李澤楷72億港元出售盈科中心 盈大地產內地清盤
早在2008年就陷入出售風波的盈科中心終於易主。
4月8日，電訊盈科有限公司及盈科大衍地產發展有限公司（以下簡稱盈大地產）聯合公告稱，以總代價9.28億美元（相當於約72.01億港元）出售北京盈科中心權益予買方VinterStarLimited。接盤一方是來自海外的房地產私募基金基匯資本，該基金曾在2007年與太古地產合作發展北京三里屯項目。
時隔7年，接手同樣位於三里屯的盈科中心，基匯資本此番出手似乎並不唐突。
值得注意的是，伴隨着盈科中心的出售，李澤楷旗下盈大地產在內地將不再有其他的項目，這一總值72億港元的收購一旦完成，也將成為海外私募基金在中國最大的單項物業收購案。
“其實盈科中心的租金收入還是比較可觀，但這一項目是1998年的老項目，所以，升值空間相對有限，對於上市公司來説，盈科中心也是其在內地唯一的寫字樓，更多的業務還是在香港。”國際房地產諮詢機構萊坊董事、北京研究及諮詢部主管張婧婧告訴《每日經濟新聞》記者，目前，北京甲級寫字樓的租金漲幅不斷放緩，商業部分的管理乏力，這一項目一直都被列在“待出售”的名單中。
交易樓面價低於周邊項目/
雖然此前李嘉誠並不願意接受“撤資論”，但越來越多出現在出清名單上的內地項目不得不讓人對其投資路徑產生疑問，脱手盈科背後的真正原因究竟為何？海外基金又為何願意在此時接盤？
8日，電訊盈科有限公司及盈科大衍地產發展有限公司聯合公告顯示，北京盈科中心位於北京市中心，物業由1座商業及住宅綜合體、2座辦公大樓、2座服務式公寓及1個購物中心組成。2013年12月31日，該物業被列為盈大地產集團的投資物業，估值為66.57億港元；同時，就電訊盈科集團而言，上述物業的總值為66.42億港元，包括估值為66.03億港元的投資物業，及3900萬港元的土地及樓宇。
有資料顯示，北京盈科中心總樓面面積逾21.27萬平方米，包括寫字樓、服務式公寓及商場，總出租樓面面積約17萬平方米，2013年上半年為盈大地產增加1.19億港元租金收入。
“這一項目可售面積17萬平方米，如果按照72億港元的總值來看，此次交易的樓面價在3.4萬元/平方米。”張婧婧告訴記者，由於是整售，這一價格要遠低於周邊其他在售的一些項目，“周邊一些散售的項目價格預計可以達到5萬元/平方米左右。”
位於北京三里屯的盈科中心在北京商業地產的數十年飛速發展藍圖中，是不容忽視的一筆。1998年，盈科中心落成，由李澤楷創立的香港最大的電訊公司電訊盈科持股62%的盈大地產持有。該項目也吸引了包括IBM、諾基亞、波音等國際知名品牌企業的入駐，但作為盈大地產落子內地的唯一項目，自2008年起卻頻頻傳出欲出售的消息。
2008年4月，盈大地產曾發出通告稱，將出售該項物業，當時叫價41.03億港元，最終沒有售出。後又有消息傳出，多家財團接觸盈大地產洽購北京盈科中心項目，估價60億至80億港元，其中包括華潤、SOHO中國等潛在買家，但最終都沒有達成。
“應該説，這其中接觸過的買家有幾十家，最後達成協議的基匯資本與盈大地產也洽談了相當長的一段時間。”一位知情人士向《每日經濟新聞》記者表示，“最終雙方對於這一價格都比較滿意，除此之外，接盤者的執行力以及口碑等，賣方都有所考量。”
但對於這一項目的出售，該人士表示，並非出於對市場的看淡，“因為這一項目在2008年就有意向出售，主要也是因為北京單個項目還需要設立管理團隊，對整個公司來説，並不是舉足輕重的市場，所以一直希望能將其出手。”
補給57億港元的現金迴流/
盈科中心的脱手，為李澤楷旗下的盈大地產補給了57億港元的現金迴流。
根據公告，盈大地產擬於完成後將出售事項的所得款項用於償還港幣融資文件下的全數未償還結餘，金額為15億港元，餘額將作一般營運資金用途，以及償還現有債項，而部分資金則用作日本、泰國及印尼現有項目的資金以及盈大地產集團不久的將來可能進行的其他業務發展及投資 (包括亞洲或海外的新發展項目及新投資計劃)用途。
