上海七二折降價項目開盤售罄 業內稱越早降越主動

柳九邦

席捲全國的樓市降價風越刮越烈，如今，就連房價最為堅挺的一線城市也難“獨善其身”。

《第一財經日報》記者獲悉，打出“七二折”旗號促銷的上海浦東唐鎮某樓盤已於上週末完成“蓄客”並正式開盤。“這次優惠的58套房源已經全部預定完畢，想要買需要等下次加推了。”昨日，該樓盤的售樓人員告訴記者，之後加推的房源是否仍有優惠，現在還不確定。

此前，曾有媒體和業內人士質疑，該樓盤的降價行為噱頭大於實質，但從“降價即售罄”這一結果上看，調整後的價格已經能夠讓市場接受，即“降價為真、幅度存疑”。

“雖然降價的樓盤並不多，但京滬最終被‘拉下水’，本身就具有風向標意義。”一位業內人士對本報記者表示，目前，不少在售樓盤雖然沒有宣稱降價，但已經通過一些手段間接給購房者讓利，漲價更是基本不可能了，在這當中，又以中高端樓盤的去化壓力為甚。

“浦東唐鎮某項目大幅降價‘搶跑道’就是一個信號，預計後市降價促銷的項目會越來越多。”佑威機構執行董事黃志堅認為，上海樓市的“倒春寒”已經形成，後市開發商想要增加成交量，既需要加大剛需產品的新增供應，也需要“以價換量”的出現，特別是供大於求的大面積、高總價產品，“降價跑量”將是最有效的營銷策略。

在黃志堅看來，目前看空後市的力量正在加大，這將撼動一部分開發商的價格策略。“價格優惠越早越徹底，則效果越好，反之則可能會陷入被動。”

易居中國執行總裁丁祖昱表示，該樓盤的開發商資金緊張，尾盤清貨，快速回籠資金也很正常。“對於遠郊的單總價都較高的極個別大平層項目我並不看好，這種定位錯誤而一直滯銷的項目，價格調整勢在必然。”

事實上，即使在房價堅挺的上海，一些拿地價格較高、產品定位失誤的中高端樓盤價格早就已經出現調整。

例如，招商地產2013年年報披露，子公司上海靜園房地產根據當時市場情況，對其開發的上海佘山瓏原項目計提了存貨跌價準備2億元。當期末，該公司按照目前市場價格狀況和佘山瓏原項目實際銷售情況，對該項目可變現淨值進行測試後補提存貨跌價準備146萬元。

佘山瓏原項目為“區域地王”，自開盤以來，就一直去化困難，價格一降再降，公開資料顯示，該項目一期已經竣工，2013年實現毛利-908萬元。

黃志堅認為，針對上海的住宅市場，小面積、低總價的剛需產品仍供不應求，但大面積、高總價的產品已經供過於求，價格調整有一定必然性。

據網上房地產統計，截至昨日，上海的存量為66091套，共計1027.28萬平方米，其中，普通住宅19449套，面積178.02萬平方米。這意味着，上海小面積、低總價的普通住宅僅佔上海住宅總量的17.24%。

“受‘限購令’影響最大的就是高端大平層的銷售。”一家上市房企董秘告訴記者，該公司旗下的一個項目已經開盤四年，但仍有三分之一的房源沒有賣出去。

除了一手房市場，上海二手中高端房源的銷售也是“陰雲密佈”。滬上多家大型房產中介機構向《第一財經日報》記者反饋稱，4月以來，上海二手中高端市場成交低迷，部分板塊價格已經出現鬆動。

據21世紀不動產上海區域市場研究部對陸家嘴、聯洋碧雲、新江灣城、古北、徐匯中心等上海豪宅聚集板塊抽樣調查，4月上海中高端市場未能擺脱下滑的局面，成交量較3月普遍下滑10%~20%，其中浦東陸家嘴等板塊更是下滑20%~30%。

抽樣調查結果顯示，市場需求不足是導致中高端市場成交量下滑的重要原因，目前上海各個豪宅板塊帶看量都有明顯的下跌。

據悉，伴隨着看房羣體的下滑，房東也加大了降價幅度，21世紀不動產聯洋區域分行一位經理向記者稱，半年前一套掛牌房源，價格為870萬元，由於遲遲無法售出，房東表現出一定誠意，本月已經將掛牌價下調至830萬，但至今依然未能售出。