沃爾瑪陷多起合約糾紛 業主方提數億元仲裁申請
編者按
沃爾瑪在中國的發展截至目前可分為三個階段，2007年之前、2007年至2011年11月、2011年底至今。第一階段，沃爾瑪在中國的發展相當保守；但在陳耀昌於2006年10月開始主政沃爾瑪中國公司以來，便以29家開業門店的速度震驚業界，更是從此開啓了沃爾瑪每年40餘家門店的開業速度；而在陳耀昌離開沃爾瑪之後，沃爾瑪開始進入關店模式，去年更是提出了關閉50家門店的計劃。
沃爾瑪速度曾是一個標籤，不過，大量選址三四線及以下城市的虧損或無效門店，不斷成為沃爾瑪的“失血點”，而關店止損也成為必然的選擇。但是，沃爾瑪如何處理那些已簽約但未入駐的網點，仍是一大考驗。
國際零售巨頭沃爾瑪正在為此前的瘋狂擴張“埋單”，這不僅包括沃爾瑪正在和即將在中國關閉的25家門店，還包括一些已簽約但未正式進駐的門店。
《第一財經日報》記者獨家獲悉，正是因為這些簽約但未入駐的門店，讓沃爾瑪陷入業主方的多起仲裁請求，而這些與沃爾瑪發生糾紛的項目均位於二三線城市，包括河北石家莊、江蘇連雲港、安徽黃山和浙江寧波等地區。目前，多個業主方已對沃爾瑪提出仲裁申請，索賠額均達億元左右。
戛然而止的合作
河北石家莊，中華大街，這裏是當地最繁華的商圈之一，但是，處於該黃金地段的海悦天地廣場不但招商未滿，甚至還有不少商鋪撤出了。
作為海悦天地廣場業主方的石家莊金正房地產開發有限公司（下稱“金正公司”）很是無奈，因為這一切緣起於其與沃爾瑪的合作終止。
“我們原本已與沃爾瑪簽約，為其專門打造項目，並以沃爾瑪為招商熱點引入眾多商鋪，結果還未開業，沃爾瑪就終止了與我們的合作，不僅造成我們硬件投入上的巨大損失，還讓其他大量衝着沃爾瑪來的商鋪也退租了。”金正公司相關負責人張偉強（化名）向《第一財經日報》記者透露。
張偉強所在的金正公司，在石家莊當地拿下最繁華地段開發海悦天地廣場購物中心，作為必備業態，其在數年前就啓動了賣場招商工作。幾年前，當地還缺乏全球知名的國際零售品牌，因此當有機會與沃爾瑪接洽時，金正公司非常興奮。
“當時沃爾瑪開發人員也非常熱情，雙方合作意願很強烈，於是在2010年12月，我們和沃爾瑪（中國）投資有限公司簽訂了《房屋租賃協議》，約定其承租我們開發的綜合商業項目的一層和地下一層作為賣場。協議約定在2012年6月30日前完成一裝工程，並在2012年9月30日前將通過綜合竣工驗收的租賃房屋交給沃爾瑪方面。據原計劃，沃爾瑪賣場應在2013年8月左右開業。”張偉強告訴記者，因為沃爾瑪對硬件要求頗高，比如層高、後場設置等都有硬性規定，因此雙方協議簽訂後，金正公司便投入了大量資金專為沃爾瑪賣場進行建設。
然而，讓張偉強始料未及的是，在金正公司建設一段時間後，雙方在工程溝通方面開始出現問題。
“簽約半年後，沃爾瑪方面在2011年6月確認賣場區域商品佈置圖，在我們根據該圖紙施工過半時，2011年12月，沃爾瑪方面要求我們按照新的設計圖調整商品佈置圖，到2012年2月，沃爾瑪再次致函我們稱"公司標準修改"，因沃爾瑪兩次對圖紙的重大調整，於是我們要求沃爾瑪方面派人與我們、設計院共同確認圖紙，當時沃爾瑪方面表示會在2012年3月初確認圖紙。”張偉強表示，“然而，此後沃爾瑪方面並未及時確認設計圖，也未及時提供防火分區、設備房等相關圖紙。之後又陸續發生工程修改和確認方面的問題。”
張偉強告訴記者，金正公司為沃爾瑪投入大量資金按其標準進行建設，但沃爾瑪方面卻兩次變更工程圖紙和裝修指令，且未按合同約定及時提供並確認設計資料，導致一裝工程延期。
儘管合作過程中發生上述問題，但張偉強不會想到，這會成為日後雙方終止合作的“導火索”。在張偉強看來，生意夥伴在合作過程中出現問題在所難免。
