首開股份或現光耀式危機：利息支出超淨利2倍
高額利息擊垮房企首開股份或現“光耀式”危機
有業內人士指出，2013年房企拿地過多，2014年銷售一旦放緩，緊繃的資金鍊很快就會出現問題
■本報記者 王 崢
近段時間，隨着樓市成交量的持續萎縮，關於樓市的利空消息也是不斷傳來。其中，中國百強房企光耀地產因資金問題導致多個樓盤無法交付，公司面臨倒閉的消息，更是引發市場的強烈關注。
而據記者瞭解，光耀地產之所以資金出現問題，主要就是因為高額的利息支出吞噬了公司大量的利潤。市場狀況較好時，光耀地產尚不至於出現較大的問題，一旦市場轉冷，這種“十個罐子九個蓋”的遊戲便會玩不下去。
實際上，在銀行逐步收緊房地產開發貸款的當下，不少前期擴張激進，負債高企的地產商都面臨着極大的資金壓力。以首開股份為例，截至2013年年末，公司淨負債率為183%，較2012年同期大幅上升64.6%。同時，2013年公司共實現淨利潤12.89億元，但其年內的利息支出卻高達31.69億元，超出淨利潤的2倍還多。
讓人擔心的是，去年首開股份拿地金額猛增，超過了其銷售業績。但今年前4個月，公司的銷售卻大幅下滑，不及去年同期的一半，這種情況下，公司的資金壓力進一步凸顯，如何降低高額的利息支出已經成為首開股份急需解決的問題。
“樣本”光耀
“公司資金確實有壓力，但絕談不上倒閉。只要有3億元到5億元資金，我們就能轉起來。而且公司和銀行都談了，目前沒有提前催還貸款的，部分銀行已經承諾會把貸款展期。”光耀地產品牌管理中心媒介副經理鄒先法這樣對《證券日報》記者表示。
5月6日晚，有消息稱中國百強房企光耀地產因多個樓盤無法交付，公司目前面臨倒閉。第二天，光耀集團緊急發佈“關於光耀地產經營狀況的説明”，澄清倒閉傳言。光耀在回覆中表示，“連續幾年的調控，公司在資金層面存在一定的壓力，但目前公司的融資渠道暢通，合作銀行也在力挺光耀，公司有信心度過目前的困難階段，網傳光耀瀕臨停業或已經停業消息不實。”
對於傳聞中，光耀地產在惠州開發的荷蘭小城、翡儷港、馬克住區等多個項目，因資金鍊問題而逾期無法交房。光耀地產表示，公司在惠州的少數樓盤確實存在延遲交樓的情況，公司已經協調多方資源，加快施工進度，確保業主的利益。
實際上，光耀地產資金緊張的局面在去年便已經出現。一份韓亞銀行的催款單照片顯示，光耀地產天津團泊湖項目2013年年底向韓亞銀行申請了一筆8500萬元半年期貸款，年利率高達21.6%，且利息每月支付。對此，光耀地產方面並沒有否認。同時，有消息稱，由於從銀行貸款困難，光耀地產從2011年開始便大量涉足民間借貸，借款總額達20億元左右，三年來公司僅利息便還款20億元，目前仍有本金加利息20億元以上未還。
據悉，惠州項目之所以無法交房，主要就是因為公司長期的高額融資成本吞噬了大量利潤，最終無力償還這些貸款，導致借貸方提起訴訟，法院凍結了相關資產，公司的項目工程不得不停工。
中原地產首席分析師張大偉表示，“光耀地產持有大量項目的惠州，屬於典型的三、四線城市，庫存量持續處於高位，未來潛在供應量也非常巨大，市場去化速度慢，而隨着近期深圳等投資客户觀望情緒濃厚，惠州市場的需求更是萎縮。同時，銀行房貸放款的速度放緩，也讓企業的資金問題更加凸顯”。
光耀地產董事長郭耀名在接受媒體採訪時也稱，“從去年下半年，銀行貸款收緊。房地產行業以往一直都是在花未來的錢搞開發，都是用銀行資金做開發，突然間把水龍頭給關死，當關得剩下1/4或1/5的時候，很多企業就捉襟見肘了。而且光耀已經銷售出去的房源由於銀行放貸收緊造成的資金滯留至少有數億元。”
“我們董事長説了，為了能讓惠州的項目全面復工，保障小業主的權益，光耀願意接受任何其它企業的收購。”鄒先法稱。
利息支出超淨利2倍
而類似光耀地產這樣，因高額利息支出導致公司大量利潤被吞噬，資金鍊緊張的情況，在不少開發商身上都有體現。
根據Wind提供的數據顯示，在滬深兩市142家上市房企中，2013年的利息支出合計高達338.03億元，佔當年上述房企淨利潤總和的38.97%。
其中，首開股份2013年共實現淨利潤12.89億元，但其年內的利息支出卻高達31.69億元，超出淨利潤的2倍還多。
根據首開股份的年報顯示，公司目前主要融資途徑為銀行貸款、信託貸款、私募債，2013年底，公司銀行貸款餘額為200.74億元、信託貸款餘額為164.31億元、私募債為48.92億元，融資總額達413.97億元。同時，截至2013年年末，公司淨負債率為183%，持有現金131.4億元，較年初下降10.3%。而由於負債高企，公司2013年雖然實現營業收入135.01億元，同比增長6.51%，但淨利潤卻下滑了20.3%。
首開股份自己也表示，2013年，股份公司業務拓展和企業規模擴張比較快，支出不斷增加，公司資金壓力較大。資本市場融資困難較大，可供貸款的新項目越來越少。信託融資比重增加，融資利率上升，資金成本較高。近年來公司負債率居高不下，面臨着高負債運營風險。
不過，雖然明知存在這高負債運營風險，但首開股份卻開始激進擴張。
公司年報顯示，其全年在北京地區(大興、通州、朝陽、亦莊、昌平)分別取得12塊開發用地，在京外深耕城市(蘇州、廈門)以及新進城市(杭州、大連)也取得了9塊開發用地。按權益計算，地上規劃面積為214.3萬平方米。其中，可售商品房面積193萬平方米，配建自住型商品房6.45萬平方米，保障房13.77萬平方米，公司權益出資為186.4億元。而同期，公司的合同簽約金額為185.8億元，拿地銷售比超過1:1，公司激進的擴張戰略顯露無疑。
而這導致了公司去年現金流的大幅下滑。據悉，首開股份去年經營活動產生的現金流量淨額為-82.72億元，同比下降486.08%，主要原因便是公司加大拿地力度，購地支出及相關保證金支出大幅增加，公司對參股合作項目資金支持大幅增加等因素導致公司經營性現金流量淨額大幅降低。
但本想大幹一場的首開股份，卻在2014年開始便遭遇寒流。根據首開股份的銷售簡報顯示，2014年4月份，公司及控股子公司共實現簽約面積11.7萬平方米(含地下車庫等)，實現簽約金額14.8億元。1月份至4月份，公司及控股子公司累計實現簽約面積33.5萬平方米(含地下車庫等)，同比下降44.5%；實現簽約金額 42.9億元，同比下降50.7%。
瑞銀證券的研究報告就認為，高企的負債水平給首開股份帶來了較大的財務負擔，公司如要實現持續的快速增長，可能需要進行股權融資，以解決資金缺口。
而對於目前房企的資金狀況，張大偉表示，光耀地產資金緊張雖然是一個個案，但已經反映了房地產市場企業的整體現狀。2013年房企拿地過多，2014年銷售一旦放緩，緊繃的資金鍊很快就會出現問題。