香河房價僅燕郊一半“價格窪地”遇配套短板

河北香河縣區位優勢得天獨厚，是河北僅有的3個同時接壤北京、天津的縣之一，也是河北環首都綠色經濟圈14縣之一，距北京市中心僅45公里，距天津市中心70公里，處於環渤海經濟圈核心腹地、京津“一小時經濟圈”的黃金節點。

在“京津冀一體化”概念下，香河樓市發展如何？就此，《每日經濟新聞》記者於4月8日前往調查。

記者走訪發現，在這個小縣城的房地產市場上，品牌開發商雲集，且開發體量大。在建、竣工樓盤比比皆是，香河樓市似乎在“京津冀一體化”下呈現一片“欣欣向榮”之勢。但這背後是配套設施滯後的現狀。

“京津冀一體化”成賣點/

香河的在售樓盤，主要集中在香河現代產業園區、縣城內以及香河一城的所在地安平鎮。

4月8日，《每日經濟新聞》記者來到香河現代產業園區的香公館項目售樓處。即便是清明小長假後的第一個工作日，香公館售樓處依然有十幾人在看房。售樓人員表示，去年4、5月份的價格也就5000元/平方米左右，目前價格已是7300元/平方米，預計五一開盤的6號樓，單價再漲300元。

據瞭解，除了香公館項目外，現代產業園區還聚集了萬科、五礦以及富力等品牌房企。在富力地產開發的富力新城售樓處，銷售人員介紹，產品目前分毛坯和精裝兩種，毛坯價6500元/平方米起，均價7000元/平方米；精裝在8000元~8500元/平方米，是實際成交價，沒有折扣。

該銷售人員表示，2012年首次開盤時，均價在5500元/平方米左右，今年4月20日是第5次開盤。目前來此購房的一部分是給父母做養老居住的，還有一部分是北京溢出的剛需人羣，作為第一居所。未來這邊房價肯定會漲，原因是通州或被設立為北京副中心，而香河距離通州又很近。

在記者走訪的香河在售項目中，“京津冀一體化”加速成為“喊漲”樓盤的主要賣點。香汐項目售樓員表示，目前均價6500元~7000元/平方米，但馬上就要漲價了，香河所有項目都醖釀漲價200元~300元/平方米。“馬上就京津冀一體化了，咱們香河的房價還要往上漲。”

記者看到，在香河多個售樓處支起了極具誘惑的易拉寶廣告牌，引來購房者駐足觀看。其中一廣告牌寫着，到2015年，與北京對接幹線公路由18條增加到36條；到2020年底，環北京周邊所有縣（市、區）與北京實現幹線出口路由一級公路對接。

配套設施滯後/

事實上，相比燕郊高端樓盤直逼15000元/平方米的價格，香河目前的房價並不算高。

原社科院城市發展與環境研究所所長、中國城市經濟學會副會長牛鳳瑞在接受 《每日經濟新聞》記者採訪時表示，燕郊樓市發展早於香河，燕郊的區位及通行便利優於香河，這就造成了地區房價差異。

亞豪機構市場總監郭毅表示，從香河房地產市場發展來看，一直是相對穩定的，與曾經經歷了幾輪炒作、房價暴漲暴跌的燕郊不同，香河房價始終保持上漲勢頭，但漲幅並不大。早期香河以本地開發商為主，住宅品質不高，降低了對北京購房者的吸引力。近年隨着富力、綠地等大房企在香河的地產項目競相推出，拉動了香河購房需求。

不過，香河當地人告訴記者，在萬科、五礦、富力等大房企雲集的現代產業園區，配套設施並不完善。一位香河當地青年表示，這邊看起來很好，但是目前生活很不方便，買東西要去附近的蔣辛屯村。記者在夜晚8時左右經過現代產業園區，大香線區域的路上甚至沒有路燈。

對於目前配套設施的缺失，榮盛白鷺島銷售人員解釋，“這邊開發商的配套目前都不齊全，但等到交房後，配套肯定能起來，因為人流帶動物流、物流帶動經濟流，有了人之後，別擔心配套起不來。”

紫辰悦府的銷售人員表示，這邊沒有配套設施，價位還要略高於縣城房價的原因，是該區域內多為標杆房企開發的項目，可以直接上高速。在縣城裏面上下班比較堵車。

在中關村上班的意向購房者小潘表示，在燕郊置業，還能“享受雙城生活”，跨省上班。如果在香河買房，只能週末住兩天。“每天上下班都回香河，不是很現實。”

郭毅認為，富力、綠地開發的地產項目位於香河新區、京沈高速以北，交通便捷，但周邊配套缺口較大。儘管富力、綠地等項目均規劃有大量商業配套，但前期開發商仍以銷售住宅產品為主，待大量購房者入住後，能夠支撐商業運營才會逐步完善商業配套。“因此，目前香河新區的品牌房企開發的地產項目，主要靠後期規劃來吸引購房者。”

“價格窪地説”待考/

早在2011年5月15日，香河大規模違規圈地現象被曝光後，萬科等房企也牽涉其中。當年7月底，相關部門送出的第一張“通知單”要求，“熟飯”變回“生米”，但最終以政府退地、企業退房而告終。香河土地市場，一時成為焦點。

