江浙閩中小房企自救倒計時70天：降價都賣不出去
自救倒計時70天
中小房企 斷臂求生還是跑贏時間
□本報記者 張敏
福建房地產老闆林偉(化名)，最近遇到了從業以來的最大麻煩。他旗下的兩個在售項目，陷入銷售不暢的困境，兩個在建項目，也因為資金緊張而不得不暫時停工。銀行的朋友告訴他，貸款額度最快要到8月份才能放開。這意味着，在銀行信貸放開之前，林偉要想盡辦法熬過70天的時間。
在江浙閩等地的中小房地產商中，像林偉這樣的情況不在少數。雖然身處民間資本發達的區域，但在市場空間不足、融資成本高企的情況下，如果不能跑贏時間，資金仍然可能成為壓垮企業的最後一根稻草。
令人沮喪的事實在於，即便林偉真的跑贏了時間，“8月放貸”的承諾也可能只是“畫餅”。在樓市區域風險凸現的情況下，房地產業能否從銀行貸款中的“黑名單”中抹去，顯得疑問重重。如果不能熬過這個關口，許多中小房企將難以避免被市場淘汰的命運。
救命的關口
回款困難 借貸接力救急
作為福建本地開發商，林偉旗下的四個項目均在福建。其中，在隸屬於福州的長樂市，林偉有兩個在售項目，另外兩個在建項目則分別位於三明和晉江。
林偉轉型做房地產已有9個年頭，在此之前，他在晉江開了一個加工廠，從事衣服布料的研發和加工。2005年，身邊的親戚朋友紛紛轉做房地產，林偉也順勢投入這個行業。開始幾年，林偉做得順風順水，但從去年開始，他明顯感覺到生意不再那麼好做。
“房子不好賣，有時候降價都賣不出去。”林偉説，前幾年的情況則是，拿到地三個月就能辦預售，而且能夠很快售罄。
不僅如此，拿地成本也越來越高。隨着全國性大型房地產企業進駐福建省三四線城市，本地中小開發商的競爭力嚴重不足。其獲取土地的難度越來越大，有時只能拿到一些位於城市邊緣的劣質地塊。
最近，林偉旗下的兩個在售項目遇到了銷售困境。按照林偉的計劃，到今年5月初，這兩個項目可以達到80%的去化率，從而為林偉的公司謀得3億左右的銷售回款。但如今，即便採取了降價促銷的政策，項目去化率仍然不足4成。
對於一家小型開發商來説，3億銷售回款至關重要。兩年前，林偉通過項目抵押，從兩家信託公司分別謀得5000萬和8000萬貸款，今年6月即將到還款期限。同時，林偉還以民間借貸的方式籌得3000萬左右資金，用於前期投資。
事實上，由於兩個在售項目銷售遲緩，林偉位於三明和晉江的兩個在建項目也已停工。如果這種情況持續至6月，企業將面臨債務違約和資金鍊斷裂的風險。
事實上，在福建、浙江、江蘇等地的中小房地產商中，很多都面臨類似情況。
對於林偉來説，這段時間以來只有兩個勉強可以稱得上的好消息：一是福建省開始鬆綁樓市調控政策，包括降低限購門檻、下浮貸款利率等，也即網傳的“閩十條”實際已在執行之中。二是多個銀行朋友告訴林偉，銀行貸款額度最快可在8月發放，只要能熬過最後的70天，燃眉之急或可解。
為什麼一定要寄希望於銀行貸款？業內人士指出，在房地產企業的資金來源中，銀行貸款的佔比並非最大，但成本最低。尤其是在房地產業成本不斷被壓縮的情況下，低成本貸款尤其重要。
銀行的顧慮
預警風險 房企措手不及
在福建，很多類似的小型房企都獲知了“8月關口”的説法。儘管距離8月尚有一段不短時間，但對於深陷資金泥潭的房企來説，無疑是一根救命稻草。
