房地產業連續12年成補税款大户 成偷逃税重災區

房地產業淪為全國查補税款大户

涉税違法手段花樣百出

今年税收專項檢查第十二年劍指房企

記者 趙婧 北京報道

2014年税收專項檢查大幕初啓。《經濟參考報》記者日前從國家税務總局獲悉，房地產及建築安裝業再次被列為指令性檢查項目，這是房地產業自2002年以來連續12年被納入檢查範圍。

體量大、利潤高的房地產行業涉及8個税種，包括廣受關注的土地增值税。記者整理發現，在往年的税收專項檢查中，房地產行業成了查補税款的“大户”，有些年份幾乎佔到全部查補税款數額的一半，其涉税違法手段花樣百出。

突出

行業成偷逃税重災區

國家税務總局近日發佈了《關於開展2014年全國税收專項檢查工作的通知》，明確2014年行業税收專項檢查項目包括3項指令性檢查項目和3項指導性檢查項目。3項指令性檢查項目是“房地產及建築安裝業”、“辦理出口退(免)税企業”和“股權轉讓交易的企業及個人”，3項指導性檢查項目是“地方商業銀行”、“高污染、高能耗及產能過剩企業”和“高收入者個人所得税”。據瞭解，每年税收專項檢查於四五月間全面啓動，持續至11月底結束。

記者梳理歷年税收專項檢查方案發現，房地產業從2002年被納入税收專項檢查以來，今年已是連續12年“榜上有名”。

國家税務總局制訂的檢查方案要求檢查房地產業涉及的營業税、企業所得税、個人所得税、土地增值税、土地使用税、契税、房產税和印花税，是對所有業務、所有税種的全面檢查。

“從近幾年全國開展税收專項檢查的情況看，房地產行業存在的涉税違法問題較為突出。”一位來自税務稽查部門的人士指出。

來自國家税務總局稽查局的數據顯示，房地產業及建築安裝業查補收入佔2006年税收專項檢查工作查補收入總額的42.51%；户均查補收入30.82萬元，是總體户均查補收入的4.37倍；問題率為50.98%，高於全國平均問題率12.34個百分點。

2007年全國房地產業及建築安裝業税收專項檢查共查補税款91.3億元，加收滯納金3.4億元，罰款6.8億元，共查補收入101.7億元。房地產業及建築安裝業查補收入佔到專項檢查查補總收入的45%，户均查補收入35.4萬元，是總體户均查補收入的2.6倍。

2011年中國税務年鑑中關於税收專項檢查的總結中特別提到，對房地產行業開展税收專項檢查是為配合國家宏觀調控政策而部署的重點檢查項目。2010年税務機關檢查房地產企業9.63萬户，查補收入294.47億元，佔全年税收專項檢查總收入的49.23%。

個別地區房地產行業的涉税違法問題尤為嚴重。《福清市地税局稽查局2010年度税收專項檢查工作總結》稱，2010年專項檢查查補各項收入2227.95萬元，其中，共實施查補房地產行業税款約2126萬元。

北京明税律師事務所高級合夥人夏聰告訴《經濟參考報》記者：“從2002年開始，每年房地產業和建築安裝行業都入圍(税收專項檢查)，説明行業面臨的税收問題比較多。房地產業這幾年發展比較快，每年房地產查補的收入幾乎佔到整個專項檢查的一半。”

夏聰還表示：“我們多年幫助房企應對專項檢查，就我們所接觸的情況看，房地產行業近年來查補的税收收入是呈逐年增長態勢的，我覺得佔全部查補税款的比例大體上也會有所增加。”

金杜律師事務所税務部負責人董剛説：“我作為税務律師，為一些房地產開發企業提供税務和法律服務，對房地產行業的業態和信息有一定了解。房地產行業業務複雜，涉及的税種比較多，拿地、立項、融資、拆遷、建設、銷售，各個環節問題都比較集中，如果不放過任何細節、深究嚴查，很難説有多少房企能100%在税務上合規。”

