專家稱房產市場不正常：中產階級應獨自買得起房
“穩樓市”猜想：財税工具有何後招
胥會雲 張靜
房價無論是起是伏，爭論一直未曾停息。
樓市出現分化，帶來新的爭議：限購是否可以鬆綁，如何鬆綁？樓市分類調控如何推進？
一些地方政府推出了相應的調控措施，央行和銀監會也要求商業銀行優先滿足居民家庭首次購房的貸款需求。
樓市“微刺激”是否需要，或者需要哪些“微刺激”？還有哪些更有針對性的財税、貨幣政策，更好地滿足分化的市場需求，更好實現分類調控？
帶着這些問題，《第一財經日報》記者專訪了財政部財政科學研究所所長賈康、住建部政策研究中心原副主任王珏林、中國社科院財經戰略研究院研究員楊志勇、上海銀行首席風險官黃濤。
限購應擇機淡出
第一財經日報：在房地產市場分化的大背景下，如何看待 “微刺激”？ “微刺激”如何才能更有效地實施分類調控？
賈康：3月份以來，國內主要城市房價指標降温，樓市步入調整期。一時間眾説紛紜，有不少人在大談中國樓市的“拐點”和房價“大跳水”、“崩盤”。但這些似乎過於極端和悲觀。有必要區分市場分化(有升有降)和大勢拐點(長期曲線掉頭向下)，以及房價的階段性回調盤整與全面崩盤。我認為目前的情況都屬於前者。
市場出現分化後，目前應是促進我國住房市場健康化的契機，地方政府應該相機抉擇使限購等行政手段和措施淡出，讓不符合市場規律的權宜之計退出歷史舞台。
當然，這需要因地制宜。所有跡象表明，對市場分化應給予正面評價。中長期制度建設如跟上，應能有效防止強烈的大幅反彈。
王珏林：今年大家普遍認為市場不太好，我覺得有兩點：一是今年指標和去年同期相比有明顯變化，去年1～4月指標較高，歷史上也是最高的，去年不正常，今年再高就更不正常；二是貸款收緊，由於銀行內部調整，不管開發貸還是消費貸全部減少或延遲。
未來怎麼做還是要看市場，現在的市場不是最壞的，今年1～4月商品房銷售2.77億平方米，這個數量比2011、2012年都好，只是低於2013年。所以這個狀況不是最困難的，也不是最危急的。只是市場主要處於觀望階段，開發企業拿地信心不足，屬於僵持階段。
十八大後，整個房地產市場逐步往市場資源配置方向轉移，但從政府管理層面看，還沒有做好市場管理措施，手段還跟不上。
楊志勇：現在更應該做的是，借這個時機把過去扭曲的一些政策矯正。整個房地產市場部分房價下行，存在種種風險，首先可能衝擊社會穩定，其次影響經濟和金融穩定。中國還處在轉型期，過去很多不利於房地產市場健康發展的政策需要梳理。
在制度完善的過程中，對市場本身或多或少都會起到作用。
黃濤：近期，央行和銀監會要求商業銀行優先滿足居民家庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求。我認為這是正確和理性的。市場如果沒有按揭貸款支持，也是比較不健康的。
同時，商業銀行實施合理審慎、符合實體經濟真實需求的信貸政策，從整體上也有助於防範宏觀經濟風險和金融風險。
特別是首套房按揭貸款，如果是剛性基本需求，從銀行角度來講，應該持積極支持的態度。2008年金融危機以後，香港地區市場的按揭貸款利率很低，很長一段時間的實際利率不到1%，導致大多數銀行在按揭貸款方面的收益狀況並不理想，但這個產品在香港地區市場仍然存在，主要是因為按揭貸款本身就有合理、實際需求，還關係到社會民生和整體經濟穩定。
