北京自住房圍城：非京籍人羣2016年前機會渺茫
5月31日，北京順義區順新嘉苑自住型商品房(以下簡稱自住房)項目現場審核的最後一天，向雯最終還是出現在了審核現場。“真不想來，反正就算通過審核了也搖不上號。”這位江西女孩這樣告訴《華夏時報》記者。
眼下，北京市自住房入市的腳步越來越快，6月上旬即將迎來首批自住房的公開搖號。但對於向雯這樣的非京籍人羣來説，搖上號的可能性幾乎為零，因為在他們的前面，還有數量龐大的京籍“優先”人羣。
“自住房本來就是要優先保障北京市的低收入人羣和剛需人羣的。”亞豪機構市場總監郭毅認為，自住房的這種制度設計無可厚非。中原地產首席分析師張大偉也表示，今明兩年推出的自住房將至少解決大部分的北京本地需求，到2016年非京籍的申購者將會迎來機會，但前提是眼下的自住房政策不變，而這一點目前並不明確。因此，他建議非京籍人羣還是應儘量選擇普通商品房。
機會渺茫
按照計劃，金隅嘉業與恒大地產旗下的首批自住房項目將在本月開始搖號，公眾對於自住房的熱情持續升温。在一些申購者聚集的論壇和QQ羣裏，自住房不支持混合貸、個別項目要求五成首付等消息成為大家反覆討論的話題。
但是，對於向雯來説，這些都不是問題。“首付不是問題，位置偏和配套少也不是問題，問題是我們‘北漂’根本沒有面對這些問題的機會。”她説。
由於價格普遍比周邊的平均房價低30%甚至更多，幾乎所有的自住房項目都受到了申購者的熱烈追捧。以順新嘉苑為例，雖然該項目處於首都國際機場和順義城區之間，地理位置不算很好，用向雯的話來説是“前不挨村後不挨店”，但申購者們依然趨之若鶩。
順新嘉苑的現場審核通知顯示，該項目的現場申請編號共有3個號段，其中Y號段的編號是從Y000002到Y008911，表明有8910組申購者，再加上B號段的129組和F號段的905組，該項目僅需要到現場來審核的申購者就有9944組，而其提供的自住房房源只有290套，光計算這部分申購者，其供需比就已經達到了1:34。
實際上，除了需要到現場審核的申購者外，還有數量眾多的無需到場審核的申購者，這些申購者已在其他項目進行過現場資料審核並取得13位搖號編號。目前還不知道順新嘉苑項目中這類申購者的數量，但從順義區的另外一處自住房項目新國展滿庭芳的情況來看，這類申購者的數量要更多。新國展滿庭芳無需到現場審核的申購者為35944組，由於該項目結束審核的時間比順新嘉苑更早，因此理論上後者的這類申購者人數應該會更多，其供需比可能要低於1:100。
當然，順新嘉苑的情況比較特殊，其提供的房源數量是目前已推出的11個自住房項目中最少的。但即使是提供房源最多的金隅匯景苑項目，其3400多套住房也迎來21萬多組家庭申購，供需比不到1:61。其他自住房項目大多在1:50左右，即50個人中只有一個人最終有機會搖上號。而對於“北漂”們來説，這五十分之一的機會都遙不可及。
根據北京市2013年10月發佈的《關於加快中低價位自住型改善型商品住房建設的意見》，“按照限購政策規定，在本市具有購房資格的家庭，可以購買自住型商品住房。”但這份文件同時又規定了本市户籍無房家庭和經濟適用住房、限價商品住房輪候家庭這兩類家庭可以優先購買，而這條規定基本上堵死了非京籍人羣眼下購買到自住房的通道。
根據金隅嘉業提供的數據，金隅匯景苑的21萬多組申購家庭中，優先類申購家庭合計10.623萬組。根據規定，該項目的3400多套住房將首先在優先組中搖號，搖剩下的才輪到普通組。“10萬優先家庭搶3400套，怎麼弄都不會有剩下的。”來自湖北的“80後”韓偉告訴本報記者，他在現場審核的時候，工作人員明確告訴他，他這類普通申購者基本沒戲。
等待還是放棄
