廈門“亞洲最大遊艇會”遭追債30億
一則登報索債的消息刺破了隱藏9年的秘密，真相在連環追債之下漸次洞開。此前，被稱為“亞洲最大遊艇會”的香山國際遊艇俱樂部（廈門）有限公司（以下簡稱香山公司）被金谷信託及信達資產福建省分公司公開索債約18.2億元（《每日經濟新聞》3月4日曾作報道）。據悉，金谷信託系信達資產的子公司。這個目前已知的香山公司最大債主的曝光，引起其餘債主陸續浮出水面。這些索債者包括項目施工方、民間借貸方，還出現了一批自稱“業主”的維權方，據不完全統計，目前他們聲稱被欠債超過30億元，更有未經核實的數據指債務金額或達58億元。
作為廈門乃至福建省標誌性的旅遊項目，香山國際遊艇俱樂部為什麼會遭遇連環索債？這個9年前招拍掛的項目現在進展如何？記者連日深入採訪，以揭開這些謎團，而香山國際遊艇俱樂部有關負責人也首次通過《每日經濟新聞》進行回應。
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違規質疑
整體項目分割銷售業主指遊艇會非法集資超10億
每經記者 李婷 廈門攝影報道
4月14日，一則“香山國際遊艇俱樂部VIP泊位及附屬用房業主”委託福建衡興明業律師事務所發出的聲明，控訴香山國際遊艇俱樂部不履約。聲明稱，香山公司應依合同約定儘快履行交付香山VIP泊位及附屬用房等義務；香山業主的合法權益受法律保護，對於任何侵犯業主權利的行為，香山業主勢必追究其法律責任。
《每日經濟新聞》記者獲得的一份資料顯示，福建衡興明業律師事務所接受了共約50餘套物業20多位“業主”的委託，要求香山公司以及“方東洛先生”履行相關責任和連帶責任。
根據“業主”提供的材料和陳述，他們和香山公司簽署了相關文件，約定由“業主”向香山公司購買香山國際遊艇俱樂部VIP泊位及會所，並由方東洛為香山公司履約提供連帶保證擔保；“業主”在香山公司投建香山國際遊艇俱樂部的關鍵時刻，購買了VIP泊位及會所，依約交付了鉅額價款，眼下物業已經建成，但香山公司經過這些“業主”多次敦促，仍然沒有履行合同約定——辦理交易登記以及交付相關物業、辦理產權證、贈送金卡會員資格等合同義務。
非法集資指控
《每日經濟新聞》記者獲得的資料顯示，香山國際遊艇俱樂部VIP泊位及會所業主維權小組認為，香山公司通過將VIP泊位及會所反覆、重複銷售、抵押，涉嫌非法集資超過10億元，涉及人數上百，大部分單筆金額在幾十萬到幾百萬元之間，其中數十人已向法院起訴。
泉州“業主”黃先生（化名）在接受《每日經濟新聞》記者採訪時表示，他和一批“業主”在2006~2009年和香山公司簽訂了相關認購合同。黃介紹説，香山公司是在2006年底開始對外推出這種認購產品的，這種“別墅（會所）＋泊位”的模式立刻吸引了不少投資者，按照設計，會所户型有幾種，當初售價約700萬~800萬元。
黃先生表示，按照合同約定，不少業主應該在2009年實現交房，然而一直到現在，香山公司都還未交付。
“當初認購時，他們都要求我們一次性付款，也沒辦法按揭，我們付出了不少的價款。”黃先生認為，現在看來，當時他們支付的這些認購款實際上都被香山公司用於前期開發，這反映出香山公司從開發伊始就存在資金缺口。
建築單體不得分割轉讓
既然2009年就應該交房，香山公司為何仍不交付，寧可拖延至今受到非法集資指責？
答案其實早在2005年香山國際遊艇俱樂部項目掛牌時就已經揭曉：不是香山公司不想交房，而是根本辦不出分割產權。
資料顯示，香山遊艇俱樂部項目總用海面積691439平方米，地上建築面積189000平方米。值得一提的是，根據規劃，2005G05地塊的香山國際遊艇俱樂部為旅遊綜合體項目，土地用途為商業、辦公、酒店以及其他，項目的建築單體不得分割轉讓。
換句話説，香山國際遊艇俱樂部項目並不存在可以分割轉讓銷售的物業，也無法辦理分割產權。
香山公司董事長特別助理李文功向《每日經濟新聞》記者承認了產權不可分割的事實，且表示，按照市政府批准的規劃，他們早就沒有再銷售了。至於前期為何會在沒有取得預售許可證的情況下進行銷售等問題，李文功以“不清楚當時的情況”為由拒絕回應。他承認此前約有40多棟的VIP綜合用房（會所）已經銷售。對於交房，他表示，目前現房和當初合同面積有的存在一定的差距，如合同約定500平方米，實際建成是700平方米，這需要他們補交差價款，但隨後他話鋒一轉，又強調項目是不能分割銷售的，“業主”也需要“理解”。
