秦皇島樓市六折甩賣 庫存巨大引發降價促銷

在北京到河北秦皇島的動車上，每隔一段，就能看到零星分佈的拆遷地和在建的高樓。進入秦皇島市區，這種現象瞬間由點變面——新建樓盤林立，在建工地隨處可見。

近期被盛傳六折甩賣的“珠江道12號”，便是這眾多高聳新樓盤中的一個。與江浙一帶的樓市降價一樣，地處環渤海地區的秦皇島的六折甩賣風波，也被貼上了中國樓市變奏的標籤。

所謂的開發商陸續撤離、樓盤大幅降價的傳聞，因何而起？真相如何？《每日經濟新聞》記者從“珠江道12號”樓盤開始調查，試圖揭開“六折甩賣風波”之下的秦皇島樓市謎霧。

“六折甩賣”僅為個案？

“珠江道12號”項目位於秦皇島市中心城區的西南位置，緊鄰湯河。當地人表示項目區位條件比較優越。3月19日下午，《每日經濟新聞》記者以購房者身份實地走訪了該項目。記者剛進去時，整個售樓大廳空無一人，幾分鐘後，才有銷售人員悠然出現。

“珠江道12號”住宅原價在10000元/平方米左右，相比秦皇島官方公佈的商品住宅均價的5877元/平方米，高出了近一半。銷售人員稱，目前其剩餘房源皆以6折出售，但非直接降價，而是開發商連續4年每年向購房人返還10%的購房款，總計達到總價的40%。即如果購房者全款購買一套總價200萬元的房屋，需要先交全款，以後每年由開發商返還20萬元，持續4年。

在沙盤中，還有一些樓盤擺着“售罄”的牌子。上述銷售人員表示，“珠江道12號”總户數為1200户，由於項目定位高端，住宅“目前已有400餘户入住，400餘户正在裝修”。當記者提出看房時，銷售人員卻帶記者進入了一棟已經標明“售罄”的樓盤。

當日晚上九時，記者再次來到該項目所在地。小區的整體亮燈率不足15%，10棟樓裏，亮燈最多的只有30户，最少的則只有1户，遠遠低於銷售人員表述的“400餘户入住”的情況。其真實的銷售數量仍是未知數。

據瞭解，“珠江道12號”的銷售週期漫長，從2010年銷售至今，已經歷時4個年頭，其項目於今年開始大幅降價促銷。在中原地產首席分析師張大偉看來，項目選擇“每年返還資金”的促銷方式就是一個變相降價，“企業出現這樣的行為可能是因為資金緊張。企業獲得40%無利息資金，可以緩解資金壓力”。

隨後幾日，記者通過走訪當地居民瞭解到，“珠江道12號”滯銷的主要原因在於作為住宅單價過高，且户型不符合消費者的購買需求。

“珠江道12號”的房屋户型面積過大且總價過高，最小的二居室都超過了110平方米。按其打折前的價格10000元/平方米計算，一套200餘平方米的住宅總價超過了200萬元，這樣的價格可以在當地買低層住宅。

而當地購房者與房產銷售人員告訴記者，本地與外地購房者在購買普通住宅時，都更偏愛二居室。經記者調查發現，即便是銷售狀況良好的新樓盤，大户型的三居室也有不少剩餘，而二居室則基本售罄。

記者聯繫到項目開發商 “秦皇島天洋房地產開發有限公司”上屬公司“北京天洋投資有限公司”的一位副總，但其拒絕就“珠江道12號”降價接受採訪。

有業內人士表示，“珠江道12號”大幅降價促銷或是因為企業急於回籠資金。

記者在隨後幾日的走訪中探知，像“珠江道12號”這樣剩餘樓盤全部六折促銷的降價行為，僅為個案。秦皇島市區的在售樓盤裏，整體情況較為穩定，但是多出現數量有限的小幅優惠活動，而一些項目的均價則在兩年內沒太多變化。

