經濟學家：房地產下行致固定資產投資減少超萬億

國際貨幣基金組織（IMF）經濟學家Loungani在2010年曾經分析了OECD 國家住房價格波動的週期規律。在1970到1990年代中期，房價上升了4年，上升幅度是33%。然後下降了4年，下跌幅度是20%。因此住宅價格的動態規律是週期性的，而不是趨勢性的。

在Loungani後來2012發表的結果中顯示（更大的國家樣本，以季度為計量單位）：

過去的週期上漲20個季度，20個季度相當於五年，上漲幅度48%，然後下降了18個季度，下降幅度23%，不完全對稱。按他們的統計，在目前這個住宅週期中，全球上升的週期是38個季度，9年，上漲幅度126%，現在已經下降了15個季度，下降了19%，所以全球的週期還沒有下降完，還會有相當長的時間。這個週期現象中國不會例外。

鍾偉為CF40所做宏觀報告認為：房地產對投資和就業的影響非常大。首先，房地產的投資包括三部分，在建、新增、土地購置。在建和新增對資本形成的影響特別大。從新增規模來看，按今年一季度的開工情況，今年全年新開工規模大概只有12-15億平米，銷售面積大概在10億平米左右。房地產總投資大概會增長10%，但是邊際投資卻會減少7000-8000億。其次，低端勞動力就業與房地產的關係特別密切。

房地產有兩個方面可以吸收大量的就業，一是建築施工，2013年建築施工企業就集中了4500萬人就業；二是房地產開發和物業管理，大概可以集中1000-1200萬人就業。土地市場的萎縮情況比房地產新開工面積和銷售下降的幅度會更大。去年房地產相關的土地出讓收入4.1萬億，與房地產相關的税費，包括土地增值、農村耕地佔用、城鎮土地使用等約1.2萬億。

總體來講，去年地方政府土地的收益大約5.2-5.4萬億，而去年地方政府全部的財政收入才只有6.9萬億。關於房地產下行所引發的金融風險，最大的風險可能並不在銀行部門，銀行部門具體涉及到的房地產貸款是5萬億的開發貸和9萬億的按揭貸款，這部分基本上是安全的。最大的風險是地方財政的問題。在未來兩個季度如果沒有政策扶持的話，房地產加速下行帶來固定資產投資減少的邊際投資量超過1萬億人民幣，目前已經出台的微刺激政策(棚户區改造，增加鐵路投資，小微企業税收優惠)總和增加的投資不足4000億元。力度不足以抵消房地產下行對經濟的負面影響。（本文作者任若恩系經濟學博士，北京航空航天大學教授）