對於“8月關口”的由來，郵儲銀行福建泉州支行的一位人士向中國證券報表示，按照往年慣例，銀行按季度的放貸比例為“4321”，即一季度房貸額度相當於全年的4成，後面三個季度分別為3成、2成和1成。因此，房地產企業往往在年初獲得最多的信貸額度。
但今年的情況完全不同。在金融風險的警示下，很多銀行一季度的放貸額度只相當於不到全年的兩成，二季度到目前為止，貸款額度仍然從緊。這種變化讓很多開發商措手不及。
上述人士表示，最近一段時間，很多銀行都不再發放房地產貸款。在央行喊話之後，個人住房按揭貸款的發放額度可能有所提高。但對於房地產開發貸，仍然維持從緊的額度控制，最快也要到8月才能發放。
銀行如此謹慎並非沒有道理。在很多中小城市，房地產市場供大於求的情況已較嚴重，部分城市出現供應過剩的風險。根據國家統計局數據，截至4月末，全國商品房待售面積52652萬平方米，比3月末增加489萬平方米。有機構計算，部分二三線城市的去化週期超過20個月，處於市場嚴重滯銷狀態。
房屋供應的過剩，從林偉們的轉型之路中可見端倪。隨着我國實施房地產市場化改革，不少社會資金蜂擁進入房地產業，其中便包括類似林偉等從實體經濟中轉型而來的羣體。投資的增加帶來房地產的大量建設和竣工，但產業空心又使得人口無法聚集，房屋難以消化。儘管具備強大的城鎮化潛力，但對於很多中小城市來説，在短時間內聚集人口仍然困難。
在這種背景下，銀行自然要顧及房地產業的貸款風險。據悉，在不少銀行的內部分類中，已將房地產業列入信貸“黑名單”。
對於大型房企來説，現時擁有的信用額度主要來自於以往尚未用完的部分，而非新增部分。相比之下，從去年開始，中小房企的申請已根本無法獲批。
上述人士表示，近一段時間以來，他曾接到多位房地產企業的業務接洽。一些房地產商甚至表示，願意拿公司的營業執照，乃至家庭房產做抵押，來申請貸款。但在嚴格的額度控制下，無一成行。
最後的招數
斷臂求生 還是跑贏時間？
在降價促銷未果、信貸額度從緊的背景下，林偉們能做的只有一件事，即熬過未來的70天。他表示，公司正在嘗試謀求另一筆新的民間借貸，以便在6月信託償還之時，解決燃眉之急。但困擾是成本太高。
此外，即便房地產已被列入“黑名單”管理，但林偉仍然有辦法從銀行獲得貸款。一方面，他能夠以旗下建築公司的名義申請貸款；另一方面，林偉轉型做房地產業之後，此前的服裝布料加工公司並未停產，以上述公司的名義來申請貸款同樣具有可行性。但這種方式也有一定缺陷：即便申請成功，貸款額度也偏小，無法填補龐大的資金缺口。
林偉甚至做過最壞的打算，即當局面徹底無法挽回時，底價轉讓兩個在建的項目，斷臂求生。或者乾脆退出房地產業，重操舊業。
但現在尚未到考慮這個問題的時候。唯一讓他可以期待的是，未來的70天裏，希望出現政策層面的巨大利好，從而再度激活市場，並讓公司起死回生。
在業內人士看來，出現上述結果只是小概率事件。北京中原地產首席分析師張大偉表示，雖然未來按揭貸款政策鬆動，但房地產開發貸款政策仍然沒有鬆動的跡象。同時，地方政府的救市行為可能更多，但對市場的影響很有限。除非出現類似“4萬億”投資或信貸政策的大規模鬆綁，否則市場仍將處於下行通道中。
事實上，即便這些企業熬到“8月關口”，能否真正享受到銀行信貸的惠及仍是未知數。上述銀行人士表示，銀行對於開發貸的審批，與房地產開發企業的資質和開發實力密切相關。一般來説，在額度有限的情況下，開發實力強、排名靠前的大型房企更易獲得銀行貸款，中小型房企往往“湯都沒的喝”。