至於開發貸，此次央行沒直接提到，但房地產行業對經濟、民生領域影響比較大，我相信商業銀行還是會在守住風險底線的情況下，繼續甄選優質企業、優質項目給予合理支持。
現在的市場為何不正常
日報：過去幾年，中國推動了大規模的保障房建設，這對商品房市場是否形成了良性推動？接下來住房保障工作要如何推進，以更好實現分類調控？
賈康：現在對於房地產領域，我國政府決策層顯然已經有新的優化調控思路。
一方面以建3600萬套保障房為代表的基本保障房建設正在推進，有效供給在未來幾年內就要到位。另一方面在商品房領域，不再屢屢表態、頻頻出手，而是給出市場自身調整空間。市場通常應該在小幅正常波動中優化配置健康發展，我們現在越來越有望接近這個境界了。
在宏觀調控層面，應説正在實行“雙軌統籌”框架：一是保障軌；一是市場軌。也就是説，商品房的房價高與低，與低端羣體解決“住有所居”問題沒有直接關係。
政府要做的首先是托住“廉租房”與“公租房”合而為一這個底；其次，要發展更高一層的“共有產權房”；第三，在有相應房源的地方轄區內，適時把“補磚頭(出資支持新建保障房)”轉為“補人頭(政府採購式供應公租房，補貼付給特定保障對象的房東)”。在這個基礎上，對於一般性的商品住宅，政府只需要管土地合理規劃、市場公平競爭規則和依法收税就可以了。
王珏林：現在真正急需住房的是外來的、長期在城市工作的年輕人，這部分人口是每年源源不斷增加的新需求，保障房並沒有這麼多能力解決他們的問題，所以還是要靠市場，只有市場穩定了、房價穩定了，才有更多的羣體能進入市場，改善住房。
現在的市場，對二手房和租賃市場不夠重視，沒有盤活。現在大家盯着房價、盯着新房，保障房解決不了問題但還得建。實際上這部分資源可以發揮作用，解決無房户、年輕人的需求，政府應該把租賃和二手房市場規範利用起來，提供一些免税政策，緩解保障房的壓力。
楊志勇：保障房方向是對的，但要注意處理好一個問題——住房公共政策的制定。
假設月收入低於某個金額，比如3000元，就可以進入保障房，那是不是會鼓勵大家都去做3000元的工作？這是政策的問題，保障範圍多大、程度多深，都需要考慮，而不是保障越多越好。
另一個問題，不管房價多少，每個時期都有一個對應的衡量標準。我認為，一個社會中，收入達到中上水平的人羣都應該買得起與自身社會地位相稱的商品房，而且靠的是自己獨立的收入和積累，而不是憑藉全家的力量，這個市場才是正常的。按此現在的市場肯定是不正常的。
這個情況下，擴大保障性住房的供給就會減少一部分剛性需求，是有利的。但是蓋多少，住房公共政策在這個方面還沒有完全釐清。
加快房產税立法
日報：如果政府要出台專門針對房地產市場的“微刺激”政策，在“分類調控”的思路上，短期和中長期來看，財政政策可以有哪些作為？
賈康：加快房地產税立法，以經濟手段置換行政“調控”，應是樓市分化之後政府和各方互動中的重要抉擇。
不宜簡單化地認為，房地產税一出台就能抑制房價。實際上，房地產税本身難以改變中國未來幾十年中心城市房價上揚曲線的大模式，但在發揮其他功能的同時，確實有利於減少一些房市泡沫，也有利於降低住房空置率，是促使房地產市場健康發展的重要制度要素之一。
但令人遺憾的是，房地產税改革至今的進展很不理想。三中全會之後，這一改革的方向、思路更清晰了，政府理應抓住制度建設不放而有所作為。
楊志勇：一種是原先制度不好的，需要改變制度；另一種是調整税費，比如契税從3%調整到1%。
考慮到未來契税等一系列與房地產相關的税收，可能被房地產税所取代，這個問題就會更復雜。
