樓市冷卻速度被指遠超預期 外資投行拋崩潰論

樓市之惑：小調整還是大崩盤？

柳九邦

從港媒喊出“聽到了冰山碎裂的咔嚓聲”，到外資投行野村(Nomura)拋出“樓市崩潰論”，僅僅兩個多月。雖然有業內大佬屢斥崩潰論危言聳聽，但接下去樓市會是什麼走向，很多業內人士抱着“走一步看一步”的謹慎態度。種種跡象表明，今年國內樓市冷卻的速度遠超預期。

國家統計局公佈的數據顯示，1~3月，全國商品房銷售量價齊跌，房地產開發投資、新開工面積、土地購置面積等核心數據均不好看；據中國指數研究院監測，4月，全國100個城市中近半數房價環比下跌；4月，上海易居房地產研究院監測的30個典型城市新建商品住宅成交面積為1266萬平方米，環比減少4.7%，同比減少 21.0%。

野村認為，中國房地產調整已經開始。大規模的住房供應過剩，再加上開發商資金短缺，造成了中國住房市場的滑坡，或拖累今年GDP增速放緩至6%以下。“問題已經不是房地產市場是否會出現調整，而是這個調整會有多嚴重。”

除了野村，瑞銀、瑞信和摩根士丹利也加入到唱空中國樓市的行列。

摩根士丹利最新發表的研究報告稱，預期內地樓市在未來數個月內將出現銷售、平均售價均趨惡化的情況。

多名接受《第一財經日報》採訪的業內人士均認為，樓市下行趨勢已經基本確立，各城市之間的分化日趨明顯，至於樓市是否將會崩潰，則眾説紛紜，難以達成一致。

昨日，華爾街日報中文網啓動了“中國樓市泡沫是否開始破裂”的投票，截至今晨零時，共有2150人蔘與投票。其中，45%的人認為已經開始破裂，41%的人認為即將開始破裂，僅15%的人認為沒有泡沫，不會破裂。

一二線告急

4月的一個下午，在中國民營經濟最為活躍的浙江省義烏市，幾名圍坐在一起的企業家正在大吐苦水。“做實業的，現在沒有幾個日子好過。”中型開發商李明(化名)告訴《第一財經日報》，難得的朋友聚會，最後變成了一次“吐槽大會”。

今年3月，在多個東部城市擁有樓盤的李明，果斷決定降價促銷。“在江蘇一個地級市賣了7500萬，但是基本沒賺到錢。”然而，隨着三四線樓市不斷走弱，價格出現降了再降的勢頭。

“真的沒想到，4月樓市會比3月還差！”日前，李明告訴記者，該公司旗下樓盤的實際銷售情況只有預想的一半左右。“3月搞過一波促銷，去化了一批房源，但4月之後，就基本賣不動了。”

在距離義烏幾千公里外的遼寧瀋陽，開發商劉強(化名)剛把公司旗下的一個城市綜合體項目“緊急剎車”，叫停了一幢規劃超過200米的超高層。“説實話，我有些後悔到這個城市投資，接下去不知道會發生什麼。”劉強説。

“緊急剎車”並不容易，這幾天，劉強正在和該項目的施工方陷入一場糾紛。施工方不願意解除合同，但劉強執意“喊停”。

5月5日，瀋陽渾南新區出讓的五幅土地中，有四幅遭遇流拍，另一幅接近底價成交。在劉強看來，瀋陽土地市場的遇冷已是必然。“瀋陽的住宅庫存量較大，去化週期長，而商業項目的潛在供應更是大得驚人。”

據克而瑞研究中心提供的數據，截至今年3月底，瀋陽商品住宅存量為1463萬平方米，同比增加48%，消化週期達到15.1個月，同比上升69%。此外，瀋陽土地的消化週期為2.08年，在二線城市中排名靠前。

感受到涼意的還有回遼寧營口探親的地產人李欣(化名)，她在自己的微信朋友圈寫道：“營口今年由於銀行貸款出現資金問題，導致大量開發商的在建樓盤停工，出現了很多爛尾樓。高層住宅的空置率很高，樓市泡沫很大，説是‘鬼城’並不為過。”

