住建部總經濟師談樓市拐點：增速下降很正常

國務院新聞辦公室於4日下午舉行新聞發佈會，住房城鄉建設部總經濟師馮俊介紹了棚户區改造和保障性住房建設工作進展情況，並答記者問。他表示，房價以前增速那麼高，現在增速下降一點兒，也屬於市場正常的調節。

以下為文字實錄：

新華社記者：

有兩個問題，第一個問題，關於住房保障方面。隨着保障房大規模推進，退出問題日益凸顯。最近《城鎮保障住房條例》正在徵求意見，不知道對於退出問題將做怎樣制度安排？《政府工作報告》也提出要加大共有產權住房的供應，目前這些試點進展情況如何？第二個問題，關於房地產市場。當前房地產市場出現了一些新變化。從前幾個月數據看一些指標出現了下滑，大家熱議是否拐點已經到來。對於這種變化您怎麼評價？

馮俊：

3月28日，國務院法制辦開始就《城鎮住房保障條例》在網站上向全社會徵求意見，時間一個月。現在根據向全社會、向公眾徵求意見的情況，以及徵求各地方、各部門的意見，以及再次聽取的專家意見，正在進行修改。在不太長的時間裏，經過一定程序，《城鎮住房保障條例》就可以上報國務院了。《條例》的出台，將解決民眾關心的使住房保障工作有法可依的問題，能夠使住房保障中的各項矛盾得以妥善處理，使老百姓的權利得到保障。

剛才您提到的退出問題，確實是《條例》起草過程中着力解決的，這也是我們長期調研中關注的問題。

需要説明，媒體所説的退出包含兩層意思，一是原本不符合條件，由於提供虛假信息又在審核過程中沒有審核出來，導致不符合條件的人住上了保障房，這在嚴格意義上應該適用糾錯機制，要糾正。真正需要比較慎重考慮的是第二種情況。老百姓收入是增長的，保障住房會居住比較長時間，收入增長了怎麼退出是個難點。保障對象有兩個條件：一是住房確實困難，二是沒有能力通過自己努力在市場上獲得住房。退出問題的制度設計是這樣考慮的。如果你有了合適住房就應該退出來，把有限的保障房資源讓更需要的保障對象利用，這樣使資源配製更加公平，急用的人先用。

對收入的提高要慎重。我講一個真實的故事。有一個城市把廉租房的收入准入標準定在家庭人均收入636塊。有一個三口人的家庭，男主人病了沒有就業，女主人1800元的收入，有一個小女孩，人均收入600元，當然符合廉租房標準。很不幸男主人癌症去世了，1800元變成對應兩口人了，平均收入變成900元，收入超過了標準線40%，怎麼辦？這樣的家庭我們讓它退出嗎？於情於理都不太合適。讓他們退出來，他們搬到哪兒住呢？所以在退出問題上，制度設計絕不能簡單化。較低收入家庭之所以收入低，是由兩個原因導致，一是勞動能力低，二是就業不充分。像這樣的家庭在比較短的時間很難實現收入層級的變化，有時候收入稍微有點提高，也很難在市場上買得起房子、租得起房子。所以對收入提高後的退出機制設計一定要實事求是：第一，要有一定的寬容度，要允許一定的收入增長，要有一定的穩定時期；第二，通過經濟方法來處理退出問題。比如收入增長了，廉租房租金提高一點，隨着收入不斷增加，廉租房租金可以一直提高到市場租金。總之，我們説的退出機制並不是説一定要退出保障房，而是要退出原來的福利機制。這樣的制度設計可能更合理一些。

記者朋友提到共有產權住房的問題，今年的政府工作報告中也提到這個問題。共有產權住房起到兩個作用，一個是在整個住房供應體系當中解決買商品房買不起，住公租房又不符合條件，因為他又有一定的經濟能力。怎麼辦？通過共有產權的方式，可以使得一部分羣眾自己支付一部分錢解決自己住房問題。另外也是規範現在的經濟適用房和限價商品房制度，通過共有產權方式明確產權人和政府間的產權比例關係，依據產權比例關係確定上市交易的分配比例，目的就是遏制在購置型的保障房裏的牟利空間，通過這樣的機制，使得買下來這個房子主要是解決住房問題，但不能通過把這個房子賣掉去牟利。

