二三線城市救市潮暗湧 專家稱刺激作用有限

隨着一季度各地樓市陷入低谷，部分二、三線城市醖釀調整限購政策。

南寧市房管局日前發文，根據《廣西壯族自治區人民政府關於促進廣西北部灣經濟區開放開發的若干政策規定》，結合《廣西北部灣經濟區同城化發展推進方案》精神，從2014年4月25日起，廣西北部灣經濟區內的北海、防城港、欽州、玉林、崇左市户籍居民家庭可參照南寧市户籍居民家庭政策在南寧市購房。這意味着，上述五城居民在南寧“限購1套房”的緊箍咒得以解除，這也是第一份由官方正式發佈的住房限購政策調整文件。

備受期待的樓市“小陽春”始終沒有出現，市場壓力導致越來越多的城市意欲加入“救市大軍”。

易居中國執行總裁丁祖昱向《每日經濟新聞》記者表示，中央政府提出“分類調控”，賦予地方政府更多在樓市調控中的主導權，地方政府“鬆綁限購”的意願強烈，但當前的市場問題不能簡單地歸因於限價，關鍵點是信貸趨緊與供求失衡，僅通過鬆綁限購帶來的市場作用或相當有限。

將增加逾千萬可購房人口/

“有業界評論説這是地方政府打響救市的第一槍，我覺得這種説法有待商榷，南寧的市場情況並不算嚴峻，這次政策調控的力度也相當有限”，中原地產首席分析師張大偉向記者表示。

按照南寧市此前的住房限購政策，對於已有一套住房的本市户籍居民家庭、能夠提供在本市行政區域內累計一年以上納税證明或社會保險繳納證明的非本市户籍無住房居民家庭，在本市市區範圍內限新購一套住房；對於擁有兩套及以上住房的本市户籍居民家庭、擁有一套及以上住房的非本市户籍居民家庭、無法提供在本市行政區域內累計一年以上納税證明或社會保險繳納證明的非本市户籍居民家庭，在本市市區範圍內暫停向其出售住房。

當地某中介人士告訴記者，南寧的限購範圍原本只在市區以內，而且執行力度並不嚴格，很多買家只需繳納幾千元即可消除購房記錄，這次政策調整對市場帶來的作用有限。

此外，與此前傳出鬆綁限購政策的温州、杭州等城市相比，南寧的庫存狀況仍處於相對合理的水平。克而瑞數據庫最新數據顯示，截至4月27日，廣西南寧的商品房庫存為546萬平方米，合計48900套，而今年第一季度，南寧的商品房成交面積為162萬平方米，按照一季度的市場消化能力，目前南寧市的商品房庫存去化週期約為13.5個月。

克而瑞研究中心研究經理楊科偉認為，南寧“鬆綁”限購併非由於庫存壓力大而急需去化，而是與其所處的北部灣經濟區特殊位置有關，作為全國第一個國際區域經濟合作區，必須要實現人口、資金等資源的合理配置，並加快經濟區熱度的提升，因此此番調整更注重的是去樓市調控行政化，推進北部灣經濟區域同城化發展。

“當然，政策本身能起到‘繞道’限購令的作用。”張大偉認為，南寧市人口約為666.16萬，預計在政策調整後納入參照户籍的五市人口總數超千萬，這意味着將為南寧增加超過千萬的可購房基礎人口，對於改善市場預期、促進成交還是有一定的幫助。

限購“鬆綁”刺激作用有限/

4月份即將結束，全國房地產市場依然沒有出現回暖的跡象。中原地產研究中心統計數據顯示，截至4月27日，全國54個重點城市於4月份合計住宅簽約17.25萬套，環比3月同期的18.37萬套下調了6.1%。同比2013年同期的23.3萬套下調幅度達到26%。這也是自去年12月以來，成交量連續4個月處於下調的趨勢。

在市場壓力下，包括温州、長沙、杭州在內的多個城市限購“鬆綁”的消息不脛而走。據《經濟參考報》報道，天津濱海新區正在積極研究、申報適合新區房地產市場發展的政策支持，爭取在差別化限購、共有產權模式購房政策等方面找到突破口。繼此前將落户標準調整至60平方米後，市場盛傳無錫將對144平方米以上商品房取消限購。杭州蕭山區也確認允許土地競買保證金上限不超過1000萬元。

克而瑞的研究數據顯示，截至今年3月末，杭州、大連、天津、太原、青島、寧波、長春、瀋陽、温州等重點二三線城市土地消化週期在3年以上，這批高庫存城市“救市”的意願自然更強。

張大偉預計，後續跟隨南寧出台“救市”政策的城市將明顯增加，但由於二三線城市户籍政策相對寬鬆，限購政策鬆綁對市場的刺激作用有限，而信貸政策的調整對市場影響作用更大。

中原集團研究中心調研了17個一、二線城市發現，信貸並無鬆動現象，其中北京、深圳、南昌等城市進一步趨緊，有更多銀行執行基準利率再上浮或延長放款週期。

張大偉認為，本輪市場成交下滑正是在信貸環境趨緊的背景之下，因此信貸政策微調將成為緩解市場趨冷的重要作用力，如果未來監管部門能對房貸利率上浮作出適當上限要求，對二套房首付款比例小幅下調以及提高公積金使用率，將對市場中長期平穩發展起到至關重要的資金保障作用。