樓市寒風吹冷土地市場 5月300城土地出讓金驟降

每經記者 金微 發自北京

受樓市成交量下滑的影響，近期多地頻現土地底價出讓或流拍現象。其中，濟南、杭州等地近兩月甚至出現土地零成交。

中國指數研究院最新報告顯示，5月全國300個城市共成交土地1767宗，環比減少19%，同比減少45%；土地出讓金總額1375億元，環比下降30%，同比下降38%。土地成交量和出讓金均鋭減。而5月土地成交面積6221萬平方米，環比減少26%，同比減少49%。其中，住宅用地414塊，環比減少37%，同比減少54%；成交面積1774萬平方米，環比下降42%，同比下降56%。

昨日（6月8日），上海易居房地產研究院副院長楊紅旭在接受 《每日經濟新聞》記者採訪時説，土地市場確實正在降温，而且年內還會進一步降温，對土地財政是負面影響，“今年的土地出讓金可能會低於去年，地方政府的償債壓力加大，所以有驅動力放鬆調控，刺激房地產。”

頻現土地流拍/

與往年土地市場火熱的景象相比，今年交易異常冷清，甚至有部分城市兩個月都未成交一宗。“打響樓市降價第一槍”的杭州土地市場，從今年3月至今，杭州主城區尚未出讓過一宗宅地。6月杭州推出的12宗土地，僅有1宗商住用地，其餘全都是商業用地。

杭州當地媒體稱，有關部門有意控制土地出讓是出於降低樓市庫存壓力的考慮，去年出讓的土地項目將在今年形成供應高峯。

不僅杭州土地市場低迷，全國其他地區推出的土地成交數量也出現鋭減，而且大多數地塊以底價出讓。6月5日，武漢10宗土地出讓就有9宗地以底價成交，其他地塊則出現無人報價最後流拍。5月27日，瀋陽土地交易中心3宗土地出讓，因無人報名參與競拍，導致全部流拍。5月，瀋陽共推出18宗地塊，其中10塊流拍。長沙、佛山也經歷了土地流拍的尷尬局面，

土地市場的低迷現狀，不僅出現在二、三線城市，一、二線也未能倖免。其中，廣州、南京等地即使有土地成交，也多為底價成交。而上海計劃推出的2幅地塊因無人競拍而延期出讓。

土地市場不僅出現流拍，有的地方甚至出現零成交。比如5月的濟南土地市場就頗為冷清，再現出讓、成交“雙掛零”的局面。

土地市場的降温，帶來土地出讓金的萎縮。易居房地產研究院最新數據顯示，10個典型城市5月份土地出讓金收入578億元，環比下降20.3%，同比下降24.6%，這是該指標20個月來首次落入同比下滑區間。

土地財政短期難變/

除了土地出讓金下滑，與房地產相關的税種收入也出現鋭減。財政部公佈的4月份公共財政收支數據顯示，房地產營業税環比鋭減102億元。地方税收收入、土地出讓金“雙降”，房地產因素拖累地方財政收入已成不爭的事實。

同策諮詢研究部發布的《45個樓市限購城市土地財政依賴度分析報告》顯示，杭州、佛山、南京、長沙4個城市土地財政依賴程度超過100%，佛山則達到147.5%，寧波的土地財政依賴度為85.1%。

同策諮詢機構研究部總監張宏偉認為，對於基本面不太好的城市來講，地方政府對土地財政的依賴程度表現得更為突出，比如杭州、寧波、温州。不過，他認為，中國地方政府出現債務違約的可能性不大，一方面中國體制與美國聯邦制不同；另一方面地方政府可以通過借新償舊來緩解債務壓力。

土地市場降温也引發社會對土地財政的討論。去年全國土地出讓收入總金額達4.1萬億元，今年一季度土地出讓收入達到1.08萬億元，同期地方財政收入1.95萬億元。土地出讓收入與地方公共財政收入比達1:1.8，地方財政對土地的依賴程度並沒有減輕。

中央財經大學財經研究院院長王雍君説，“在經濟增長趨緩的時候，地方政府對土地出讓金的依賴程度更高。地方政府想要戒除對‘土地財政’的依賴，應該需要一個過程。”

華中科技大學教授中國鄉村治理研究中心主任賀雪峯在接受《每日經濟新聞》記者採訪時説，土地財政作為城市基礎設施的基礎，是進一步支撐城市擴大的重要保障，如果地方政府沒有土地出讓收入，城市基礎設施建設就跟不上。

張宏偉則認為，土地出讓金減少不是壞事，可以促地方政府調整產業結構，“如果土地市場不好，城市建設怎麼辦，債務怎麼辦，地方不能單純依賴房地產市場，需要新興戰略型產業，更多地進行結構調整以促城市轉型。”