在黃先生看來，當初以較低價格購買的會所如不能交付，即使告上法庭，合同也很可能會被宣判無效。2010年，香山公司曾經起訴“業主”丁先生，主張認購合同無效，法院依據“房子尚未取得預售許可，所以此前簽訂的合同為無效合同”，判決合同無效，丁先生敗訴。
黃先生認為，如果合同無效，業主幾年的投資就打水漂了，這筆錢當時如果購買廈門同地段的房產，回報率早就翻幾倍了。他們的另一個現實擔憂是，即使合同無效，以目前香山公司的資金現狀恐也無法交還購房款。
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工程款疑雲
被指工程欠款超3億 公司回應稱只欠了3000萬
每經記者 李婷 廈門攝影報道
“香山國際遊艇俱樂部VIP泊位及會所業主維權小組”在提出維權訴求的同時，還道出了香山公司的另一層債務關係：《每日經濟新聞》記者獲得的一份材料顯示，香山遊艇俱樂部施工方維權小組認為，香山公司拖欠數十家施工單位的工程款從數萬元到數千萬元不等，累計超過3億元。
香山公司董事長特別助理李文功對此堅決否認，並稱如果按照實際完成的工程量計算，香山公司所欠工程尾款僅3000萬元。
施工方：被迫墊資逐漸“套牢”
維權小組部分成員向《每日經濟新聞》記者出示了相關工程合同以及欠款憑據。根據施工小組提供的材料以及陳述，25家施工單位都是以分包形式分別與甲方香山公司進行簽約，在施工過程中，這些施工單位被迫不斷墊付材料和人工工資等，逐漸被“套牢”。
一位施工方負責人解釋稱，如工程約定按照三期完成，收到定金後，施工方先墊付第一期工程款，一期完成後，香山公司依約應支付200萬元的工程款，但實際上香山公司卻只給了100萬元或者更少，而施工單位除了完成一期所墊付的資金外，已經採購了二期、三期的材料，此外工地上的工人也簽訂了合同，不能隨便停工，只能繼續墊付施工，如此拖欠的工程款越積越多。
一位施工方負責人表示，儘管他們手中都有相關單據憑證，但香山公司拒絕簽字蓋章，使他們在確認債務方面造成很大的難度。這也是施工單位最擔心的部分，一旦按照司法流程走，這些未簽字蓋章的單據要核實確認將會把時間拉長，或許要2~3年時間，這些時間成本正是施工方耗不起的。他們也擔心在這過程中，香山資產包走上拍賣程序卻被用來優先償還其他已確認的債務。
香山公司：僅欠工程款3000萬
對於施工方提出的債務問題，李文功向《每日經濟新聞》記者介紹了香山公司負責工程管理的負責人汪先生進行説明。他們共同指出，香山公司是依據合同約定對施工方的工程進行驗收並且依照約定分期進行支付的，香山公司已經支付了25家施工方絕大部分工程款，目前施工方完成的工程量還未達到合同約定的工程量，即使按照工程全部驗收合格計算，所欠的全部工程款也僅約5000萬元；如果按照實際完成的工程量計算，香山公司所欠工程尾款僅3000萬元。此外，汪先生還對這些施工方實際完成的工程質量提出質疑，認為部分沒辦法進行結算驗收的工程並沒有達到相關約定標準等。
對於香山公司所説的只欠3000萬尾款的説法，維權小組表示，其中僅25家施工單位中的6家相關負責人手中香山公司已經確認簽字的工程欠款單就超過了4000萬元，如果加上未確認的，則超過5000萬元。據維權小組統計，即使不計算延誤工期、利息等各種費用，香山公司共欠25家施工單位的工程款也已經超過了2.5億元。
從施工方方面反映的情況，香山公司早就存在資金鍊緊張的情況。絕大部分的施工方在兩年前（2012年）已經基本停工，即使在2012年之前，也出現過斷斷續續的停工。
一地產行業央企人士向《每日經濟新聞》記者表示，即使是超級大盤項目，正常的施工流程一般是開發商將項目分段切割給工程總包商，一般項目只有一個總包，開發商很少直接和分包商簽訂合同，除非指定了特別合作對象。
此外，在跟香山公司合作的數年時間，施工方反映香山公司內部管理團隊人員更換頻繁。一個例子是，此次代表香山公司回應此事的李文功承認自己是最近兩年才進公司，而負責工程管理的汪先生也被施工方指出是最近兩年新更換的。
