樓市遇寒流房企難融資 傍金融大款成“救命稻草”

中國經濟網北京6月6日訊（記者 劉芸曼）2014年年初以來，在信貸緊縮、供求變化以及觀望情緒濃重等因素的影響下，馬年樓市不可避免地迎來了"寒流"。對於房地產企業而言，負債增高，資金鍊也相應受到影響，房地產負面消息不斷。5月初，百強房企光耀地產曝出資金鍊斷裂消息；日前首開股份也被媒體曝出借款總額超過400億元，資金鍊緊張，財務壓力巨大。在這樣的大環境下，部分中小房企甚至面臨"等死的節奏"。房企亟待"輸血"，而融資起到提供"救命口糧"的作用。業內人士認為，房企要在市場承壓的基礎上轉型，金融屬性愈來愈重要；地產業加速金融創新，有利於增強競爭力。

銀行難貸款 房企融資扎堆信託和私募

對於房地產企業而言，最常見的融資方式包括兩種：直接融資和間接融資。直接融資即企業 IPO，間接融資，則是銀行信貸。

有業內人士稱，目前銀行更願意將資金借給有實力的、資產負債水平低的大型房地產企業，而中小型房地產企業幾乎拿不到銀行的開發貸，因此房企不得不通過各種渠道來融資。

據媒體報道，今年以來，房企通過信託融資高達1200多億。信貸收緊導致房企扎堆信託融資。用益信託網相關數據顯示，截至5月27日，相關信託公司共發行房地產信託487只，規模為1204.8億元，平均年限是1.8年，平均收益率是9.7%。而這487只產品中，不乏大型房企如萬科、恒大地產、綠地的身影，三家房企合計信託融資已達73.5億元。

除了信託，私募基金也成為房企"輸血"來源之一。中國經濟網記者從今年一季度發佈的《中國房地產金融2013年度報告》看到，房地產私募基金近年發展迅速，進入規模增長期，投資領域從相對偏向後端逐漸到面向全產業鏈。

長富匯銀總裁張保國認為，目前房地產的形勢和資金面有密切的關係，未來將有一大批抗風險能力較差的房企被淘汰出局。目前房企最明顯的特點是分化加劇，自身的風險也在加劇。雖然整體房地產市場未來的發展仍長期看好，但從今年公佈的70個大中城市的銷售數據來看，房企的短期壓力非常大。

房企聯姻金融機構不只融資還為轉型

去年以來，中國房地產企業和金融機構聯姻呈現出一片火熱。萬科入股徽商銀行，越秀地產收購了創興銀行，恒大成為華夏銀行的最大股東，一幕幕房企銀行聯姻大戲不斷上演。據不完全統計，到2014年第一季度，已經有超過30家房企參股銀行業。

不僅如此，也有銀行採取行動回應與房地產業的合作。如平安銀行成立了房地產金融事業部；國家開發銀行通過中國促進會推動舊城改造、小城鎮建設等項目。

業內人士指出，房企參股銀行不為融資為轉型，房企涉足金融業迎接"寡頭時代"。

同策諮詢研究部總監張宏偉認為，房企收購銀行在融資方面可以"就地取材"，開放和拓寬了房企的融資渠道，降低融資成本，可以就此支持房企拿地與快速擴張。與此同時，房企聯姻銀行業可以為相關衍生服務提供金融支持。

正如萬科創始人王石此前發表過的言論：“房地產的問題説到底是金融問題，將來的房地產市場如果沒有幾千億元的融資平台，你就只是一個打工的。”

多融資渠道並舉 金融模式創新是趨勢

房企的動作不僅限於和銀行聯姻，更有行業併購趨勢。2013年在IPO市場暫停和併購鼓勵政策的雙重刺激下，國內併購市場火爆，企業間併購數量和規模不斷擴大。房地產行業併購數量緊隨能源及礦業排名第二，涉及案例148起。

業內認為，從中國企業發展的階段來看，擴大規模和競爭力提升的需求越來越多；再加上銀行信貸緊縮北京之下，不同企業業績出現分化，房企併購重組、進行項目合作在2014年依然是資本市場發展的趨勢。

中國房地產研究會、中國房地產協會會長劉志峯此前在2014年房地產金融研討會上表示，房地產開發企業要在競爭中立於不敗之地，必須要利用好金融。他認為未來房地產業要加強融資合作，拓寬融資渠道，創新金融產品和融資服務。

目前在房地產金融創新方面存在三種思路。第一種即入股銀行、保險等金融機構，讓開發企業獲得成功的融資渠道；第二種是由傳統的開發企業向服務運營商轉型，通過品牌輸出和管理獲取投資收益；第三種是通過入股優勢的開發企業或者項目、或者股權方面。

中投顧問高級研究員鄭宇潔認為，房地產金融創新也在行業發展中倒逼推進，房地產金融創新的趨勢還體現在資產證券化、住房抵押貸款證券化等。

此外，目前炙手可熱的P2P網貸也開始受到中小型房企重視，越來越多小型房企已經瞄上P2P網貸。此前北京地區一家P2P平台採取了和房產中介合作的模式，通過與房產中介合作來尋求線下借款人。

隨着樓市風雲變幻、房企自身業務發展，原來單純的融資模式已經不能滿足房地產業發展的新需求，因此金融模式的創新或將助房企發展一臂之力應對挑戰。未來房地產行業將呈現出"金融業"的發展趨勢，或許正如業內人士預測，整個行業也會因此逐漸發生變革。