杭州開發商“比賽”降價 市發改委出面叫停

洶湧來襲的降價潮被政府按下暫停鍵。

4月23日，杭州市發改委宣佈，房企涉及大幅價格調整之前，需向政府部門通報。

杭州當地一位房企負責人對《第一財經日報》記者稱：“具體怎麼通報還不得而知，一些開發商為了規避風險，樓市的定價開始朝"車市"看齊，比如推出豪華版、精裝修版等不同裝修標準的户型，所以很難有一個參照的標準。”

這座城市正飽受降價潮的影響，在過去的三個月中，商品住房成交量價齊跌。數據顯示，1~3月，杭州市區商品住房成交10112套，同比下降了37.8%。

危險的市場

杭州市政府剛剛舉行了2014年一季度經濟形勢分析會。統計數據顯示，1~3月，杭州市區商品住房成交10112套，同比下降了37.8%。這個成交量，是2009年以來的平均水平。市區商品住房成交的均價是15388元/平方米，同比下降11.3%，僅僅高於2009年和2012年。

這些數據讓開發商膽戰心驚。不僅如此，可售房源處於歷史高位。截至3月底，市區可售商品住房76004套(其中主城區31881套)，同比增加36.2%。從面積上看，可售房源中，41.9%的是90平方米以下的房源，大部分房源在90平方米以上。

價格在下降，可售房源在增加，這是一個危險的信號。

讓杭州市相關部門更頭疼的是，杭州部分供應量過大的板塊，價格戰的激烈程度，已經打破正常的市場競爭規則，大有“什麼手段都用上”的趨勢，顯然無益於市場的公平競爭及健康發展。

“有些板塊，降價太密集了。就跟降價比賽似的。像在一橋的橋南區域，萬科的一個樓盤剛剛想降價，世茂就降價來"截和"，然後綠城巧園也跟着降價。”一位在杭州濱江板塊有項目房企代表説。

2013年11月底，一橋南居住區內的新盤萬科璞悦灣公佈了18800元/平方米的起價，讓整個杭州樓市側目。隨後，相鄰的江景房世茂之西湖首開起價20888元/平方米。此時，與萬科璞悦灣相距不到一公里的綠城巧園也來“截和”，當時的一批特價房，總價一口價150萬，相當於17000~18000元/平方米。

“沒辦法撬動市場，只要你一動，周邊的樓盤就跟多米諾骨牌一樣，跟着降，而且主打的就是你的客羣。”上述人士稱，市場價格越來越低，開發商定價越來越沒有底線。

這個市場有多難做呢？最新的消息是，這個板塊的一個項目負責人稱：“璞悦灣正在醖釀新一輪的降價，不過其銷售人員稱，他們的一個客户要被世貿之西湖搶走了，對方要推出起價19188元/平方米、114平方米的特價房源，晚上的時候，新的消息傳來，綠城巧園要出135萬起價的"抄底價"。”

這位項目負責人稱，這樣一來，璞悦灣的價格表就要重新做過，對他們來説，未來茫然而毫無頭緒。

以杭州庫存量較多的濱江區為例，能夠引發價格戰的區域只有三處，即奧體單元、西興居住區和一橋南居住區。

這些板塊，都是開發商最為頭痛的區域，價格戰一觸即發，開發商近身肉搏。

對後市信心不足

在杭州的另一個板塊北部新城，從去年下半年開始，就有項目呈現出連續“一跌到底”的趨勢，“其實客流量一直都比較大，當時萬科的和濱江的盤連續開盤，許多人想看看到底買哪家的更划算些。”其中一個樓盤的分銷電商對《第一財經日報》記者稱，開發商持續推降價活動，有種“清倉大甩賣”的陣勢。

舉個例子，2013年12月份，杭州城東新城一帶共有6個項目開盤，如此集中的推盤，使得區域內的庫存量猛增，隨之而來的就是激烈的價格戰。

“所以，開發商就使勁盯着別人，看能不能"截和"。”杭州本地一位開發商稱，舉個例子，武林壹號推出總價1500萬的房子，直接就把遠洋公館的一批客户吸引過去，當時遠洋公館推出的是總價1200萬、200多平方米的房源。於是遠洋公館改變策略，推出了182平方米、總價700萬的房源，直接把原來的這批客户又重新截留了。

這樣的競爭是赤裸裸的。從數據可以看出來，今年一季度，杭州市區商品住房成交的均價是15388元/平方米，同比下降11.3%。

上述開發商稱，價格戰和抄底搶客户的背後，是大家都對後市信心不足。

事實上，從今年2月份杭州城北勾莊板塊的德信和天鴻兩家企業打響樓市第一槍以來，不少龍頭開發商的項目都紛紛開始跳水，其中不乏萬科、濱江、中海、九龍倉等大型開發企業的項目。

值得關注的是，土地溢價在下降。主城區低價平均溢價率為9.3%，比去年平均20.9%的溢價率有很大的回落。

杭州市城鄉建委表示，相關公司資金運作基本正常，沒有資金鍊斷裂危險，個別公司在降價的同時，還繼續在杭州市場拿地。

不過，杭州市發改委稱，總體上説，降價行為是迎合周邊市場價格的理性調整，尚未發現低於成本價傾銷的現象，市場目前“尚屬平穩”。

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“房地產現在面臨什麼問題？就是產能過剩，有問題的地方就是供應量偏大。”孫宏斌説，就在這一波降價潮中，杭州的餘杭、蕭山都是供應量偏大的區域。