而此前在媒體報道中被提及的幾個已經降價的樓盤，或是被認為引起 “秦皇島樓市降價風暴”的樓盤，皆位於秦皇島當地居民口中的“新開發區”。

促銷樓盤多位於新開發區

如果説市區內的新建樓盤數量之多讓外地人驚訝的話，那麼新開發區內的樓盤數量，則多到讓當地居民也感到驚訝。記者在秦皇島走訪的幾日裏，每當打車後詢問哪裏有新樓盤時，當地的哥脱口而出的都是新開發區。新開發區位於秦皇島市海港區的西南方，距秦皇島市政府11公里。在進入到的哥口中的新開發區後，在1公里多的公路上，沿線全部都是高層樓盤與低層住宅。

“本地人肯定買不完”。在談到這塊區域的樓盤時，不少的哥表示。此前被媒體報道的降價促銷的 “南嶺國際”與“中鐵·秦皇半島”項目，皆位於此。但記者瞭解到，其實“南嶺國際”推出的“4995元/平方米的低價房、首付6萬”，“中鐵·秦皇半島”推出的 “一萬抵五萬”等促銷活動，自2013年末便已經開始，而非今年;且打折銷售的房屋數量都很有限，難以稱得上“大打折扣優惠”。

不少新開發區的地產項目銷售人員表示，目前開發區有多個地產項目在建，部分項目已經開盤。此地項目數量之巨，從號稱“華北第一大盤”的“秦皇半島”項目便可窺見一斑。該項目佔地面積達到2010畝，建築面積則有400萬平方米，由當地的大開發商——金屋集團購地，並與中鐵置業、富立地產、紫城地產三家公司共同開發，金屋以外的其他三家公司各分得項目收益的10%。

雖然四個項目都有現房與期房在售，但是記者分別走訪其售樓中心時，看房者寥寥無幾，本地居民對這一超級大盤的剩餘房源消化能力持懷疑態度。

“秦皇半島”項目中目前銷售情況最好的為“金屋·秦皇半島”項目，其項目一期於2013年8月開盤，目前基本售罄，二期也已經開盤。但是3月21日下午《每日經濟新聞》記者以購房者身份諮詢看房的一個小時內，其售樓大廳內僅有一位看房者。

金屋集團是秦皇島最大的房地產開發公司之一。銷售進度不如預期，或倒逼該企業有所動作。據“金屋·秦皇半島”銷售人員透露，4月5日、4月6日，“金屋·秦皇半島”將會有3套售價遠低於住宅均價的特價房推出，價格大概在5000元/平方米，而到時現場還會有其他的促銷活動。

在“秦皇半島”的項目中，其他三個項目緊迫感或許更甚：富立·秦皇半島雖然2013年11月才開盤，但是開盤不久之後就推出了 “1萬抵2萬”的優惠活動。而將於今年9月底交房的“中鐵·秦皇半島”項目一期，2013年末就早早將餘下的部分房源推出5800元/平方米起低價房，以及“一萬抵五萬”的促銷活動。2014年，對部分房源推出了“買房送車位”活動。

“紫城·秦皇半島”項目，也在去年年初就有特價房活動;9月份時也曾推出短期的“1萬抵5萬”活動。

秦皇島的降價促銷活動，雖然目前規模不大，促銷住宅數量有限，但是顯然已經形成了連鎖反應。

庫存高、新項目猛增現隱憂

顯然，秦皇島的樓市實況，並沒有外界傳聞的“風聲鶴唳”，然而在資金鍊緊張和巨大庫存雙重壓迫下，上漲動力正顯衰竭，未來或現“穩中暗降”的走勢。

搜房網的數據顯示，早在2013年6月，秦皇島在售待售的122個樓盤中，有69個樓盤相繼推出各種優惠，佔比56.55%。進入2014年以來，將近九成的在售樓盤都在進行打折促銷。

