社科院：參照日本經驗 北上廣房價仍將瘋漲

中國社會科學院日本經濟藍皮書課題組20日預測稱，參照日本房地產發展經驗，北上廣或仍將出現大大超過人們心理預期的房價瘋漲。

5月20日，中國社會科學院日本研究所、全國日本經濟學會及社會科學文獻出版社共同在京發佈《日本經濟藍皮書：日本經濟與中日經貿關係研究報告（2014）》。

藍皮書稱，高房價、高地價甚至房地產泡沫，如果離開了經濟高速增長的底層支撐，則必然成為無本之木、無源之水，並最終導致泡沫破裂。

南開大學日本研究院副教授、全國日本經濟學會理事劉軒説，日本第三次房地產泡沫之所以破裂，正是由於房地產市場缺乏強勁的經濟增長、收入增加和剛性住房需求等要素支撐，才最終導致房地產崩潰，並演繹了長達20多年的“跌跌不休”。

藍皮書認為，戰後日本房地產市場的發展路徑和演進邏輯，為思考今天中國的房地產泡沫問題提供了重要的參照材料和研究視角。

“對於正處於社會經濟轉型期的中國來説，我們很難用一個簡單尺度來直接判斷：中國是否存在着房地產泡沫？中國的房地產泡沫是否必然破裂？中國的房地產什麼時候可能出現崩盤？”劉軒説，因為房地產價格不僅受經濟增長速度、通貨膨脹率、投資水平、城市化水平、產業結構、收入差距、人口移動、國家宏觀調控政策等多重因素影響，而且還往往滲透着中國特殊國情下的制度和文化因素的影響。

劉軒説，今天中國的房地產泡沫、房價高漲等現象與高速增長時期的日本房地產市場具有驚人的相似性。然而考慮到中國人口多，地區差異較大，加之體制轉軌過程中出現的貪污腐敗、貧富不均、收入差距懸殊等因素影響，中國房地產市場面臨的問題比日本更為複雜和深刻。

劉軒認為，從長期整體趨勢上看，中國城市房地產市場仍然存在上升空間，但這並不排除個別地區房地產泡沫破滅和個別房地產項目崩盤。

藍皮書分析，戰後日本房地產市場的演進路徑以及三次房地產泡沫的不同結局説明，經濟高速增長往往伴隨着產生高房價、高地價甚至房地產泡沫的產生。所謂高房價、高地價甚至房地產泡沫，是對人們的收入水平和現實購買能力而言，即房地產價格超過了人們的現實相對購買能力。一般意義上説，房價過高就意味着存在房地產泡沫。

“房地產泡沫未必意味着一定會破裂和崩潰，更不意味着一定會衍生為泡沫經濟。房地產泡沫可以通過各種經濟要素之間的不斷調整而最終得以合理釋放或消融。”劉軒説。

藍皮書稱，借鑑日本房地產市場的發展經驗，可以判斷：在中國目前的經濟高速增長階段，伴隨着城市化、產業結構升級、人口增長和人口移動等因素的共同刺激，中國城市房地產市場還將面臨一個長時期的價格上漲過程，特別是北京、上海、廣州等特大城市，還可能會出現大大超過人們心理預期的房價瘋漲。反之，只有隨着未來經濟增長速度的下降，城市化進程結束和居民收入上升，各地收入差距縮小，加之住房供應增大，住房難、住房貴等問題得到一定程度解決後，我國的房地產價格才有可能真正實現理性迴歸。

劉軒表示，房地產價格長期總體上升，既不是説中國房地產市場不存在問題，也不是説中國不存在房地產泡沫。某些地區房價的無限飆升，無數“鬼城”的出現，房屋空置率的上升，北漂族的“蝸居”等，清晰反映了中國房地產市場存在的嚴重問題。但不能由此而否定房地產市場的一切，不能否定10年來中國房地產市場的高速發展和充分競爭。