財政部專家：房價“大跳水”對老百姓沒好處
2012 年11 月， 賈康在北京財新峯會上發言。
賈康，著名財經專家，現任財政部財政科學研究所所長、研究員、博士研究生導師，中國財政學會副會長兼秘書長，財政部高級技術職務評審委員會副主任，中國國債協會常務理事，《財政研究》主編，北京市人民政府特聘專家、福建省人民政府顧問，中國人民大學、國家行政學院、廈門大學、西南財經大學特聘教授，中國民生研究院學術委員會副主任。
賈康的日程排得很滿。一個月的時間裏，環球人物雜誌記者在不同會議上見到他被各路記者包圍，五花八門的問題一個接一個地向他拋出，他總能毫不遲疑地給出儘可能完整而清晰的回答，就像是剛從論文中抽出來的內容。
提問的焦點之一仍是房價。在各種因素作用下，3月以來全國主要城市房價正在降温，業內認為2014年我國樓市面臨的風險因素不斷增多，下行壓力逐漸顯現。與此同時，出現了兩種截然相反的觀點：一些人認為目前的狀態不過是過去10年中“短期停滯—強烈反彈”的又一次重演;而不少普通老百姓則更願意相信甚至期待着第二種可能：樓市“崩盤”，房價馬上就會“大跳水”。對於第一種觀點，賈康並沒有完全否定，但他認為政府調控思路的進步正在降低強烈反彈的可能性;而對於第二種觀點，他明確告訴記者：那是非理性的。
城鎮化是房價長期上漲的推手
對於大多數買不起商品房的人來説，在經歷了10年飛速飆升的房價煎熬之後，相信“房價大跳水”顯然要比探究房價下不去的原因更為容易。但願景的實現需要有理論和數據的支撐。賈康表示，他目前還沒有看到任何有説服力的論據可以證明我國城鎮房價會普遍迅速回調。按照經濟學的基本原理，商品房價是市場上供需雙方互動的結果，是很多變量因素綜合決定的，目前不能單憑某一地的房價下降就斷定全國城市房價一起回調，還需要針對不同城市、不同地段、不同樓盤等做具體分析。
環球人物雜誌：您認為目前房價的下行壓力會導致所謂的“全面崩潰”嗎？
賈康：説全面崩潰是危言聳聽。不能因為看到市場分化，或者個別城市某些樓盤價格下降，就得出樓市全面崩潰的結論。正常的市場是要允許價格波動的，應該體現出一定的市場風險。而我們前些年的表現似乎是個單邊市，結果大家誰也不覺得有風險，很多人都肆無忌憚地在裏面炒。現在出現市場分化，正好是一個矯正的契機。
環球人物雜誌：那麼樓市不會崩潰的説法有依據嗎？
賈康：中國的城鎮化目前實際上剛完成不到40%，而國際經驗表明，要到70%左右的高位才會轉入一個低平發展的新階段。中國的城鎮化正處於方興未艾的發展過程中，在今後幾十年的高速增長期裏，還會有幾億人進城居住，這決定了城市中心區域房價長期上漲的趨勢，即房價在相當長時期內總體上還會表現為一條上揚曲線的大模樣。有些前期由於種種原因形成的泡沫因素，在市場出現分化的情況下正有利於使之現形和加以消化。
環球人物雜誌：我們發現，目前有部分房主預期房價下跌，在賣房，甚至還適當地降價。您怎麼看這種變化？
賈康：這是好事，市場分化後可以使一些要買房的百姓得到實惠。但不能因為現在一些具體的下調案例，就説房價會普遍“大跳水”，出現斷崖式的崩盤局面。要看到，有些地方的房價仍然堅挺，並且還有漲價的案例。全國70個城市統計下來，絕大多數還是走高的。當然，下降的城市從過去的一兩個擴大到了五六個，再往後有降價表現的城市可能會更多。但我要強調，統計價格是均價，光看均價是不能説明太多問題的。對於交易雙方來説，最重要、最關鍵的是具體分析交易對象即樓盤的具體情況。
2014 年3 月，河南省許昌市春季房展會上，某房地產商在進行優惠促銷。
不動產業經不起大起大落
環球人物雜誌：很多老百姓一直在盼望房價“大跳水”。如果真的發生了，會給中國經濟帶來哪些連鎖反應？