目前情況下，我們現有的税費制度可以採取一些改革。例如，現行制度不利於改善型消費，那麼賣舊房買新房之間的税費可以抵扣的制度，就比現有制度要好得多。
但要注意的是政策利益歸宿，如果減輕税費房價依然不變，或者減掉的部分又被漲價“吃掉”，那意義就不大了。
家庭買首套房可考慮抵扣個税
日報：我們想探討幾種政策的可能性：一是，結合未來個税以家庭綜合徵收的方向，是否有可能對家庭購買首套房進行抵扣？二是，不滿個税免徵額的，購房有沒有可能享受財政貼息？
賈康：優化個税制度設計，需強調“綜合計徵，分類扣除，年度結算”的改革方向，以利優化其調節社會成員收入的功能。還有一個值得重視的優化要領：按家庭徵收，以追求更具實質意義的公平。
在目前僅按個人徵收個税的情況下，同樣水平的收入，在家庭贍養係數不同的兩個納税人之間很容易導致極大的不公平。更合理的制度設計，是合併計算家庭所有收入，再考慮人均收入水平的差異，區別對待。
個税改革的工作千頭萬緒，我們要做的，是爭取將更多符合條件的抵扣因素納入個税徵管，這對於減輕納税負擔更為有效。
樓繼偉部長曾特別提及應把按揭貸款納入抵扣範圍。雖然綜合和分類結合的個税改革方向，在操作上還有不小的難度，但可以借鑑國際成熟經驗，積極創造條件逐步推進。
比如，按家庭徵收個税不論具體設計上的“技術路線”如何，首先對於税務部門的徵管提出了嚴峻挑戰。如何保證信息具備真實性？假如核查、糾錯機制跟不上，這種情況將防不勝防，進而整個制度體系將會落入“懲罰老實人”的陷阱，最終趨於喪失公正以及不可持續。
如果信息掌握比較可靠，可以考慮對家庭購買首套房給予適當的個税抵扣優惠。
另外，達不到個税起徵點的低收入階層，應首先考慮由保障房解決他們“住有所居”問題，應主要是“租房”而非“購房”，不宜先講如何以財政貼息支持他們購房。
王珏林：税收是法治管理的手段，市場管理最好的手段是法治手段。為什麼行政手段總是調不好？因為部門步調不一致。
比如，土地轉讓金一收就是70年，税收應該是每年繳納，現在變成一次性的費，將來再調控應考慮這部分因素。
原來的税法是單一的，以管為主，現在考慮的因素要更多一些。政策制定了，實施中也很難到位，會產生新的不公。房地產這些難題，應該是重大的研究和改革問題，不是簡單的修補。
楊志勇：按揭利息支付抵扣政策不一定需要以家庭為單位，以個人為單位也可以。我們現在規定，資本部分不能抵扣，勞動報酬所得可以進行抵扣。執行這個政策，技術上來説沒有多難，但是徵管成本可能很高，個税收入總體水平還是有限。徵税不能不考慮到成本問題。
達不到個税免徵額的，可能也沒錢買商品房，低收入羣體可以依靠保障性住房解決住房問題。如果是唯一的一套商品房，允許按揭貸款利息做些扣除，更有利解決問題。
日報：從貨幣政策看，如何能更精準實現分類調控？
王珏林：主要還是資本市場盤活，不管是開發投資還是住房消費，目前的貸款渠道還是單一。只有把資本市場盤活，融資渠道寬了，貸款方式多樣化，才是最好的方式。
金融改革還是要深入，如果渠道多元化，房地產這塊肉誰都會搶。
黃濤：下一步調控政策，可能不會偏重一次性、普適性的調整，更可能是針對不同領域和區域、不同演變發展階段、不同性質等問題，進行小步、差異化調整。有關部門對貨幣政策等的調整，會更強調針對性、有效性和執行效果。
楊志勇：市場可以決定的就讓它歸市場。目前市場上的貨幣已經太多了，如何讓貨幣政策迴歸中性，比什麼都重要。
攝影記者/王曉東 任玉明