“直到2013年4月左右，沃爾瑪方面還在給我們發圖紙，看上去一切都在正常進行中。然而，毫無徵兆的事情發生在2013年7月，沃爾瑪方面以一裝及交房逾期為由解除《房屋租賃協議》，要知道逾期交房是因沃爾瑪方面一直沒有及時確認圖紙。要説拖延，沃爾瑪本身也是有責任的，但現在變成説我們違約要解除合作，這讓我們難以接受。”張偉強説，“隨後我們還趕赴深圳要求沃爾瑪履行協議，卻遭到拒絕。”
其實，與張偉強有同樣煩惱的還有胡平（化名）和馬國正（化名）。
胡平所在的連雲港市遠通房地產開發有限公司（下稱“遠通公司”），在2009年8月與沃爾瑪（江蘇）商業零售有限公司簽訂《意向書》，並於同年12月簽訂《房屋租賃協議》，遠通公司負責為沃爾瑪建設賣場。
“此後，我們按沃爾瑪要求投入巨資建設，經3年多時間，至2013年9月28日，我們向沃爾瑪方面發函要求他們進場，同年9月30日，沃爾瑪聲稱對租賃標的物檢查，並表示物業未能符合租賃協議約定的進場施工條件。10月11日，我們針對沃爾瑪提出的未滿足進場施工條件及修理清單所列問題進行回覆和解答。但是在10月25日，沃爾瑪就向我們發出了關於終止《房屋租賃協議》的通知。”胡平表示。
胡平還告訴記者：“但我們對沃爾瑪所謂"未完成項目清單"所列8項事由，逐一對照和研判後認為均是牽強的理由，如"外牆塗料施工"在沃爾瑪方面2013年9月30日的修理清單中並沒有列明，但在10月25日的"未完成項目清單"中卻單獨列出，作為終止協議事由。”胡平表示，因為合約終止，該公司投建的賣場還未開業就“黃”了。
在安徽黃山的馬國正也處於同樣的境地，他向記者出示了與沃爾瑪方面的公司往來函件。
“我們黃山天盈福地置業發展有限公司（下稱"天盈福地公司"）與沃爾瑪（安徽）商業零售公司於2011年2月簽訂合同，沃爾瑪擬租賃我們開發的六期商業裙樓2~3層部分物業，約1.2萬平方米，該期工程在進展中因規劃調整審批流程複雜，政府對該商業項目規劃做了數次論證，造成審批時間滯後，加之沃爾瑪對工程要求不斷變更，使工程進度受影響，原定2012年5月底進場裝修未能達成。我們對這一情況於2012年5月初致函沃爾瑪項目負責人作了説明，沃爾瑪方對此也未表示異議。此後我們與沃爾瑪方仍正常溝通並繼續按其要求施工，直至2013年5月，沃爾瑪突然停止與我們聯絡並在8月份致函，稱因我們未按約定時間達成其進場裝修條件，指我們違約，沃爾瑪方要求解除租賃合同。”天盈福地公司相關負責人馬國正強調，在2012年5月後，沃爾瑪方面一直與其保持溝通並不斷變更工程要求直至2013年4月，但之後，沃爾瑪方突然提出解約，實在令人難以接受，且其解約理由也不成立。
記者在採訪中瞭解到，寧波慈谿也有一個類似項目，也由當地開發商按沃爾瑪要求建設賣場後，因同類問題被沃爾瑪終止合作，導致還未開業就結束。
業主擬索賠上億元
張偉強、胡平、馬國正等皆表示，沃爾瑪的硬件要求很特殊，因此所有工程都是按沃爾瑪要求打造，單個項目耗資9000萬元至1億多元不等，而如今都還沒有營業就被沃爾瑪終止了合作，這些投資也就“打了水漂”。
雖然也有業主去尋找過其他零售商品牌入駐，但是每家品牌對硬件要求有所不同，一時間很難解決空置問題。
“空置的不僅是賣場，我們這類三四線城市，很少有國際大品牌進入，因此簽約後，我們在購物中心招商時就打出了沃爾瑪即將進駐的廣告，於是很多中小商鋪就衝着沃爾瑪品牌租賃了購物中心的其他商鋪。如今沃爾瑪開業不成，很多中小商户認為我們欺騙他們，既然沃爾瑪不來了，他們也沒有繼續租賃我們商鋪的意願，於是很多商户都退租了。粗略估計一下，我們購物中心地下一層到4層，目前已有約三分之一商户退租。這對我們而言又是一筆巨大的經濟損失。”張偉強苦惱地表示。