甚至萬科這樣的龍頭企業在秦皇島的項目也在2014年推出了促銷活動。萬科的“假日風景”精裝修高層住宅項目位於海港區的北部，距離市中心20分鐘車程，其項目二期即將開盤。該項目銷售人員告訴記者，2014年後，項目一期剩下的部分房源推出了“二萬抵七萬”的優惠活動。

類似這樣對尾盤進行促銷的活動，當前在當地並不少見。降價促銷背後，是秦皇島市當地巨大的庫存壓力以及較慢的去化速度。通常情況下，如果一個城市商品住房存量是月銷售量的12至15倍，即能支持12至15個月的供應，就屬於高庫存。

思源經紀秦皇島分公司的數據顯示，截至2012年底，僅海港、北戴河、山海關三區的商品房庫存就高達635萬平方米，而當年的消化量僅為156萬平方米。來自秦皇島市統計局的房地產開發數據顯示，2013年秦皇島房屋施工面積為2481.9萬平方米，商品房屋銷售面積為302.5萬平方米，樓市存銷比達到了12。

在庫存高壓的同時，新開盤項目猛增，有限的消費力難以支撐巨大的消費體量。秦皇島統計局2013年固定資產投資數據顯示，2013年全年，秦皇島的房地產開發投資共計235.1億元，累計比上年同期增長10.2%。房地產投資佔據秦皇島整個固定資產投資比重的近三分之一。

張大偉認為，秦皇島隸屬三線城市，人口本就較少，年輕人因為求職、上學等原因，選擇去一、二線城市發展，近年來常住人口增長緩慢。加之城市房屋存量過大，這種城市目前的旅遊產業又非常有季節性，自身的海洋經濟卻沒有跟上發展，人口新增乏力。

部分銀行收縮開發貸款

高庫存及有限的消費量，也導致了秦皇島樓市缺乏上漲動力。一些項目價格基本不變就體現了這一現象。中國指數研究院的數據顯示，2013年上半年，秦皇島樓市一直在走“上坡路”，均價從6862元/平方米漲到7134元/平方米。6月之後，房價開始下跌，最終年底房屋均價為6940元/平方米。2013年，秦皇島房價總體上漲114元/平方米。

在距離萬科項目往南僅一路之隔的區塊，是秦皇島當地的房地產開發公司興龍開發的名為“生態谷”的項目。數據顯示，項目一期2011年開盤時均價為6500元/平方米。記者諮詢得知，如今項目在售的房屋價格均價仍然在6500元/平方米徘徊，基本沒有上漲。

在秦皇島樓市的相關報道見諸版面後，秦皇島官方曾回應 “2013年全年，秦皇島商品住宅成交均價5876.89元/平方米，同比增長為2.45%。”

嗅覺敏鋭的銀行也有所行動。《每日經濟新聞》記者在秦皇島實地調查發現，各大銀行設在秦皇島的分行針對開發商的貸款審批沒有絲毫鬆懈，似乎都不約而同地從資金源頭上卡住了房企的“七寸”——目前，多家銀行都已經收緊了開發貸。

“銀行的開發貸款現在不好辦”。交通銀行的相關負責人告訴記者，今年開始房地產的開發貸款“基本辦不了”。

在記者隨後的暗訪中，其餘幾大行的相關負責人也均表示目前地產開發貸款不好批，對地產開發公司最基本的要求條件都是2級資質與5000萬註冊資金。其中，工商銀行秦皇島分行還要求開發商開發經驗超過10萬平方米，中國銀行則還要求開發公司在省內有一定排名。