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自救之路
香山公司：負債20億 擬開發二期工程“盤活”
每經記者 李婷 廈門攝影報道
回顧上述業主方、施工方加上金谷信託給出的債務數據，香山公司欠款已然超過30億元。不過或許還不是全部。
相關律師表示，未經核實的數據指香山公司的債務金額達58億元，其中53億元是可以確認的。根據業主和施工方透露，香山公司和關聯責任人方東洛還有不少民間借貸。
如龍巖某地的金礦礦主在3年前和其他投資人一起借給香山公司2億元，約定月息2.8分，也就是説，每月香山遊艇要還他們560萬元的利息，結果對方只給了700萬元的利息，就沒再付過任何費用了。
李文功則回應稱，香山公司實際所欠的債務至多20多億元，並不像外界傳聞得那麼誇張。至於方東洛究竟有多少民間借貸，李表示他不清楚，但目前香山公司並不存在銀行貸款。
李文功也承認目前公司確實存在資金問題，表示在2012年出現了資金斷鏈情況，不過目前項目還有二期正準備開發，眼下正在積極尋找合作伙伴，與一期產權不可分割的情況不同，二期包括酒店、商場、寫字樓可進行銷售，並指出香山公司一直在努力盤活並持續開發。
李文功認為，目前香山遊艇俱樂部整個資產包的評估價值已經超過了100億元，目前的債務並不能説明香山公司資不抵債，所以金谷信託提出的針對其所欠18.2億元債務擬向法院申請對香山遊艇公司破產清算或向法院申請強制執行處置抵押物不會被法院受理。
根據此前公開資料顯示，香山遊艇俱樂部規劃的總投資約20億元，而香山公司目前卻被估算出超過這一數字的債務。
“只有投入沒有造血。”業主代表黃先生認為，由於產權無法分割導致一期會所項目無法正常銷售。整個香山遊艇俱樂部的會所共約160棟，如果這些會所能夠在項目開始就正常取得預售進行銷售，香山俱樂部的資金鍊條就能夠正常活起來，也不至於欠款越滾越多，利息雪球越滾越大。
在一知情人士看來，旅遊地產項目從投入到產出需要花費大量的培育時間，這對於開發商的自有資金實力和運營能力都有嚴格的考量，香山公司以這種大量借貸以及信託融資這種高利息的融資方式進行開發，又在無法前期實現造血的情況下，必然會被滾動產生的鉅額利息所吞噬。
據悉，在春節前，香山遊艇會還在銷售一種叫做“分時度假卡”的高價旅遊產品，售價從38萬元到68萬元不等。在知情人士看來，如果一開始項目就能準確定位，設計多種會員等形式的旅遊產品，或許項目會是完全不同的景象。
《每日經濟新聞》記者進入香山遊艇俱樂部內部採訪時看到，目前一棟棟外觀類似別墅的會所現房已經基本完工，但是也可以看到這些會所以及泊位的部分工程還沒有完工，此外路橋也還有部分工程沒有完成，相關綠化等也還欠缺，但會所內記者並沒有見到任何施工人員。而在遊艇會的接待中心依然還有少量工作人，進入內設在遊艇俱樂部內部的辦公區，記者發現不少辦公桌都空置着，只有部分看似管理人員的工作人員仍在工作。
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疑團待解
蹊蹺退出遊艇項目南順股東否認方東洛“借道”
每經記者 李婷 廈門攝影報道
在調查中頻頻被“業主”、施工方等提及的方東洛究竟是什麼樣的人？他的資金和實力究竟如何？為何從項目開始就涉嫌資金缺口以至於要違規預售不可分割銷售的產品？
為了揭開謎團，我們把時間推回到2005年。
南順控股率先拿地/
資料顯示，廈門香山國際遊艇俱樂部項目用地 （2005G05地塊）於2005年8月8日的土拍會上被南順控股 （香港）有限公司以3.239億元摘得，此外還要一次性向思明區政府支付4000萬元的前期補償安置費用。根據 《東南早報》2005年8月9日報道，競得土地使用權後的4個月內，還要將防坡堤、護岸、高樁平台和陸域形成的造地工程建設保證金3.2億元轉入市財政局和國土資源與房產管理局共同指定的監控賬户。
資金要求如此之高，當時就能夠“吃下”這個項目的南順控股（香港）有限公司又是什麼背景？據報道，南順控股（香港）有限公司是泰國楊氏機構的子公司。楊氏機構是泰國著名的上市公司，已有60年的創業歷史，董事長楊海泉是白手起家的傳奇人物泰國楊氏機構是世界上最早開發鱷魚產業的企業之一，該機構在廈門集美區投資設立的南順鱷魚園吸引了不少國內外旅遊者。南順控股（香港）有限公司陳少宏先生介紹，香山國際遊艇俱樂部碼頭由南順控股（香港）有限公司獨資建設，總投資3.5億美元。