在網上流傳的一份萬科副總裁毛大慶的內部演講稿中，營口被形容為樓市過剩到“不可理喻”。儘管萬科官方稱這份講話部分內容失實，但業內認為萬科對樓市前景並不樂觀。

業內的另一個看法是，三四線樓市情況堪憂，二線樓市分化加劇，一線樓市相對堅挺。但今年部分二線城市房價“失守”，一線城市樓市成交量大幅下滑，出乎不少人的意料。

去年樓市地市熱火朝天的浙江杭州，如今迅速墜入降價漩渦不能自拔。5月5日，杭州市區土拍現場，杭政儲出[2014]10號和11號兩幅地塊都只有一家單位報名，最終均加價100萬元直接成交。

一線城市似乎也無法獨善其身。據中國指數研究院監測，4月，北上廣深四個一線城市商品房成交面積環比漲跌幅分別為-20%、-27%、-14%、7%；1~4月，北上廣深商品房成交面積分別下降50%、20%、10%、33%。

淺V還是深V

“目前市場逐步下行的趨勢已經確認，今年房地產市場‘V形底’的深度取決於政府對GDP 7.5%左右既定目標的追求度。”一位閩系房企負責人對《第一財經日報》表示，如果7.5%的目標是一定要達到的，那麼，今年房地產市場的“V形底”就會比較淺，如果政府對7.5%目標的追求不那麼強烈，“V形底”就會比較深。

地方政府明顯坐不住了。日前，安徽銅陵官方披露的一則“樓市促進意見”撩撥市場，被認為是地方政府樓市“微刺激”的又一表現。

自南寧打響地方政府救市第一槍之後，很快就有其他城市跟進。4月以來，江蘇無錫、天津等地紛紛出台樓市新政，通過調整限購範圍、放鬆户籍限制、提供財税支持各種手段，希望為房地產市場鬆綁。

不過，在一些外資投行看來，“中國政府在應對相關問題上沒有太多的迴旋餘地。”野村認為，中國政府的政策選擇極為有限。如果繼續執行微刺激措施，那麼今年的GDP增速可能會降至6%以下。

另外一種選擇是，加大貨幣和財政政策的力度，比如，將銀行存款準備金率下調0.5個百分點，同時大規模增加政府支出。野村預測，這樣做政府可能會將今年的經濟增長率提高至7.4%。

但野村認為，採取這樣的方式只會令中國住房供應過剩的狀況惡化，把經濟下滑的時間推遲一年而已。

種種跡象表明，中央政府今年出台大規模的樓市刺激政策的可能性很低。

4月底，新華社發表了題為《樓市明顯降温政府淡定面對》的文章。文章認為，在宏觀經濟出現下行壓力之時，不輕易出台政策刺激房地產市場，不放鬆樓市既定的調控政策，寧願承受市場理性迴歸帶來的代價，也不重複以前的老路——在不少業內專家看來，這些做法正是將房地產此前的“興奮劑”角色逐步拉回到“產業帶動”的原始功效上，是房地產“支柱”作用的本位迴歸。

在仔細閲讀上述文章後，一大型地產公司董事長對《第一財經日報》稱：“中央對房地產的態度已經很明確了，不會再重複2009年的一幕。”

爭議崩潰論

“外資投行提出樓市崩潰論並不意外，但我個人關心的是，它的論據是什麼。”上海中原地產市場研究部總監宋會雍對《第一財經日報》稱，樓市過剩這個基本成立，但是開發商資金鍊緊繃的描述並不客觀。“現在不少大開發商的資金狀況還是不錯的，市場調整，反而是大魚吃小魚的機會。”

旭輝集團(00884.HK)董事長林中也不認同樓市崩潰論。他對本報記者表示：“今年的房地產市場不會太好，也不會太差，整體來看是一個短週期的波動，談不上泡沫的破滅。不過，旭輝不會進入風險較大的三四線城市。”

林中認為，中國的城市化進程還遠未結束，在這之前，中國房地產市場中長期的價格曲線是波浪上升的，即每一輪的波谷比上一輪的波谷高，每一輪的波峯比上一輪的波峯高。”

中國房地產及住宅研究會副會長顧雲昌對媒體稱，整體樓市目前是小拐點，也有少數城市出現大拐點。