供應加大，去化能力成疑，銀行也收縮開發貸款。秦皇島樓市前景並不明朗。

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秦皇島旅遊地產打折促銷成常態

出了秦皇島火車站，進入記者視線的都是樓盤廣告，其中旅遊地產的廣告最為突出。

記者日前在秦皇島走訪時發現，在北戴河新區的旅遊地產項目中，幾乎所有的高層項目在售樓盤，都有不同程度的折扣與降價。

《每日經濟新聞》記者曾以購房者的身份來到當地一處名為 “夏都海岸”的酒店公寓項目看房時，該項目的銷售人員給出了“七五折”這一最低折扣。據瞭解，此項目二期自2012年以來就有 “買三平方米送一平方米”活動。

“夏都海岸”的銷售人員表示，公司因新建項目回款需要，“最近每個月都會有一定數量七五折的促銷房屋出售”。該銷售人員同時表示，交房後暫時拿不到“房本”，只能保證2年內辦理。

“非常海”酒店公寓項目位於“夏都海岸”西側，“非常海”一位在當地從業多年的置業顧問向記者表示，該項目2012年就已開盤，至今只銷售了30%左右。銷售緩慢，開發商不得不讓利。

上述置業顧問還向記者透露，項目開發出來後能賣出去已經不錯了。“周圍不少樓盤和我們項目一起拿的地，因為資金出了問題，到現在都沒開發完。”

而位於“非常海”西北端“臨海聽濤”項目，距南戴河海岸線僅600米，目前的優惠力度達到了八五折。

在海南錦誠旅遊地產服務機構董事長王路看來，秦皇島旅遊地產整體市場發展不夠完善，項目品質及配套設施有所欠缺，僅算得上是旅遊居住地。

王路認為，今年銀根在緊縮，貸款成本不斷上升，使得一些開發企業，尤其資金鍊條本就緊張的中小企業更加艱難。在這樣的情況下，秦皇島旅遊地產在售項目與在開發項目沒有太多突破瓶頸的方法，只能通過降價來促進銷售。

據瞭解，秦皇島的大量旅遊地產項目陷入滯銷的困境並非偶然。

2009年，秦皇島啓動 “旅遊立市”戰略。該戰略指出，5至10年時間，要把秦皇島建成國內最佳、國際上有較大影響的旅遊名城。隨後秦皇島於2010年啓動了大規模的土地出讓。當年該市4個區的招拍掛土地達到45宗，面積469.8249公頃，土地出讓金108.88億元，樓面均價為2317元。這些土地開發出的項目在2012年、2013年集中入市。

思源經紀發佈的 《2012年秦皇島市房地產市場概況》顯示，北戴河新區的各地產項目體量均較大，產品類型多為綜合產品，預計未來三年總供應體量將超過300萬平方米。

上海易居研究院研究員嚴躍進認為，秦皇島屬於傳統旅遊地，在樓市調控下，部分一二線城市的購房者會從旅遊度假的角度積極在此類城市進行置業。房企也希望打好旅遊地產這樣一個招牌。購房者、房企等市場資源因此快速導入該市。

一家開發旅遊地產公司的高管向記者透露，秦皇島當地的旅遊地產項目的風險在於，客户羣主要來自於東北和京津地區，來源相對狹窄，這就面臨去庫存的壓力。

據瞭解，秦皇島當地旅遊地產與附近區域的競爭日趨白熾化，也是出現困境的原因之一。

距離秦皇島市區約50分鐘車程的遼寧綏中縣東戴河區域海邊也是旅遊地產項目林立，區域內道路兩側也是掛着各類推銷樓盤的廣告牌。去年7月，記者曾實地走訪該地。在走訪期間記者發現，在東戴河區域，單套僅10餘萬元的小户型 “公寓”旅遊地產隨處可見。價格要比秦皇島地區的同類項目低。

中國房地產協會副會長朱中一曾表示，旅遊地產，一定是“旅遊”在前，“地產”在後。開發旅遊地產一定要堅持以自然資源、旅遊資源保護和開發為主，反映當地的自然特色和文化特色，防止同質化。一些旅遊資源缺乏的城市，建設的旅遊產品同質化，沒有特色、沒有文化內涵，也沒有太多生命力。