賈康：這種觀點是非理性的。如果房價崩盤“大跳水”，對經濟的影響將是引發普遍的、嚴重的衰退。房地產業和建築業合起來的不動產業在整個產業鏈中的影響是非常全面的，前端是原材料，如鋼材、水泥、建材，中間產品是設計、建築工程、裝修等，最後形成的商業物業和住房，拉動的是市場活動的方方面面。比如住房交付使用會促使入住者購買家電、傢俱、牀上用品等耐用消費品，這又涉及很長的產業鏈和很大的產業羣。此外還有很多文化社會屬性的產品，比如一個人搬入新居後往往會買書籍放到新居的書架上，年輕夫婦會考慮生孩子，這又涉及嬰幼兒用品、教育產業等。所以，不動產業是國民經濟的一個確切無誤的支柱產業，這一地位無可置疑。既然如此，我們當然要避免這個產業經受那種大起大落式的衝擊，政府也不會坐視不動產業大起大落。
環球人物雜誌：但有人舉日本、美國等西方國家樓市崩潰、重建的例子進行反駁。中國與其有可比性嗎？
賈康：日本樓市明顯回調是在上世紀90年代，當時它的城鎮化水平已經高達70%以上，美國則早就在這個水平以上。日本是在進入高城鎮化率階段經歷的不動產泡沫破滅，美國則是在金融創新的過程中經歷的類似打擊，這些都不能簡單拿到中國當下來類比。對這些經驗和教訓我們當然要充分吸取，但不能因為中國近來房地產市場剛剛出現分化，就説是美日先例在中國的重演。
環球人物雜誌：假如中國樓市崩盤，造成的狀態與影響和美日一樣嗎？
賈康：也不會一樣的。假設極端情況——中國現階段就出現樓市崩潰，那麼中國就很可能會跌進中等收入陷阱，貧富分化加劇，直接影響民生，而且很可能使經濟問題政治化，進入亂局。而美日已是從中等收入階段“畢業”了的發達國家，情況大不相同。美國進行一些調整後，新的經濟政策已較快使其擺脱了危機狀態，它現在於世界仍然是無可動搖的頭號強國，美元資產依然還是全球避險資產裏的首選。日本經歷20年的經濟停滯，老百姓的國民福利卻沒有什麼滑坡，照樣過得比較滋潤。但中國經濟增速的可接受區間現在是很狹窄的，一旦滑出區間，局面會不可接受、不可設想。所以我們一定要在這方面保持清醒的頭腦，不能感情用事、意氣用事。如果老百姓中一部分人強烈希望以非常低的價位擁有住房，那麼現在的理性思路應該是申請政府給你提供保障性住房，以後等你收入上升了，再去買商品房。
因此，大家的思維要調整一下，低端保障軌上政府全力推進保障房建設是給全局“託底”，市場軌道上則不要太看重房價高一點還是低一點，它的常態應該是有波動的。所以也不宜把低收入階層的思維一下子套到市場軌資源配置上來，公平競爭中房價只要在正常範圍內波動，大家就應該接受。
目前是促進市場健康化的契機
環球人物雜誌：説到波動，在一個正常的市場裏，價格波動是正常的，但事實上中國並沒有經歷過一個成熟經濟體應有的“發展—繁榮—衰退—復甦”的完整過程。未來單邊市還會繼續嗎？
賈康：如果樓市現在進入一個波動的、分化的階段，正好是一次改變和結束單邊市的全民教育：今後對房屋交易價格要分線、分市、分段、分型、分類。
分線，就是一、二、三、四線城市的房價可能會有明顯區別。分線後還要分市，同一線的不同城市也可能有明顯區別。接着還得分段，即同一個城市裏不同地段的房價也可能大相徑庭。比如北京，有人説現在出現了下調案例，我一問五環之內並沒有，只是在大興、通州有個別案例，這就體現了地段的不同。再往下還得分型，户型、朝向、樓層、具體特點，都會導致價格不同。再往下還得分類，比如是學區房還是非學區房，等等。市場分化後，所有和不動產發生關聯的社會成員要一起學習，形成對市場的基本認識，順應市場要求防範風險，優化自己的具體決策。目前應是一個很好的促進我國住房市場健康化的契機。
環球人物雜誌：市場分化後，未來會像以前那樣短暫停滯後強烈反彈嗎？