手法

逃漏税花招迭出

中國政法大學財税金融法研究所教授施正文接受《經濟參考報》記者採訪時表示：“每年税務總局進行税收專項檢查，選擇重點檢查對象有幾重考慮：一是重點選擇税收徵管可能存在漏洞或者税收風險較大的行業；二是這個行業比較重要，税源大，對完成税收收入任務影響較大；三是這個行業領域最近出台新的法規、政策，執行中可能對政策的理解不太清楚從而出現風險；四是根據歷年檢查中發現的問題，選擇長期以來問題比較嚴重的行業；五是選擇一些很久沒有被選取的行業。”

他認為，房地產行業連續多年被列為税收檢查的重點，是因為該行業符合上述五條標準中的多項。“房地產是支柱產業，利潤高，税負比較重，涉及多個税種，對税收收入貢獻大，長期存在風險，容易出現逃漏税”。

施正文告訴記者，在往年專項檢查後公佈的欠税名單中，很多房企都曾出現過。尤其是大房企，每年納税額很高，通過欠税或避税可以獲得很高的收益。

一位地方税務系統工作人士指出，很多房地產企業納税人一味追求利益的最大化，偷逃税現象較為嚴重。有意隱瞞利潤逃避税收，不記或少記收入，虛列成本費用，設置“賬外賬”，開具虛假髮票、白條等都是企業的慣用手段。

此外，有不少企業通過税收籌劃把利潤轉移到享受税收優惠的地方。“比如設置一個高新技術企業，把其他企業的利潤轉移到高新技術企業，享受15%的所得税率，而非一般企業的25%的税率。或者在維爾京羣島等避税地設置公司，通過轉讓定價把利潤轉移到避税地，來逃避中國徵税。”施正文説，“還有一些房地產企業轉讓土地、房產的時候，為了規避營業税、土地增值税、契税等交易環節税種，經常通過公司股權的方式轉讓，這樣就只涉及所得税的問題了。”

董剛則認為，房地產企業的税收漏洞，除了房企自身的問題，和地方政府的態度也密不可分。“對地方財政而言，土地出讓是很大一部分收入來源，地方政府對房企的管理、態度影響着地方土地出讓的收入。同時，房地產行業的很多税種是地方税種，由地方税務局管理，而地方税務局受地方政府的影響比較大。包括土地增值税在內的一些税種這些年徵管力度沒有達到預期，我認為和部分地方政府的態度有很大關係。”他説。

治理

税種設置有待調整

專家認為，税務總局針對可能存在税收風險的行業開展每年一度的税收專項檢查，加大了徵管力度，通過檢查發現房地產等行業在納税中存在的問題，有助於規範納税，成效值得肯定。不過，要從根本上解決問題，還需要進一步健全、完善税制。

施正文認為，應對當前税種設置進行調整和改革。以土地增值税為例，現實中能不能徵收到位、税種是不是需要改革，都需要討論。政策層面、徵管層面和現實層面的很多問題都交織在房地產領域。

施正文告訴記者：“我認為應該對房地產領域的税種進行歸併。很多税種是重複的，比如土增税和企業所得税。税種的歸併應該和房地產税立法結合起來。同時，‘營改增’應儘快推進，把建築業、不動產行業納入。另外房地產領域税收主要在交易環節，持有環節幾乎沒有。為了遏制投機行為，應減少交易環節税負，增加持有環節税負，有利於財富公平分配。”

此外，多位業內人士認為，税收費用負擔過重，影響房地產業健康發展。上述地方税務系統工作人士告訴記者，房地產行業不僅税多，涉及的各種收費也多，高額的費用支出明顯加重了房地產行業的整體負擔水平，弱化了税收的調控能力。因此不合理的收費應該清理。另外，房地產行業税負偏高且存在重複課税問題。“如果合法納税，房地產行業的税負明顯高於其他行業，不利於行業的健康發展。”該人士稱。

董剛則表示，解決問題，除了要從立法層面、税務監管方面加強外，也需要培養納税人合規納税的意識。企業方面應該避免有意鑽空子、偷逃税的行為。