萬科降價因精裝變毛坯 北京樓市拐點論尚不成立
作者:刘宇鑫
地鐵4號線最南端的終點站天宮院,本週成了京城樓市的焦點。3月16日開盤的“住總萬科橙”毛坯房銷售均價為近2.2萬元/平方米,而在半年之前,這一項目放出的精裝修售價預期可能超過2.5萬元。“新盤降價3000元”,萬科在北京(樓盤)上演的這一出“大鬧天宮”,為自己賺足了關注,也讓“萬科導演北京樓市拐點”的説法甚囂塵上。
萬科降價因精裝變毛坯房
昨日,住總萬科橙項目銷售負責人回應稱:“所開盤項目從未降價銷售,北京萬科嚴格按照政府指導意見進行銷售。”精打細算的買房人和業內人士也算得清楚:住總萬科橙從原計劃的精裝修改成了開盤時的毛坯房,這樣一來,2.5萬元/平方米的“吹風價”,就比六環外天宮院區域其他新盤高出了3000元左右。領漲難如願,不如調低預期搶佔市場,而看似“降低”的房價基本就是剩下的裝修成本,終究不會被裝進購房人的口袋。
“16日開盤的兩處住宅樓當時上報時確實有兩套方案,一種是精裝修,一種是毛坯房,公司根據住建委的審批價,最終選擇了毛坯房出售方案。”這位負責人稱。記者在北京市住建委官網查到,住總萬科橙項目於3月14日拿到預售許可證,共計推出333套房源,其中,11號樓的擬售參考均價為21176元/平方米,8號樓擬售均價為22176元/平方米,16日開盤當天333套房源吸引了1140組客户參與搖號。
2013年3月,北京市出台規定,住建部門要提高商品房預售許可門檻、加強商品房銷售價格引導,對報價明顯高於項目前期成交價格、周邊在售項目價格且不接受指導的商品房項目,可暫不核發預售許可證書或暫不辦理現房銷售備案。對此,北京萬科昨日在回應中稱:“嚴格按照政府指導意見進行銷售。”
大興天宮院區域供大於求
“不論最終是精裝修還是毛坯房,萬科橙的定價幾乎已經超出了市場可以接受的程度,不論是否接受‘政府指導意見’,開盤調價都是必然。”亞豪機構副總經理任啓鑫説,近一個月內,包括住總萬科橙在內,大興天宮院板塊已有5個項目扎堆開盤,同期,天宮院區域已供應商品住宅2806套,佔到全市商品房市場總供應量的一半,部分樓盤面臨“供大於求”的市場風險。
在住總萬科橙項目所在的大興天宮院板塊,保利首開熙悦春天、金融街(000402,股吧)融匯兩個精裝項目定價在2.3萬元/平方米,而毛坯項目鑫苑鑫都匯、中國水電雲立方的定價則在2.1萬元/平方米左右,明顯低於萬科此前對該區域市場的價格預期。
中原地產首席分析師張大偉認為,“天宮院新盤降價3000元”的背後原因,還是開發商感受到了市場壓力。位於南六環外的住總萬科橙開盤主推的75平方米兩居和92平方米三居,如果以2.2萬元/平方米的單價計算,最低總價分別在165萬元和200萬元左右,與五環路附近的幾個自住型商品房相比,沒有明顯價格優勢—北京在兩年內7萬套自住型商品房的投放計劃,也分流了大量剛性購房需求。
“90平方米以下、總價不超200萬元”,如今已經成為多數購房人的承受底線,紮根六環外區域的項目開發商更該深知這一點;可以預見,在目前信貸收緊的樓市環境下,像萬科這樣的平價開盤方式,很可能成為今年新房市場的主流。