賈康：現在政府決策層已經有了新的調控思路。一方面以建3600萬套保障房為代表的基本保障房建設正在推進，有效供給在未來幾年內就要到位，這樣，低收入階層、收入夾心層人羣“住有所居”的需求就托起來了。另一方面在商品房領域，市場應在小幅正常波動中優化配置，健康發展。我們現在越來越有可能接近這個境界了。應當強調，在市場出現分化後，地方政府應該相機抉擇把原來不得已而為之的限購等行政手段和措施趁此機會淡出、收斂下來，讓不符合市場規律的權宜之計退出歷史舞台。當然，這是一個需漸進掌握的過程。目前所有的跡象合在一起，對市場分化總體上應該給予正面評價。其後的中長期制度建設如跟上了，應能有效防止超出正常幅度的強烈大反彈。
環球人物雜誌：那是否可以認為，中國樓市的泡沫目前正在縮小？
賈康：所謂泡沫，在概念上有這麼一個説法：沒有破的時候你不知道它在哪。現在就有這個特點，在温州、鄂爾多斯的具體案例中，泡沫破滅產生的局部衝擊是很強烈的，但各個地方的情況不一樣，有些地區不排除泡沫化程度高一點，但刺破泡沫的過程要儘可能地柔性處理，在這方面，政府會注意的。
政府和市場各司其職
環球人物雜誌：十八大後，政府似乎不再刻意強調調控和遏制房價。
賈康：因為政府已清晰地把重點放在更努力地把保障房託底的事情做到位。保障房的有效供給如果在幾年之內跟上來，就可以讓商品房、產權房軌道上的市場機制更好地發揮作用。那麼，現在就沒有必要特別強調在商品房、產權房這個概念上才有意義的房價調控。調控不是説不存在，而是我們現在不必刻意針對房價去強調這兩個字。
環球人物雜誌：房地產税出台有沒有時間表？出台後能否抑制房價？
賈康：現在正在加快立法。但單純地認為房地產税一出就能抑制房價，是理解有誤。事實上，房地產税本身難以改變中國未來幾十年中心城市房價上揚曲線的大模樣，但確實有利於減少一些樓市泡沫，也有利於降低住房空置率。
環球人物雜誌：要解決房價問題，根本性思路與策略是怎樣的？
賈康：政府和市場各司其職。我們目前在宏觀調控層面應説是實行“雙軌統籌”框架，一個是保障軌，一個是市場軌。就是説，商品房的房價再高，與使低端羣體解決“住有所居”問題沒有直接關係。政府要做的是首先托住“廉租房”與“公租房”合二為一這個底，其次要積極發展更高一層的“共有產權房”，使剛剛畢業進入社會的年輕白領等沒有實力買完全產權房的羣體不用去當“房奴”。在這個基礎上，對於一般性的商品住宅，政府只需要管好土地合理規劃、市場公平競爭規則和依法收税就可以了，其餘的事情交給市場去解決。
雙軌統籌調控框架現在前所未有地明確，政府部門聚精會神地把幾千萬套保障房做實、做好，而且保障房概念下已更清晰地把廉租和公租兩個概念並軌，這都是值得稱道的進步。
環球人物雜誌：普通老百姓現在應該買房嗎？北京的合理房價是多少？
賈康：合理房價不可能有一個可以拿來就套用的具體的量化標準。對商品房最有説服力的“合理”，就是公平競爭中的市場定價。當然前提是城市保障房能夠達到有效供給較充分的狀態，剩下的就應該讓市場來決定價位。對於有支付能力者，要解決購房住房問題的話，現在應是一波好時機，但如果沒有基本的支付能力，還是應考慮租房。
環球人物雜誌：對於租房者，政府應出台哪些配套措施保障他們的利益？
賈康：現在雖然看起來有租房市場，但並沒有一個穩定的、服務水平較高的房源市場。當房價上行時，房東總是希望租期越短越好，租金可以不斷上調。這樣，租房的年輕人無法作長期考慮如何安排生活、結婚生子，也不敢進行像樣的裝修，過更有質量的家居生活。要解決這些問題，必須有水平較高的規範文本契約，其中應鎖定一個時間段的租金不漲，而且這個時間段應儘可能長一點，以保護租房者的利益。這些都需要由政府牽頭促成一個有效力的法律框架和各地推出相關的標準契約文本。(《環球人物》雜誌 尹潔)