事件過後，香河土地價格依然低廉。2012年5月，萬科與五礦建設再度聯手，以約1.56億元摘得香河三宗住宅建設用地，總建面約22.1萬平方米，摺合樓面地價僅706元/平方米。

不過，在網上記者尚查不到“香河五礦萬科城”的開盤信息。業內人士表示，開盤價格不會低於周邊樓盤售價。

牛鳳瑞認為，地價便宜，是因拿地時基礎設施配套不完善。他進而表示，基礎設施配套情況決定區位，基礎配套設施轉化為房價，影響到地價和房價。賣得貴是因為去的人多，區域開發成熟，各種基礎設施的逐步完善。大量社會投資基建，必然要轉化為地價，地價又轉化為房價。一般來説，房價越高，基礎設施配套越完善，買房人享受的居住服務越加完善，這是一個利益循環。

郭毅表示，未來香河是否能夠在“京津冀一體化”戰略下分得一杯羹尚未可知，但香河目前7000元/平方米左右的房價水平，在北京周邊稱得上價格窪地。

中國房地產學會副會長陳國強告訴《每日經濟新聞》記者，香河有區位方面優勢，“京津冀一體化”的發酵，會對香河樓市產生利好。但是未來能否把握住這個機會，還要取決於一體化規劃的編制、落實情況，也取決於香河能否補上自身短板。

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同步播報

北京春季房展津冀項目驟增多個縣市現地產商組團參展

每日經濟新聞記者 師燁東 發自北京

昨日（4月10日），北京市春季房展會在北京展覽館開幕。

北京市房地產展示交易會組委會秘書長鄭向東在接受《每日經濟新聞》記者採訪時表示，今年的情況來看，地產市場的競爭加劇，購房者對房產也不再“蜂擁而上”，市場與購房者都處於一個逐漸迴歸理性的過程。

今年春季房展會總數超過600的參展項目中，有320個項目為海外地產。北京嘉華四季會展有限公司國際業務總監魏克非告訴記者，由於受到實際成交增加的刺激，預計秋季展會國外的地產參展項目仍然會保持高速增長，至少能達到350個。

Go2Europe公司目前經營着葡萄牙、西班牙等歐洲6國的房產。Go2Europe（香港）有限公司總經理ClarenceBusuttil告訴 《每日經濟新聞》記者，加美澳現在的投資移民難度增大，所以購房投資者現在有向歐洲轉移的傾向。

除了海外地產延續的火熱，趁着“京津冀一體化”消息的東風，今年河北、天津兩地首次有政府主導的縣市地產商組團參展，成為了展會的一大亮點。

鄭向東告訴記者，以往的房展會都會有天津、河北的房產商參展，但是本次展會首次有兩地的企業組團參展，其中包括天津武清組團、天津濱海新區中心商務區組團、河北承德組團、河北張家口組團共50餘個樓盤，物業類型涵蓋普通住宅、公寓、別墅、商鋪、綜合體等。除城市組團外，會展中還出現了香河、易縣、涿州、廊坊、唐山、秦皇島、懷來、燕郊等環京區域的數十個樓盤。

承德房地產協會副秘書長唐建國告訴《每日經濟新聞》記者，此次承德有14家房企組團而來，銷售項目從住宅高層到別墅、洋房一應俱全。“組團來北京不僅因為可以減少企業費用，也因為看好一體化帶來的利好。”

張口家城市組團同樣受刺激於“一體化”的消息。張家口房地產協會秘書長楊金傑表示，協同發展是一個良好的促進動力，而且由於目前張家口住宅均價較低，盡在4000元/平方米左右，未來城際鐵路開通後，張家口有望吸引部分北京剛需人羣。

上海易居房地產研究院研究員嚴躍進認為，河北借 “京津冀一體化”贏得市場機遇。在目前北京房地產市場出現迷茫甚至看空的情況下，河北部分城市積極推銷自己，能夠引導部分購房者改變觀望情緒，積極在河北置業。以政府主導的組團式推介方式，確實反映了地方政府加大樓盤庫存去化、引導人口流入的迫切心理。

中原地產首席分析師張大偉則警示，對於購房者來説，需要理性對待環北京置業投資，在沒有利好落地的情況下，房價先漲，不利於經濟發展。

此外，包括萬科、首創、綠地、保利等多個大型房企在內，今年都推出了北京市區周邊價格相對較低的房源，其中包括了大興、房山等地區。

另據瞭解，今年的房展會首次出現了此前被認為供不應求的 “自住商品房”。

鄭向東表示，今年北京推出的五萬套自住房佔到了北京供應量的將近一半，將極大改變市場的供應結構。“充分市場競爭下的多元化產品格局，對於消費者來説是好事。”鄭向東説道，“但是一些離市區較遠的自住房卻配套欠缺，不是所有自主商品房都能"供不應求"。自住商品房出現在房展會，體現了開發企業對市場的擔憂。”

嚴躍進認為，目前樓市確實發生了微妙的變化，表現在房企積極營銷的動作在加大，價格這個敏感因素也屢屢被觸碰。在這個政策調控平靜的環境下，市場預期反而發生了轉變。雖然不能武斷地認為今年房價要下跌，但必須承認，今年入市動作確實需要更謹慎了。