35城市庫存創歷史新高 京滬樓市成交墜入冰點

隨着樓市成交進一步走低，無法將庫存順利轉化為現金流的開發商們頓覺“壓力山大”。除了愈加緊繃的資金鍊，有可能觸發新一輪降價潮的無疑將是陡然增加的庫存。

截至4月底，上海房地產研究院監測的35個重點城市新建商品住宅庫存總量為2.49億平方米，環比增長2.6%，同比增長19.5%，庫存創下了歷史新高。

另據機構統計，2013年底，146家上市房企的存貨金額歷史性地突破2萬億元，而截至今年3月底，這一數字繼續攀升至2.13萬億元，同比增幅達到25%。

上海房地產研究院研究員嚴躍進對《第一財經日報》記者表示，庫存壓力下，越來越多的房企面臨資金緊張的風險。在部分地方政府“救市”的同時，一些高庫存的房企也將率先採取“以價換量”的營銷策略。

巨量庫存壓頂

數據顯示，35個重點城市中，有28個城市庫存在4月份出現了同比增長。其中南昌、濟南和寧波3個城市的庫存上升幅度較大，同比增幅分別達到68.6%、63.8%和56.8%;同期，35個重點城市新建商品住宅月度新增供應量為2138萬平方米，環比增長10.2%，同比增長2.6%。這是今年以來單月新增供應的最高水平，表明整個市場推盤節奏正逐漸加快。

然而，開發商的積極推盤並未換來理想的成交量——4月35個重點城市的新房成交量為1503萬平方米，環比增長0.1%，同比減少21.4%，未消化的新增供應繼續“加碼”本就不堪重負的樓市庫存。

分城市看，4月份，一二三線城市的樓市庫存均在持續積壓。35個城市中，一二三線城市新建商品住宅庫存總量分別為 3032萬平方米、1.8億平方米、3796萬平方米，環比增長分別為 4.6%、2.4%、2.4%，同比增長分別為12.4%、19.2%、27.6%。

截至5月10日，北京新建商品住宅的庫存量突破7萬套，達到70838套，創下2013年3月至今的新高。截至昨日，上海新建商品住宅的存量為65987套，合計面積1026萬平方米，存量同樣維持在歷史高位。

4 月份，35個城市新建商品住宅存銷比為15.2，這也意味着市場需要用 15.2個月的時間才能消化完這些庫存，而在3月份，該數值為13.9個月。一般情況下，存銷比大於12個月，房價就面臨較大的下跌壓力。值得一提的是，房價最為堅挺的北京和上海，4月份的存銷比雙雙站上12個月大關，分別為12.3和12.2個月。

京滬成交跌入冰點

樓市庫存“壓力山大”背後，是持續不給力的樓市成交。4 月份，上海房地產研究院監測的30個典型城市新建商品住宅成交面積為1266萬平方米，環比減少4.7%，同比減少21%。

“銀四”化為泡影，傳統的樓市“紅五月”亦開局不利。中原集團研究中心監測的54個城市數據顯示，今年“五一”假期新建住宅合計成交23.6萬平方米，較去年同期大幅下滑47%，並創下四年新低。

值得注意的是，具有風向標意義的京滬樓市成交在近期雙雙墜入冰點。

據偉業我愛我家市場研究院統計，2014年5月上旬，北京住宅新房網籤量為1542套，比4月下旬下跌52.33%，比4月上旬增長24.25%，比去年同期下跌4.28%，成交量為近四年同期的最低位;5月上旬，北京市二手房網籤量為1472套，比4月下旬下跌55.20%，比4月上旬下跌34.66%，比去年同期下跌2.77%。

偉業我愛我家集團副總裁胡景暉認為，5月市場成交低迷的勢頭持續，表明北京樓市趨冷的現階段，購房者的觀望情緒依然十分強烈。“在沒有新的利好消息出現之前，預計北京樓市‘量價齊跌’的勢頭仍將持續。”

佑威機構執行董事黃志堅對《第一財經日報》記者表示，在前周“地量”成交的基礎上，上週上海商品住宅成交量未升反跌，持續“地量”成交，加重了樓市的寒氣。更重要的是新增供應乏力，連續兩週也是地量供應且均小於成交量，表明開發商的觀望情緒也十分嚴重，原本有利成交的“紅五月”或“冷如冬”。

“我們還在觀望，暫時沒有降價的打算。”一位上市房企董秘告訴本報記者，近期來售樓處看房的人並不少，但購房者明顯猶豫了。