房地產業營改增税率或定為11% 專家憂慮房價漲

隨着2015年年底全行業完成營改增的期限漸近，尚未納入營改增的行業已經紛紛着手準備。《經濟參考報》記者從多方渠道獲悉，目前財税部門已經開始着手對房地產業進行營改增調研，房地產業營業税改繳增值税後税率很有可能為11%。對此，有專家表示，如房地產業價格上升空間有限，營改增後房地產商的盈利將受到影響，日子恐將更加難過。

據記者瞭解，財税部門和房地產商關於營改增的溝通早在2013年年底就已經開始，一些有代表性的房地產企業已經按照不同的政策假設對收入、成本、利潤等進行分析和測算。今年三四月間，萬達、萬科、碧桂園、中糧等一批房地產企業已經將自己形成的調研材料交給相關財税部門。

據業內人士介紹，很多調研細化的程度很高，不過目前主要是收集房地產行業的信息，調研還處於初期階段，具體實施方案尚無定論。

不過，記者瞭解到，房地產業和建築業很可能同時納入營改增，並適用11%的税率。安永會計師事務所間接税合夥人梁因樂在接受《經濟參考報》記者採訪時稱：“根據安永的理解，我們認為金融、建築業和房地產最遲應該會在明年下半年同時納入營改增。”他解釋道：“因為很多房地產開發商的資金來自金融機構，如果沒有同時開始營改增，會對上下游鏈條的抵扣造成一定壓力。”

普華永道中國內地及香港地區間接税主管合夥人胡根榮告訴《經濟參考報》記者：“因為建築業的税率在財税【2011】110號文中規定為11%，所以房地產應該會與之一致，税率也應該是11%。梁因樂也告訴記者：“建築安裝、房地產業比金融業簡單，根據營改增前期文件及營改增從開始實施到最近入圍行業的情況，建築安裝及房地產業是比較有機會按照11%的税率繳納。”

對此，財政部財科所副所長劉尚希告訴《經濟參考報》記者，房地產業營改增還沒有出台具體方案，雖然110號文有規定，但不排除將來方案出來後在税率、徵收方式上再做調整。

談及房地產業營改增的最大挑戰，多位專家認為是房地產市場的價格問題。胡根榮告訴記者：“將房地產業放在最後納入營改增行列可能是出於對房價的考慮。如果房價上漲恐怕會帶來不好的影響，所以説房地產業最大的難題在於如何減少營改增對房價的影響。”

梁因樂也認為房地產業營改增最大的挑戰是房地產市場價格，在房價上升空間有限的情況下企業盈利或受影響。

目前，我國房地產市場“熱情消減”，處於微妙的調整期，不少人士稱樓市拐點已至。專家認為，如果明年房地產業納入營改增，很可能會使房地產商的日子更加難過。

“如果企業對企業之間以增值税是價外税的原則進行房地產交易，因為有進項税抵扣，那麼税率高低對企業的影響並不大。但是如果房地產是賣給個人的，因為個人買家沒有進項税可以抵扣，就可能存在市場價格的問題了。”梁因樂説，“如果房地產企業不能隨意漲價，又不能把因為營改增帶來的成本完全轉嫁到價格上，那麼企業的收入就會減少，盈利就會相繼受到影響，這就不僅僅是税負的問題了。”

目前房地產業營業税是5%，建築業營業税是3%。營改增之後，這兩個行業的增值税很有可能是11%。由於税率上升比較明顯，引發了一些業內人士的擔憂。

劉尚希告訴記者，11%的增值税税率表面看比較高，但這是可以抵扣進項税的，而5%的營業税則是對全值繳税。在不清楚具體的抵扣範圍之前，沒辦法判斷税負上升還是下降。“抵扣多的話也許繳税會比較少，但是抵扣少的話可能税負就比較高。”

對此，梁因樂告訴記者：“一些企業在營改增之前購進房地產、營改增之後賣出，如果沒有特別的過渡政策，企業就會在沒有進項税抵扣的情形下繳納銷項税，造成較大的税負提升。不動產的金額很大，在税率上漲明顯而不能對進項進行抵扣的情況下，對企業的影響會很大。”

專家認為，為了解決這些問題，可能需要在制定方案時出台過渡政策。過渡政策有三種可能的方案：一是讓已有的老房產繼續繳納營業税；二是根據樓房的年齡對銷項税打折；第三種是國家給房企提供一個可抵扣的虛擬進項税。

“第一種方案可行性較低，第三種方案需要國家財政補貼較多，國家可能未必願意如此大力補貼房地產行業。”梁因樂説，“最終的方案如何定，除了財税部門之外，地方政府、建委也會參與。不同於現代服務業、金融業等行業，房地產企業和其監管部門的關係比較密切。”