學者：中國不會出現美式斷供潮 房子沒收繼續貸款

最近，有國內媒體報道説，隨着中國住房市場的週期性調整和房價的震盪，中國將全面地爆發大規模的“斷供潮”。就如2008年美國次貸危機爆發所引發的美國金融危機及全球經濟危機一樣，如果中國“斷供潮”大規模爆發，也將引發中國的銀行危機、金融危機及經濟危機。

這些言論有點危言聳聽，其分析解釋也不符合中國法律規定及現實邏輯。首先，所謂的“斷供”是指個人通過銀行住房按揭購買的住房，在房價大幅下跌後，其持有住房價格遠低於個人繼續要繳交按揭貸款的價格，即個人所持續的住房變成了“負資產”。這時理性的個人選擇停止再供按揭貸款，讓個人所持有的住房為銀行收回。也就是説，當個人通過按揭貸款的住房成為“負資產”時，個人選擇停止再供按揭貸款就是“斷供”。

對於個人的住房成為“負資產”後，不同的國家其法律制度不同，個人選擇的方式是不一樣的。

在美國，不僅有個人破產法，而且個人按揭貸款合同也規定，如果個人以按揭貸款購買的住房成為了“負資產”，個人只要選擇破產，或“斷供”，只要把所持有的住房交給銀行，其個人住房債務就此中止。也就是説，在美國，個人住房按揭貸款的債務是有限責任的。只不過，如果這樣的債務違約發生，會給個人留下信用違約不良記錄。

但是對於中國住房按揭貸款來説，中國既沒有個人破產法，也沒有對其合約給出其債務為有限責任之規定。在這種情況下，中國個人住房按揭貸款的債務責任是無限的。也就是説，如果中國的房地產市場價格大幅下跌，居民所持有的住房成為了“負資產”。在這種情況下，不會如美國那樣，這些持有“負資產”住房的居民，只要“斷供”，把通過按揭貸款購買的住房交給銀行，其債務就可中止。反之，如果居民選擇了“斷供”，這時不僅做貸款的銀行可能收回該住房，而且該居民所欠下的債務還得繼續還。直到其債務全部還清為止。不僅個人所購買的住房沒有了，個人首付及前期供款打了水漂，而且還揹着一身債務。

對美國人來説，不僅其首付低，有些首付為10%，甚至零首付，而且其住房按揭貸款的債務是有限責任。在這種情況下，一旦其持有的住房成為“負資產”，最理性的選擇是“斷供”。這就是為何在美國，一旦住房成為了“負資產”，就容易爆發“斷供潮”的原因所在。

可是，在中國，其情況完全不一樣。不僅中國居民購買住房時的首付高，而且其住房按揭貸款是無限責任，再加上中國最高法院有一個對居民自住房保護的特殊解釋，因此，即使國內房價大幅下跌，不少住房也可能出現“負資產”，但出現“斷供潮”概率則不會太高。沒有多少居民會作出這樣的行為選擇。

這幾年來國內住房價格一直在快速飈升，在不同時期購買的住房，即使是通過住房按揭貸款購買，如果房價大幅下跌，其變為“負資產”的概率也會不一樣。比如説，在2009年3月以前購買的住房，如果是一線城市，其成為“負資產”概率就會低許多。而購買的時間越短，越是在房價高的城市購買，其“負資產”的概率就會越高。

最近在江浙一帶地方出現的“斷供”的情況，主要是一些民營企業購買的高端住房。早幾年，由於房價快速飈升、暴利普遍、貸款利率低，不少民營企業主紛紛棄實體而炒作住房。這些企業主通常會把財務槓桿做到最高，把還沒有還完貸款的房子拿到銀行做二次抵押貸款。一旦企業出現經營困難或房價下跌，他們就會斷供、棄房(因為中國有《企業破產法》)或跑路。可以説，當中國住房市場出現週期性調整，房價大幅下跌，個別企業“斷供”事情發生是自然的事情，對此我們不用太多擔心。而國內居民的“斷供潮”則發生的概率不會很高。即使當前中國央行要求放鬆個人住房按揭貸款，要把一些國內居民趕往高房價的火海，但是商業銀行對此動力不足，讓大規模的個人住房貸款流入高房價市場可能性也不太。因為，無論是住房投資者還是銀行都知道，當前進入高房價市場的風險一定會很高。