與很多當地的房地產開發商類似，林偉自信，憑藉與當地銀行業的良好交情，公司能夠在銀行信貸額度發放時“喝上一杯湯”。但這杯湯能否救得了企業的命，仍然要“靠天吃飯”，即視市場走勢而定。
多數機構認為，在多年來房地產投資高速增長的背景下，市場供需關係正在趨於平衡，一些大城市則從增量市場向存量市場演變，留給房地產開發企業的市場空間越來越小。按照這個邏輯，即便企業突破了“8月關口”，留給他們的路也已不長。
蘭德諮詢機構總裁宋延慶表示，近年來，房地產業的平均利潤率維持每年下降一個百分點的趨勢，行業也已迎來洗牌時代。隨着各項競爭的激烈和市場空間的縮小，到2015年，將有1/3的房企被淘汰出局，其中以中小企業為主。
中小房企信貸層面
利好或有限
□本報記者 張昊
一位深圳房地產私募人士表示，“目前各大銀行已經不再看好房地產行業，房貸的惜貸其實是銀行規避風險的市場行為，加之中小房企的項目質量、商業信譽普遍較差，就算是近期銀行信貸有所放鬆，也不會惠及中小房企。”
光耀危機警醒業界
光耀地產已經成為目前遭遇危機的中小房企樣本。光耀集團董事長郭耀明面對危機傳聞表現得十分坦誠，郭耀明承認，“光耀這幾年的發展方向和戰略出了致命差錯。”像很多房企一樣，光耀在行業快速發展的時期做出了激進擴張的舉動。
然而市場的轉冷出乎郭耀明意料，“今年大環境急劇變壞，市場下行，整個市場的房子都不好賣。”融資成本的突然高企令公司風險急劇放大，據媒體報道，光耀地產從2011年開始借入大量長期民間貸款，幾年下來十幾億的貸款利息已經與本金相當。郭耀明對外表示，目前只要再有3億至5億元，光耀就有信心度過冬天。去哪裏尋找這筆雪中送炭的保命錢，光耀地產目前仍未給出答案。
光耀集團相關人士對中國證券報記者表示，目前外界的報道對於危機有所誇大，雖然局勢尚未取得實質性進展，但公司已經和多家機構進行了接觸。“目前我們首先要保障購房者的利益，努力使項目工程進度儘快恢復，讓業主順利收房。”
光耀的危機正在放大，多家信託公司、房地產基金、基金公司子公司銷售的涉及光耀地產的資管產品正面臨違約風險。
負債漩渦一再出現
光耀地產僅僅是近期暴露風險的中小房企中的一家。5月7日，有消息稱青島君利豪集團有限公司董事長王莉與外界失去聯繫。消息還稱，王莉目前欠貸至少在12億元以上，涉及三家以上的國有大型商業銀行以及多個民間借貸公司和個體。
冷熱不均已經成為進入下半場的房地產市場的常態，在供應過量的局部市場，中小房企往往都是最先受到衝擊。就在光耀地產集中佈局的惠州，持續釋放的大量供應與退潮的樓市投資需求使得惠州成為最早感受到樓市寒意的區域。
中小開發商的風險一直都被近年來樓市的火爆所掩蓋，期間中小房企遭遇危機也往往被忽視。一旦危機出現，就很難找到解決之策。2012年上半年，位於河北唐山的尚唐國際項目因資金鍊斷裂停工，後來由唐山市政府運作，由另一家唐山本地開發商接手。而至今工程進展依然緩慢，一期交房仍然遙遙無期。距離一期業主交納房款已有5年。
縱觀近年來出現危機的中小房企，不難發現相似之處，都是在市場向上之時盲目擴張，當項目啓動之後遭遇行業調整，不得已借入大量民間借貸，最終陷入鉅額負債的漩渦。
信貸層面利好有限