方東洛接盤/
蹊蹺的是，一年之後，南順控股（香港）有限公司突然宣佈退出該項目，不久後公司註冊撤銷。
根據一份刊載於南順投資（廈門）有限公司網站的“南順集團聲明書”顯示，2006年12月28日，泰國南順機構有限公司、南順控股（香港）有限公司聲明，由於公司在項目的發展方向及經營理念上與內部股東發生嚴重分歧，為堅守公司一貫以來的原則，公司不得不放棄與內部股東的合作並自行退出項目經營，“自本聲明作出之日起，南亞集團（香港）有限公司、香山國際遊艇俱樂部（廈門）有限公司及香山國際遊艇俱樂部碼頭項目，與泰國南順機構有限公司或者南順控股（香港）有限公司再無任何事實或者法律上的關聯，亦與楊陳翠玲女士及楊羽騰先生再無任何事實或者法律上的關聯。有關南亞集團（香港）有限公司、香山國際遊艇俱樂部（廈門）有限公司及香山國際遊艇俱樂部碼頭項目的一切債權債務，均應由南亞集團（香港）有限公司、香山國際遊艇俱樂部（廈門）有限公司的實際股東以及香山國際遊艇俱樂部碼頭項目的實際經營人享有及承擔”。
這次退出，讓名稱與南順極為接近，但又不為人廣知的南亞集團（香港）有限公司浮出水面。
隨着南亞集團（香港）有限公司的出現，方東洛的名字也出現在一些公開報道和信息中。台海網等媒體的報道介紹方東洛是香山遊艇公司董事長，在《每日經濟新聞》記者採訪香山公司時，李文功也以“方董”代指方東洛。
不過隨着記者進一步瞭解，香山公司董事長另有其人。根據廈門工商信息網顯示，香山公司的法定代表人為陳玲霞，為台港澳法人獨資有限責任公司，投資人為南亞集團（香港）有限公司，董事長為陳玲霞，出資認繳金額為7900萬元。信息顯示，南亞集團（香港）有限公司的董事長也是陳玲霞。
方東洛名下另有一家廈門達嘉集團有限公司，註冊資本4370萬元，股東中同樣有一位名叫陳玲霞的人。
那麼債主紛紛指出要其承擔相關責任的“方董”方東洛究竟和南亞、香山公司有什麼關聯？知情人士表示，陳玲霞實際是方東洛的妻子，而方東洛就是幕後控制人，南亞集團則被指為是“殼”公司。但這一點尚未經當事方證實。
值得一提的是，香山公司的總經理在工商信息網上顯示為“fangdongluo”，正好為方東洛的拼音。
此外，《每日經濟新聞》記者通過香港公司註冊處綜合資訊系統(ICRIS)查詢顯示，一家於2004年1月21日註冊成立的南順控股（香港）有限公司已經於2007年9月28日註冊撤銷 （已告解散）。進一步查詢信息顯示，該公司持股人為陳少宏和沈開顏，兩人住址皆為福建廈門。
否認“馬甲”猜測/
在2005G05地塊上充當了“二傳手”角色的南順控股（香港）有限公司突然註銷，讓債主們多了一重猜測。“其實方東洛一開始就沒什麼錢。”債主們對《每日經濟新聞》記者表示，所以他才假借南順的牌子拿下項目，他們甚至猜測方東洛實際自有資金只有幾千萬元。
陳少宏在接受 《每日經濟新聞》記者採訪時，否認了上述“假借”説法。他表示，項目在2005年拿地時確實為南順單獨競買，後由於種種原因退出，現在已不方便透露。至於為何由南亞集團接盤，他表示此事由南亞泰國方面的高層決定，對此他並不清楚，不過他認為香山公司及方東洛也並非像外界傳言只有幾千萬元的資產，還是有一定開發實力的。
同時，陳少宏表示南順當初退出項目時並沒有賺取任何利潤，此外他還透露至今香山公司還未償清全部轉讓費用。同時他還將不同時期多份聲明向記者出示。
蹊蹺的是，陳少宏向《每日經濟新聞》記者否認目前仍在經營的廈門集美區投資設立的南順鱷魚園與泰國楊氏機構有關，這與2005年報道所描述的不符。此外，公開信息中鮮有關於泰國楊氏企業的信息，也幾乎難以查詢到關於楊氏企業設立的南順控股（香港）有限公司的內容。
就上述信息未能看出難順控股（香港）與泰國楊氏企業有何關聯。這讓南順和南亞之間，以及方東洛和南順之間的關係蒙上重重疑雲。
值得一提的是，時隔5年，2013年11月4日，南順控股（香港）有限公司再次註冊成立，陳少宏仍為持股人，另一位持股人則為登記姓氏為 “youngprapakorn”、名字為“uthen”的人士。