萬科降價因精裝變毛坯 北京樓市拐點論尚不成立

地鐵4號線最南端的終點站天宮院，本週成了京城樓市的焦點。3月16日開盤的“住總萬科橙”毛坯房銷售均價為近2.2萬元/平方米，而在半年之前，這一項目放出的精裝修售價預期可能超過2.5萬元。“新盤降價3000元”，萬科在北京（樓盤）上演的這一出“大鬧天宮”，為自己賺足了關注，也讓“萬科導演北京樓市拐點”的説法甚囂塵上。

萬科降價因精裝變毛坯房

昨日，住總萬科橙項目銷售負責人回應稱：“所開盤項目從未降價銷售，北京萬科嚴格按照政府指導意見進行銷售。”精打細算的買房人和業內人士也算得清楚：住總萬科橙從原計劃的精裝修改成了開盤時的毛坯房，這樣一來，2.5萬元/平方米的“吹風價”，就比六環外天宮院區域其他新盤高出了3000元左右。領漲難如願，不如調低預期搶佔市場，而看似“降低”的房價基本就是剩下的裝修成本，終究不會被裝進購房人的口袋。

“16日開盤的兩處住宅樓當時上報時確實有兩套方案，一種是精裝修，一種是毛坯房，公司根據住建委的審批價，最終選擇了毛坯房出售方案。”這位負責人稱。記者在北京市住建委官網查到，住總萬科橙項目於3月14日拿到預售許可證，共計推出333套房源，其中，11號樓的擬售參考均價為21176元/平方米，8號樓擬售均價為22176元/平方米，16日開盤當天333套房源吸引了1140組客户參與搖號。

2013年3月，北京市出台規定，住建部門要提高商品房預售許可門檻、加強商品房銷售價格引導，對報價明顯高於項目前期成交價格、周邊在售項目價格且不接受指導的商品房項目，可暫不核發預售許可證書或暫不辦理現房銷售備案。對此，北京萬科昨日在回應中稱：“嚴格按照政府指導意見進行銷售。”

大興天宮院區域供大於求

“不論最終是精裝修還是毛坯房，萬科橙的定價幾乎已經超出了市場可以接受的程度，不論是否接受‘政府指導意見’，開盤調價都是必然。”亞豪機構副總經理任啓鑫説，近一個月內，包括住總萬科橙在內，大興天宮院板塊已有5個項目扎堆開盤，同期，天宮院區域已供應商品住宅2806套，佔到全市商品房市場總供應量的一半，部分樓盤面臨“供大於求”的市場風險。

在住總萬科橙項目所在的大興天宮院板塊，保利首開熙悦春天、金融街(000402,股吧)融匯兩個精裝項目定價在2.3萬元/平方米，而毛坯項目鑫苑鑫都匯、中國水電雲立方的定價則在2.1萬元/平方米左右，明顯低於萬科此前對該區域市場的價格預期。

中原地產首席分析師張大偉認為，“天宮院新盤降價3000元”的背後原因，還是開發商感受到了市場壓力。位於南六環外的住總萬科橙開盤主推的75平方米兩居和92平方米三居，如果以2.2萬元/平方米的單價計算，最低總價分別在165萬元和200萬元左右，與五環路附近的幾個自住型商品房相比，沒有明顯價格優勢—北京在兩年內7萬套自住型商品房的投放計劃，也分流了大量剛性購房需求。

“90平方米以下、總價不超200萬元”，如今已經成為多數購房人的承受底線，紮根六環外區域的項目開發商更該深知這一點；可以預見，在目前信貸收緊的樓市環境下，像萬科這樣的平價開盤方式，很可能成為今年新房市場的主流。