自去年以來，“超人”李嘉誠頻拋內地物業引發外界猜測紛紛，“套現説”、“撤資論”頻頻見諸報端，此番“小超人”李澤楷拋售盈大地產於內地的最後一宗物業自然也引發了諸多關注。
對於此次交易，上述公告中也表示，盈大地產一直在物色不同的商業及投資機會，正循不同渠道以滿足盈大地產集團的預計資金需求。由於有跡象顯示環球經濟已經企穩並緩慢復甦，盈大地產董事認為，出售事項乃盈大地產集團以合理價錢出售該物業套現的良機，藉以加強盈大地產集團整體的財務狀況。
《每日經濟新聞》記者隨後翻閲了盈大地產2013年業績報告，截至2013年12月31日，集團錄得綜合營業額約港幣6.74億元，較2012年的11.84億港元減少約43%。公司股東應占溢利約為港幣7700萬元，每股基本盈利港幣4.89分。
公告稱，目前公司擁有日本北海道、泰國攀牙省及印尼雅加達三個發展中項目，這些項目正按照各自的時間表進行。這些項目的投資，尚需一段時間方可為集團帶來收益。
從其業績報告中可以看到，盈大地產的收入主要來自四部分。最主要的是香港的物業開發，其次是內地物業投資、日本康樂活動項目以及物業管理。“其實包括去年李嘉誠出售內地的一些項目，以及盈科中心的轉手，都是比較正常的商業行為，需要將一些非核心資產、盈利狀況並不豐厚的項目清除，未來集中力量開拓新的業務。”張婧婧告訴記者。
張婧婧稱，2011年盈科中心的租金收益約為2.6億港元，2012年略有減少，為2.4億港元。雖然寫字樓部分的出租狀況一直良好，但商業部分受到太平洋百貨關店的影響，近幾年一直處於空置狀況。
雖然相比目前區域在售項目最高可達5萬元/平方米以上的樓面價，以及此前農展館地塊被拍到7萬元/平方米的高價，盈科中心此次交易的樓面價並不算高。此前也有報道中指出，盈科中心當時的地價及建安成本總投資大約為每平方米1萬元。
業內人士稱並非“撤資”/
“應該説，當時的投資成本在後續的運營中都已經陸續收回，對於理性的投資行為來説，獲利退出也算完成了一個投資週期，而且目前的成交金額應該是全部可記為淨溢價。”在譽翔安地產合夥人王珂看來，盈科中心選擇在資產高估值的時期套現，之所以沒有繼續加倉，也是看到了未來北京甲級寫字樓市場的發展狀況，“特別是東邊核心區域，供不應求的狀況雖然還會持續較長一段時間，但租金的漲幅不會太大，這對於盈大地產來説，這一獲益遠大於等待租金上漲的收益。”
來自DTZ戴德梁行的統計數據顯示，2014年第一季度北京甲級寫字樓租金小幅上漲至每月每平方米301.03元，環比上升0.07%。但本季度甲級寫字樓的需求較平淡，全市甲級寫字樓淨吸納量為38443平方米，環比下降58.6%，較去年同期下降27.43%。
在記者的採訪中，多位業內人士均表示，盈科中心此番出售是盈大地產正常的商業投資行為，並非李嘉誠家族有意撤出內地市場。
《每日經濟新聞》記者粗略統計了去年以來包括李嘉誠旗下公司在內地出售的項目，目前李嘉誠家族出售的內地資產達到了200億元，“這在包括和記黃埔以及長江實業在內地的佈局來説，並不算大，單東方廣場一個項目的總資產就高達近400億元。而且他們在內地還有大量的土地儲備。”張婧婧説道。
對於接盤的基匯資本來説，同樣也是看重了北京核心區域的商業價值。
基匯資本總裁和聯合創辦人吳繼泰表示：“這是個難能可貴的機會，可在北京無法複製的精華地段收購到如此大型、可生產穩定現金流的項目。我們相信，此類型的資產將繼續提供出色的回報。”吳稱，該項目來自零售、辦公樓和服務型公寓多樣化的現金流，將能規避風險。
“目前來看，接手方在未來3~5年將處於持續經營的狀態，不排除變現其中一部分資產，但對於這一項目來説，在進行升級改造之後，可持續經營的盈利還是樂觀的。”王珂同時指出，雖然目前周邊拍出的地塊樓面價比較高，但接手方在短期內並不能加價售出，出售價格的增加將帶來鉅額的土地增值税。