郭毅認為，北京自住房在政策上向本地居民傾斜是正常的。“畢竟北京付出了它的土地資源，政府也讓出了一部分土地出讓收入。”她説。
另外，有這麼多的“優先户”申購自住房，也説明在目前的高房價背景下，很多北京本地人也買不起房。“他們也為高房價付出了代價，而房價高的一個重要原因就是北京的外地人太多了，導致購買需求太旺盛了。”郭毅認為，於情於理，都應該對買不起房的本地人給予一定的補償。而且和保障房比起來，自住房至少在政策上給外地人開了一個口子，“現在買不到不等於以後買不到。”
張大偉也表示，目前北京有能力、有意願購買自住房的優先家庭大約有8萬户左右。眼下已經推出的自住房項目有11個，接下來還會有20多個項目相繼入市，今年會形成4萬-5萬套的供應量。而從目前的土地供應情況看，明年的供應量也大概在2萬-3萬套之間。這樣一來，北京市户籍優先人羣的需求就能得到解決。“到2016年時，非北京市户籍的人羣可能會有一定的機會。”他説。
不過，這個機會的背後也隱藏着一定的風險，即在解決掉北京市户籍人羣的需求之後，自住房政策是否還會持續下去，目前還不得而知。“自住房到底是一項短期政策還是一項長期執行的政策，相關部門並沒有給出一個明確的説法。”郭毅表示。
雖然目前的11個自住房項目推出的房源只有約1.8萬套，但其鎖定到的購房家庭卻超過十萬户，這對於北京樓市目前的降温起到了至關重要的作用，因為許多原本要購買普通商品房的購房者現在都在等待自住房搖號。“在這些等待搖號的人羣中，北京市户籍的人肯定能等到，但非北京户籍的就不好説了。”張大偉指出，北京市從來就沒有將“北漂”納入主流的保障人羣。而且，現在北京市面臨的人口壓力越來越大，市政府在人口控制方面的動作也越來越明顯，比如在非京籍學齡兒童入學方面的控制就越來越嚴格。
“如果最終買不到自住房，商品房的價格又漲上去了，我們最終會不會竹籃打水一場空？”在向雯和韓偉共同所在的一個自住房申購者羣裏，這樣擔憂的聲音越來越多。張大偉對此的建議是，“如果有能力，還是應該趁着房價調整的機會，儘量買商品房。”
韓偉已經開始考察順義當地的二手房了，10月份就要結婚的他已經等不起了，而向雯還在猶豫，“都説房價降了，可降了我也買不起。”眼下，首創·悦洳匯剛開始接受申購登記，雖然這個項目位於更遠的平谷區，但她還是打算去碰碰運氣。“不然怎麼辦呢？”她説。
恒大41.6億獲北京自住房地塊 溢價率高達180%
4月24日，北京土地儲備中心集中推出6宗經營性用地，其中5宗位於大興區、1宗位於海淀區，總起始價逾50億元。恒大地產集團旗下北京正浩置業有限公司經過近200輪舉牌，以41.億元競得北京市大興區黃村鎮DX00-0101-0201等地塊F2公建混合住宅用地項目(配建限價商品住房)地塊國有建設用地使用權，溢價率接近180%。
首批自住房入市在即 北京樓市現“冰火兩重天”
陽光100置業集團常務副總裁範小衝在接受 《每日經濟新聞》記者採訪時表示，自住房與商品房客户有所交叉，會分流一部分剛需客户。這種格局讓“市場歸市場，保障歸保障”，“高端市場可以通過徵收更多的税，讓其更好地發展。”
北京1.5萬套自住房拉低房價 房企恐慌大量推盤
總價不到200萬元的自住房對北京樓市成交量和市場預期影響都非常大。《證券日報》記者獲悉，自住房供應量將在二季度以後大量釋放，部分房企已經執行提前搶收策略。
事實上，截至目前，據中原地產統計數據顯示，北京自住房入市項目已經達到了9個，合計供應住宅高達1.5萬套。
鑑於此，北京樓市觀望情緒非常明顯，一手房“量價”齊跌，成交量環比和同比下滑幅度均超過兩成，成交均價也創下了近6個月以來的新低；二手房房價更是在自住房剛剛入市之際就呈現微跌狀態，從單月成交來看，成交均價2%以內的微跌幅度達到了3個月。