共有產權住房在一些城市已經做過，實施過程中很多問題需要試點來解決，現在有些地方已經開始準備做方案，儘可能地使試點工作制度更完善，弊端更少。這是回答你的第一個問題。

第二個問題，當前房地產市場形勢媒體都很關注。我也看到，最近一段時間很多媒體，包括一些專家都在説房地產市場、房價是不是出現了拐點。對這個問題我講三層意思：

第一，很抱歉，我沒看懂什麼叫拐點？拐點是個數學概念。拐點是什麼？拐點是圖形曲線從凸變成凹或者從凹變成凸的那一個點。如果説這個圖像能夠用函數表示，這個函數是二階導數為零或者是二階導數不存在的這個點。我們在對經濟現象或者其他經濟態勢分析時也用這種分析方法，“拐點”並不描述曲線是上行的態勢或者是下行的態勢，也不描述態勢的轉折點。“拐點”恰恰處於上行或者下行過程紅的某一點。“拐點”恰恰描述曲線再延續一段，就改變了它的上行或下行的方向。這是我要説的第一層意思。第二，模擬經濟運行或者其他事物發展過程的曲線，先有結果，再有曲線，都是實證性的分析，或者説，“拐點”是事物實際狀態的分析工具，而不是預測工具。

在經濟分析上，有些朋友用拐點描述經濟現象我確實不太理解。我們用模型或者函數表述社會經濟現象的時候，都是實證性的分析，這個現象發生了，用圖像在每個點上根據時間做橫軸、數據做縱向擬合成一個曲線，要實際發生才能畫出圖，是實證分析工具而不是預測工具。所以在市場分析的時候我從來不説拐點，我理解的拐點和現在社會上説的拐點完全是兩回事。有些人説房價下行了，説是拐點，實際上是個轉折點。

第二，當前房地產市場發展的基本情況。總體上説，我們大多數指標都在增長，整個增速在下降，但這並不等於負增長。以前增速那麼高，現在增速下降一點兒，也屬於市場正常的調節，只有少數指標出現了負增長，比如新開工面積、銷售面積、成交量。需要説明，必須歷史的看問題，同比增長負，這是指跟去年同期相比，2013年前幾個月的增長情況是什麼呢？新開工增長50%，成交量增幅也相當大。在前面有這麼大的增長情況下，拿現在跟前面那麼大的基數做比較，所以出現了負增長。這是由於前面基數過大造成的。整體的房地產市場大多數指標還是處於增長過程中，當然增速慢一點也是社會自然調節的過程。

有媒體朋友在關心拐點、對房價非常關心。我理解的房地產市場調控主要目標是追求供求平衡、市場平穩，我們把價格作為調控目標過於狹義化。當然市場供求是否平衡、市場是否平穩，價格是重要信號。通過價格分析供求平衡、市場平穩這兩個目標是不是處於正常區域。整體宏觀調控的目標都是對着這個來的。現在的房地產市場確實出現了一定的分化，有些地方庫存量過大，有些地方比較短缺。關於這個問題，今年政府工作報告已經提出了“分類調控”的基本原則。對那些庫存量大的，供過於求的城市，要執行好首套房最低首付款比例、貸款利率優惠的政策，目的是滿足自住型的、改善性住房需求；對供求矛盾比較突出、房價上漲壓力比較大的城市，要加快中小套型普通商品住房的供應，形成有效供給，繼續遏制投資投機型需求，也要增加共有產權住房的供應。

最後我要説一句話，我們對房地產市場的調控始終要堅持保護消費需求、遏制投資需求這個原則。我是把住房需求分成兩類：消費性需求、投資性需求。消費性需求就是通常所説的自住性需求。整個調控當中始終鼓勵保護消費需求，遏制投資需求，這是我們政策的基調。

謝謝。