而比之退租，馬國正的煩惱更大。“黃山當地非常重視沃爾瑪這類國際大品牌，因為一個沃爾瑪可以帶動當地很多相關商業的發展。要知道我們原本在當地僅是做一個3萬平方米的酒店項目，但是就因為對沃爾瑪的重視，我們重新做了整體規劃和論證，並報當地政府審批，把一個3萬平方米的酒店項目建成了現在10萬平方米的購物中心項目，這一切都是為了沃爾瑪。可如今沃爾瑪賣場連開業都開不了，這讓我們整個項目陷入巨大的尷尬，還帶來鉅額的經濟損失。”馬國正説。
面對上述煩惱，幾位業主方紛紛啓動法律程序。
張偉強向記者出示了相關《仲裁申請書》和受理單據，他表示，金正公司已向華南國際經濟貿易仲裁委員會遞交了《仲裁申請書》並已獲受理。
張偉強認為，沃爾瑪方面無權解除合同，對方終止履行合同義務應該承擔相應違約責任，張偉強要求沃爾瑪方面賠償金正公司包括裝修工程費、設施設備添置費、設計費等在內的共計約9900萬元經濟損失。
胡平透露，遠通公司打算下個月正式向上海國際經濟貿易仲裁委員會遞交《仲裁申請書》。他認為沃爾瑪方面單方終止租賃協議是嚴重違約行為，沃爾瑪方面應該賠償包括但不限於實際損失及損失的預期收益計9023.76萬元，遠通公司保留向沃爾瑪方面單方終止合同導致其他購房人退房的經濟損失，及相關政府部門取消了對遠通公司約1.2億元的優惠税收損失的追索權。
馬國正表示，天盈福地認為沃爾瑪提出的解約理由不成立，沃爾瑪的此種行為同時給數家中國企業帶來了巨大損失。天盈福地有可能向國際仲裁廳提交仲裁申請，維護自身合法獲賠的權利。而另一家寧波方面的業主方則表示，糾紛已在相關法律程序中，目前不便透露更多細節。
而在這幾起租賃合約糾紛中，沃爾瑪方面均認為是業主方違約。
以天盈福地公司為例，記者看到在一份沃爾瑪（安徽）商業零售有限公司給予天盈福地公司的公函中，沃爾瑪方面指出，由於天盈福地公司未能在雙方訂立的協議約定日期前完成進場條件，且經沃爾瑪方多次催促但天盈福地公司一再拖延，導致沃爾瑪商場無法按時進場裝修並如期開業經營，鑑於前述事實，沃爾瑪方面解除租賃協議的行為符合租賃協議中的約定，屬於合法解除。鑑於此，沃爾瑪方面認為天盈福地公司所指其“單方毀約”及要求賠償的主張既沒有事實根據，也沒有合同和法律依據，不能成立。
此外，對於馬國正提出的“因政府審批導致滯後的情況於2012年5月初致函沃爾瑪項目負責人作了説明，沃爾瑪方對此沒有表示異議”的説法，沃爾瑪方面在公函中指出，對於業主方所謂“因政府原因致本項目規劃審批延遲”導致工程延期的情況，沃爾瑪方面從未表示過諒解，對業主方提供的延期工程進度計劃也從未表示過認可或同意，且根據協議中相關約定，所謂“政府原因”不屬於不能預見、不能避免和不能克服的事件，業主方不能以此作為不履行進場義務的條件。
上海袁圓律師事務所律師陳軍分析，經濟糾紛最關鍵要看合同約定，相信作為全球500強公司的沃爾瑪其法務團隊必然很強大，估計合同中的細則都經過反覆研究，其能夠發公函終止合作應該是有合約依據的。
“但有一點，權利和義務都是雙方的，發生上述糾紛，要把責任全部由一方承擔不太合理。比如這幾家業主都涉及因工程問題而導致解約，那麼在工程延期過程中是否雙方都有責任，並非100%怪罪於其中一方，而因此發生的經濟損失也應該按比例由雙方一起承擔。”陳軍認為。
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沃爾瑪解約的商業邏輯
仔細研究上述幾家涉及糾紛的業主方會發現，它們與沃爾瑪簽約的時間都處於沃爾瑪中國區快速擴張的“陳耀昌時代”，而發生解約風波則幾乎都是在陳耀昌離開沃爾瑪後。
本土零售巨頭崛起 連番整合外資企業
大潤發顯然是其中的典型代表，近幾年，在很多新店項目選址時，大潤發甚至有時能擠掉外資同業巨頭拿下項目。高鑫零售（06808.HK）2013年年報顯示，在消費走低、不少同業者關店調整之時，高鑫零售去年高速開出50家新店，創下其歷史新高。高鑫零售大部分門店為大潤發。