李嘉誠港新盤萬人搶購 開發商或加速以價換量

進入2014年，“降價潮”在香港樓市愈演愈烈。

5月末，由華人首富李嘉誠旗下的長江實業、南豐集團、港鐵公司合作開發的“環宇海灣”對外發售，截至昨日(6月3日)項目獲得13000多張認購票，受追捧程度創下近10年新高。

與熱銷呼應的是，香港特區政府日前放寬了雙倍印花税，延長了本地購房者出售現有房屋來符合退税條件的時限，這也是“雙辣招”出台近20個月以來首次出現微調。

美聯物業首席市場分析師劉嘉輝向記者表示，香港近期的新盤熱銷，主要獲益於開發商積極的定價策略。由於今年香港新房供應較去年翻倍，在巨量供應的壓力下，預計地產商將維持“以價換量”的定價策略，雖然雙倍印花税政策的微調對於刺激改善型需求有一定作用，但在目前的市場狀況下，談“辣招”全面退出為時尚早。

凍結認購訂金達20億港元

昨天早上8點多，“環宇海灣”位於紅磡的售房處開始接受登記。記者瞭解到，這是香港最近10年來首次認購逾萬的新樓盤。

據悉，“環宇海灣”樓盤共提供1717個單位，買家可獲得最高15.75%的優惠，折後售價為7635～12071港元/平方英尺，平均售價為9853港元/平方英尺，摺合人民幣83651元/平方米。

德銀髮布的研究報告表示，“環宇海灣”的折扣銷售均價較附近二手房價格折讓5%，由於開發商採取具競爭性的定價策略以及提供更多付款優惠，預期將從二手市場吸納更多客户。

據悉，長江實業原定在首次開盤時推出350户單位，但由於開盤前看房者眾多便增推至591户，誰料開售後9小時內即售光，開發商於當晚又加推354户。但相比認購近1.4萬的量，仍顯得不足。

長實地產投資董事劉啓文向媒體表示，591户單位合計套現逾40億港元，而按每份認購交15萬港元的訂金計，近1.4萬的認購量即凍結資金達近20億港元。

與香港一水之隔的深圳亦有不少買家看上“環宇海灣”。美聯物業福田口岸門店深港組銷售人士告訴記者，“環宇海灣”最近很火，上週每天都要帶一兩位客人去香港看房，至今已認購10多套。

中原地產何世淦透露，上週六“環宇海灣”在港的售房處極為火爆，僅深圳客户便成交了50餘套。

今年新增供應為近十年新高

根據香港《大公報》報道，端午節假期3天，香港一手市場共售出665套單位，成為近5年最火爆的端午樓市。

“今年多個新盤熱銷的背後，與開發商積極的定價策略不無關係。”劉嘉輝告訴記者，以往同區域新盤售價較二手房溢價約30%，如今開發商通過各種折扣及税費回贈以吸引買家，導致新盤定價貼近甚至低於同區域質素相近的二手房，成為本輪降價潮的最大標誌，目的是把二手市場的買家吸引至一手市場。

香港粵海證券投資銀行董事黃立衝告訴《每日經濟新聞》記者，開發商之所以願意大幅降價跑量，一方面是由於今年市場供應量大增，下半年將面臨更嚴峻的市場壓力；另一方面美聯儲退出QE的步伐也在加快，在不利因素增加的情況下，儘快出貨回籠資金成為多數大型港資地產商的共識。

資料顯示，香港特區政府在2013～2014年度推出46幅住宅用地，連同地鐵上蓋和其他重建項目，共計可興建25800個私人住宅單位。差餉物業估價署數據顯示，預計2014年將有超過1.76萬套單位落成，較去年8250套增加一倍，新增供應達到最近10年新高，2015年雖回落至近1.27萬套，但仍較2013年增加55%。

劉嘉輝預計，隨着未來香港樓市新增供應明顯上升，開發商將維持“降價跑量”的策略，更多的需求將流向一手市場，二手樓市將維持低迷的走勢。

“辣招”全面退出為時過早

與香港一手樓市成交回暖相呼應的是，香港特區政府於5月13日宣佈，對雙倍印花税進行微調。

記者瞭解到，雙倍印花税由2013年2月23日起在香港實施，按照原規定，樓宇成交價在200萬港元或以下的交易，印花税税率由100港元增加至交易額的1.5%，成交價在200萬～300萬港元的，印花税税率由1.5%升至3%，最高税率由交易額的4.25%調整為交易額的8.5%，政策涵蓋所有以個人或公司名義購買的住宅或非住宅物業。但香港永久性居民如果是首次置業，可獲豁免雙倍印花税，換房客在簽訂臨時買賣合約後的6個月內出售舊物業，也可豁免雙倍印花税。

新規顯示，6個月的豁免期將從簽訂臨時買賣合約改為簽署正式賣樓協議開始計算，這意味着換房客將獲得更充裕的時間完成 “賣舊房換新房”。

劉嘉輝告訴記者，由於香港的新房市場主要以銷售期房為主，買家在簽署臨時買賣合約後需要1～2年才能收樓，按照舊政策買家如果為了豁免繳付印花税需要在半年內賣出舊房，然後自行租房等待新房交收。按照新政策，該類型買家可擁有更長的換樓期限。即便是二手房市場，從簽署臨時買賣合約至收樓也需要1～2個月的時間，這意味着換房客可以獲得額外2個月時間來出售物業。

“此次印花税的修訂，作用其實很有限，主要是為換房型需求提供了便利，但在內地買家購房及多次置業方面並沒有作出讓步，對市場的實質影響不大。”劉嘉輝認為。

黃立衝表示，雖然香港樓市成交較高峯期下滑不少，但多個一手樓盤的熱銷表明整體市場還沒到很差的地步，談“辣招”全面退出為時過早。但如果美國加快退出QE的步伐，利率出現大幅提升將導致樓市出現明顯波動，相信香港特區政府會通過“減辣”以對沖負面影響。