還是中長期的投資性需求，在二套房首付比例增加的政策環境下，早點付了首付辦完買房手續成為購房羣體普遍關心的話題。”張宏偉説，從這個角度來講“墊首付”營銷方式有可能在今後的市場環境中普遍出現。

張宏偉認為，“墊首付”從開發商的角度而言，無論對於首套房“墊首付”，還是對改善性置業人羣“墊一成首付”，無非有兩個原因：一方面，在年初銀行信貸緊縮的市場背景下，由於短期內資金壓力比較大。開發商通過為購房者短期內“墊首付”，可以套取銀行貸款緩解公司財務方面的壓力，或為企業拿地擴張準備更充足的資金；另一方面，將“墊首付”作為一種營銷手段，以低首付比例的方式，吸引更多的購房者，最終達到樓盤快速成交去化的目的。

偉業我愛我家集團副總裁胡景暉也表示，面對濃重的市場觀望情緒和從緊的銀行信貸環境，開發商的定價策略將更加謹慎，“低價入市、降價走量”將成為越來越多開發商銷售策略的主基調。

胡景暉認為，年初至今全國各地樓市整體趨冷，房價環比持平或下降的城市越來越多，北上廣深等一線城市的房價也出現滯漲。與此同時，市場各方尤其是購房人羣觀望情緒濃重，這些因素促使部分開發商開始轉變策略，用調低樓盤入市價格等“降價跑量”的銷售策略，來實現快速回款和對後市風險的規避。如近來萬科、東亞、恒大、龍湖等全國性知名開發商的部分新盤項目，就採取了低於市場各方預期價格入市的銷售策略。

胡景暉表示，在樓市整體觀望的情況下，萬科、恒大等少數幾家大型房企已出現“低價入市”銷售的現象，這將影響房企未來的整體定價預期。所以，預計“低價入市、降價走量”或成2014開發商銷售策略主基調。