“中國小型開發商的處境可能正變得更加艱難”，早在今年3月，標準普爾的一份報告就這樣表示。標準普爾認為，多數未上市的小型開發商在資本市場的融資渠道有限。銀行貸款曾是它們唯一的融資渠道。過去三四年，隨着國內銀行提高風險管理水平，小型開發商獲得銀行貸款已變得更加困難，即使以更高的利率也是如此。大型開發商能夠以6%-9%的利率從國內銀行獲得房地產開發貸款，而小型開發商可能須支付20%的利率，而且可獲得的融資仍有限，同時還面臨再融資風險。
同策諮詢研究部總監張宏偉認為，三類中小房企最容易受到市場調整的衝擊：第一類，產品類型偏高端週轉率較慢的企業，這些企業的銷售業績最容易受到影響；第二類，前期拿地過於激進導致成本構成較高而影響銷售資金回籠的企業，或盲目多元化擴張，導致房地產主營業務受到影響的企業；第三類，一部分資信不太好貸款受限的中小企業，由於難以獲得銀行貸款，這些企業在今年上半年會面臨資金斷鏈的市場風險。
有消息顯示，近日央行召開會議，號召各商業銀行支持首套房貸需求，被一些房地產人士解讀為央行力挺房地產。然而在另一些房地產人士看來，央行的表態並不會為解決中小房企的危機帶來有效緩解。一位深圳房地產私募人士表示，“目前各大銀行已經不再看好房地產行業，房貸的惜貸其實是銀行規避風險的市場行為，加之中小房企的項目質量、商業信譽普遍較差，就算是近期銀行信貸有所放鬆，也不會惠及中小房企。”
多數銀行首套房貸政策
未現鬆動
□本報實習記者 孫瀟瀟
央行近期要求商業銀行優先滿足居民家庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求，合理確定首套房貸款利率水平，及時審批和發放符合條件的個人住房貸款。從目前各銀行的反應來看，首套房貸利率未現明顯鬆動，北京地區的商業銀行對於個人房貸大多維持原有標準，一些貸款額度緊缺的銀行，放款速度依然較慢。
大多維持原有貸款利率
雖然央行的要求沒有立刻顯效，但少數銀行表示未來有降低首套房貸利率的可能。興業銀行目前的首套房貸款利率最低執行基準利率，部分支行取消了原來上浮的10%。“未來可能有利率上的折扣，但是現在通知還沒下來。”興業銀行個人貸款業務相關人士表示。
除興業銀行外，多家銀行表示，尚未接到調低首套房貸利率的通知。建設銀行貸款業務相關人士表示：“目前房貸收得很緊，如果要降低利率，也要等到明年。”大多數銀行依舊維持原有的貸款利率。自去年底以來，北京大多數銀行逐漸取消利率折扣，實行基準利率，部分銀行還有利率上浮。北京農商銀行目前仍然給出基準利率基礎上最低85折的優惠利率。中國農業銀行首套房貸利率為基準利率之上打95折，建設銀行則有10%的上浮，工商銀行、中國銀行等均為基準利率。
分析人士認為，商業銀行資金成本上升，即便個人住房按揭貸款執行基準利率，仍屬微利。要想讓銀行更多地支持首套自住普通商品住房，央行和銀監會需給予銀行額外的“好處”。
放款進度不一
至於貸款額度，有些銀行較為寬鬆，有些銀行則較緊張，導致不同銀行放款速度差異較大。工商銀行個人貸款業務經理張先生表示：“工行額度比較充足，看個人資質以及手續資料是否齊全，一般15個工作日就可以放款。”農業銀行也表示：“如果手續齊全，貸款購買二手房一個月就能放款。一手房會更快一些。”
建設銀行個人房貸排隊現象嚴重，“放款時間不好估計，因為前面排隊的人特別多。我們的額度不夠，也非常缺，近期一直是收緊的。”建行貸款業務人員稱。興業銀行雖然利率下調，但放款也要兩個月左右。
