對樓市下跌前景需做好政策準備

本報特約評論員徐立凡

儘管樓價下跌為民意所望，但宏觀經濟層面很難承受斷崖式下跌的情況發生，在今年經濟下行壓力較大的情況下尤其如此。

剛剛結束的五一小長假，全國房地產市場交易冷清，甚至價格一向堅挺的北京等一線城市也出現鬆動跡象。這是歷經超長繁榮週期，屢屢與調控政策博弈之後，樓市第一次在政策沒有加碼的情況下自行沉寂。市場發出的強烈信號是否意味着樓市步入下行週期，調控政策又將如何演變，成了當下既關係樓市中長期前景，也關係宏觀經濟走向的一個謎語。

就當下而言，説樓市已經步入下行通道為時尚早。儘管有五一小長假全國樓市的慘淡，以及此前一些城市樓市下行的事實，儘管樓市下行的輿論氛圍已經形成，知名開發商中也不缺乏持看空立場者，但樓市下跌是臨時反常還是已形成全局性趨勢，未來一二三線城市是並行下行還是出現分化，目前尚未到下結論之時。匆忙斷言，反可能升高政策面誤判的風險。

在理想狀態下，樓市下跌與否完全可以由市場自決，更何況，下跌與一直以來的調控方向合拍。長期以來形成的樓市泡沫已然成為一個制約消費內需、扭曲地方行政行為的大麻煩。如果樓市步入下行週期甚至轉化為買方市場，不僅可為宏觀經濟去除一個重大隱患，而且對改善地方治理也有助益。一個與居民收入水平較匹配的樓市，也更容易滿足居民的居住權並接納更多新移民。

但在現實情境中，樓市的發育和演變從來不在真空中。一些地方政府近來表現出嘗試打擦邊球的衝動，就再一次顯示出政策干預的慣性有多麼強大。

需要指出的是，正如價格本身沒有道德不道德一樣，對於政府幹預，也不宜簡單以道德不道德衡量。在一個不健康的市場，必要的干預不可避免，而樓市就是這樣一個市場。它幾乎涵蓋了主要的利益關係。房價牽扯着眾多下游行業能否有效去庫存重獲市場空間，牽扯着銀行能夠承擔多大壓力避免槓桿化形成的系統性風險，牽扯着多數以房產為主要財富形式的家庭財富的增值或貶值，牽扯着依賴土地財政的地方能否控制政府性債務風險，並不導致行政行為出現另類扭曲。

現在的問題是，假如樓市真出現下跌趨勢，政策面能否做好準備，以及應該做好什麼準備。事實上，儘管樓價下跌為民意所望，但宏觀經濟層面很難承受斷崖式下跌的情況發生，在今年經濟下行壓力較大的情況下尤其如此。既讓樓市去泡沫，同時避免引發系統風險，政策面現在就需要做好準備。

比如銀行的壓力測試，到底銀行能夠承受房價多大的下跌壓力，需要精細測試；房價下跌過猛會讓下游行業失去多少市場，從哪裏彌補損失；地方政府如何面對土地收入減少等等。這些必須做到心中有數。準備越充分，樓市下跌的副作用就越可控制，其正向作用也才有望顯現。