房價瘋漲的背後：中國到底有多少房子

人人皆談房地產，但估計很少有人清楚一個問題，那就是中國大地上到底有多少房子？

這估計要等不動產登記結束，才能有個大概的數據。之所以説是大概，誤差是其次，登記是為了徵税，想來不少房產會鑽漏洞，當然還有各種違章建築，以及永不停止的“拆出一個新中國”。

我們來談談知道的吧，而且是羣眾最關心的住宅類商品房。但這一項數據也是不全面的，年度竣工面積並無細分的住宅類數據，而且是從1995年才開始統計，能用的只有年度的住宅類商品房銷售面積。

中國是在1979年出現商品房概念的，1980年6月《全國基本建設工作會議彙報提綱》正式實行允許住房商品化政策，但顯然在1998年之前，這個政策大多停留在紙上。

計算開始了，若有數據恐懼症，請直接跳躍。

先用住宅類商品房竣工面積計算，該項數據從1998年7月才開始統計，到2013年底累計為69.08萬億平方米，顯然是誤差甚大。

比較靠譜的可以用住宅類商品房銷售面積計算，因為該數據是從1986年開始統計的（圖1）。

那麼在此之前，中國人的住房面積有多少呢？有個模糊的普查數據，1985年70萬人羣中的城鎮住房抽樣普查，全國房屋建築面積46.76億平方米，看起來數據不小，可當時城鎮三四億人口一平均就慘了，人均10平方米左右吧。

好了，我們來看住宅類商品房銷售的數據，圖1可以看出，在1998年住房商品化之前的12年裏，年商品房銷售面積維持在1億平方米以下，在1992年有個1000平方米量級的增加，想來是小平同志“南巡”的風所吹。

顯著的變化發生在1998年，當年住房正式實行貨幣化，住宅類商品房銷售面積首超1億平方米，並且之後增幅也明顯擴大，僅僅4年時間就實現1億平方米量級的飛躍，在2002年實現2.37億平方米。

接下來更快，2年時間再度飛躍1億平方米量級，2004年實現銷售面積3.38億平方米。更厲害的是2005年～2007年，每年都跨1億平方米量級，尤其是在2007年A股大牛市的刺激之下，當年實現銷售面積7.01億平方米。

暴漲之後往往是暴跌，在2008年金融危機的襲擊之下，當年銷售面積鋭減，僅有5.93億平方米，比2006年略高。

不過，在2008年底“四萬億”的刺激之下，2009年住宅類商品房銷售出現大幅反彈，直上8.62億平方米。而2010年～2012年，隨着“新國十條”等不斷加碼的調控，商品房銷售基本維持在9.3億～9.8億平方米。

可以想象的是，倘若沒有“四萬億”刺激，中國樓市應基本見頂，和國外的房地產週期也不至於脱節太大。

雖然2010年起加碼調控，但加速之後一下子剎住車太難啦，2011年下半年之後調控效應才有所顯現。

而2013年，房價出現報復性的上漲，官方的統計數據是70個大中城市一年之內房價上漲20%左右，可想而知現實中的漲價幅度了。至於商品房銷售面積，2013年一舉突破10億平方米大關，達11.57億平方米。

如此一來，1986年～2013年全國商品房銷售面積共達92.44億平方米，其中包含1997年～2013年期間的住宅別墅、高檔公寓類的商品房銷售面積3.76億平方米。

再加上1985年的抽樣普查數據46.76億平方米，合計139.2億平方米。此外，在“拆出一個新中國”的轟轟烈烈運動中，1985年之前的房子有多少被拆除了就不得而知了。

當然這個數據肯定是被低估的，因為《2005年城鎮房屋概況統計公報》顯示，截至2005年底，全國城鎮房屋建築面積164.51億平方米，其中住宅建築面積107.69億平方米，占房屋建築面積的比重為65.46％。

所以，這肯定不是中國大地上房子的全部，還得加上城中村、城市邊緣的小產權房，以及農村的住房，更有2009年以來興建的各類保障房約1373萬套。這簡直是無法計算了。

不過也可以換一個角度，利用城鎮和農村人均住宅建築面積來計算。

按照2012年底城鎮人均32.91平方米、農村人均37.09平方米，2013年底城鎮7.3億人口、農村6.3億人口粗略計算，中國目前城鎮住宅面積240.24億平方米，農村233.67億平方米，合計住宅面積473.91億平方米。

474億平方米是什麼概念？這相當於中國115萬平方公里的平原上4%的面積是住宅。

好了，我只能算到這一步了，確切的數據恭候不動產登記部門發佈吧，但沒有個兩三年是難以出來的，至於有多少不願意公佈更難説了。總之，你懂的！

（作者為第一財經日報財商主編助理 艾經緯）