放款速度直接影響樓盤的銷售，導致成交速度緩慢，開發商和售樓中介期待銀行能有更大的調息動作。“中關村片區現在一個月大約只能賣出10多套房子。去年最好的一個月能賣出150套。如果降息、大量放貸，市場馬上就會火爆。”我愛我家中關村片區銷售人員劉澤表示。
“50個裏面能成1個”
基金子公司嚴控地產項目
□本報記者 曹乘瑜
隨着百強地產商光耀地產出事，其背後的財通基金子公司的房地產項目也被帶到大眾面前，過去狂飆突進的基金子公司進入兑付危機的關注名單中。基金子公司人士透露，實際上，從今年初開始，房地產項目的風控變得異常嚴格，已經與信託公司趨同，設立的項目也在變少。由於2013年下半年的一年期主動管理項目成立較多，今年下半年基金子公司的主動管理類項目將集中到期。
看50個項目才通過1個
“我們現在對房地產項目控制很嚴。”某基金公司子公司投行部門的一位副總表示。目前，來融資的房地產項目仍然很多，但是可能看50個，才能通過一個。“我們對融資方的資產門檻和項目區位要求都在變嚴。”
該副總透露，目前對房地產項目，公司的要求是融資方資產必須在50億以上，項目區位則必須在一二線城市，東部地區可以稍微放寬到地級市；具體區位則必須在核心城區，地產類型必須以住宅為主，因為商業地產現在不一定好賣。這些指標都指向現金流，只選擇現金流比較好的項目。
這一標準已經與信託公司趨同。格上理財分析師王燕娛介紹，同樣是對城市的選擇上，信託公司只選擇一二線城市，而且，一些出過泡沫傳聞的地區如海南、無錫，則被列入“負面清單”中。此外，在產品風控環節，已經不僅要求信用融資和連帶擔保的方式，而是要求必須採用實物質押，受讓部分股權，保證信託能參與項目公司的管理。格上理財數據顯示，在信託行業，房地產項目的設立已經呈現下降趨勢。
“我們大概是在秦皇島降價事件爆出來時，開始收緊房地產項目的風控。”上述副總透露。今年3月份，華北重鎮秦皇島房價被媒體報道出現降價風暴，顯示其房地產行業出現現金流困難問題。而讓財通資產出現兑付隱憂的光耀地產項目，成立於2013年12月。
基金子公司越發謹慎
基金子公司業務大都開始於2012年，2013年是業務突飛猛進的一年。據媒體報道，截至目前共有67家基金管理公司成立子公司，其中60家子公司開展了專項資管業務，管理資產1.38萬億元。其中房地產是主要業務之一，尤其在2013年下半年，隨着市場對基金子公司的逐漸認可，業務拓展也變得容易，再加上從信託行業大量挖角，人手和經驗都更加充足，因此基金子公司在2013年下半年的主動管理項目也比較多。
相比於通道項目，主動管理項目要承擔的責任更多，一旦在項目管理上失職失察，要進行賠償。
而這些項目大都為一年期，因此，部分基金子公司人士認為，2014年下半年，不排除有基金子公司項目出現需要賠償的兑付危機，給基金子公司帶來損失。由於基金子公司沒有註冊資本要求，許多子公司的註冊資本僅有2000萬元，一旦出現兑付危機需要賠償，後果不堪設想。這也是基金子公司近期越發謹慎的原因。多家子公司人士透露，今年開始做主動管理項目較少，幾乎全部是在做通道業務。
也有基金子公司人士認為，和信託不同的是，基金子公司沒有剛性兑付的行業傳統，如果在評估、盡調等方面能嚴格執行，並且即使披露項目信息，保證有足額的抵押資產可以處理，做到“賣者盡責”即可。