廣西“14元購島”新政系誤讀 沒有一兩億別去碰
一則廣西最新頒佈的無居民海島使用權出讓評估辦法讓無人島投資再次引發人們關注，最低價格為離岸最遠的六等林業島，每公頃只要14元。
然而，儘管擁有一片“水清沙白”的私人島嶼是很多人心所向往，但當“島主”並非那麼容易。
以《海洋保護法》頒發後，我國首個取得海島使用權的民營企業明島實業有限公司為例，其規劃投資洋嶼島的三期項目資金總共達到了十幾億元。
中國島主聯盟盟主林東認為，投資者在購買無人島之前需要給出詳細的投資規劃方案，投資動輒幾億元，且如果兩年內不落實投資，使用權將會被收回。中投顧問產業與政策研究中心主任扈志亮也表示，當前無人島的商業開發利用情況不容樂觀，私人資金有限，而且開發模式不成熟。
地方新政
廣西將售無人海島“14元購島”系誤讀
每經記者 李亞蟬 發自廣州
“最近兩天接了超過50多個電話，500多人加我微信，美國和丹麥的島主也來電話了。”中國島主聯盟盟主林東近日在接受《每日經濟新聞》記者採訪時表示。
緣由在於廣西壯族自治區海洋與漁業局發佈的 《廣西壯族自治區無居民海島使用權出讓評估辦法》(以下簡稱《辦法》)。根據《辦法》，廣西各等級無人島中，最貴的是填海連島用島，最便宜的是林業用島。離岸最近的四等島單價為10.08萬元/公頃，而離岸最遠的六等林業島每公頃只要14元。
對於14元的價格，廣西海洋局海域和海島管理處的一名負責人秦主任告訴記者，14元只是依據國家的規定公佈的最低單價，單位是元/公頃·年，並不是“買島”只需14元。
每公頃14元島嶼並不存在
不過，秦主任表示，在實際操作中，買島的價格極有可能高於14元的最低單價，還要考慮購買島嶼使用權者的目的與當地規劃、經濟發展需要是否相吻合等因素。而且，“14元”只是按國家規定製定出的最低單價標準，其實廣西並不一定有符合該條件的島嶼。
據悉，單價14元的島嶼是離岸距離超過25公里的六等林業用島。對此，《每日經濟新聞》記者查看廣西公佈的兩批29個無人島目錄，發現並無符合此條件的島嶼，甚至沒有一個將主要用途定位在林業用地的島嶼。
但此次廣西出台的無人島使用權的管理辦法顯示，總體價格並不算高。從廣西海洋局公佈的兩批開發利用無居民海島名錄看，超過10公頃已經算比較大的海島。如果以14元的單價、20公頃、50年使用期限計算，擁有一個海島50年的使用權僅需1.4萬元。
民資購島關注焦點為旅遊娛樂
據瞭解，《中華人民共和國海島保護法》的出台被認為“解凍”私人購島，而廣西最近頒佈的《辦法》被認為是進一步掃清購島障礙，標誌着廣西無居民海島使用權出讓的程序和制度得以完善。
在投資使用上，無人島分為六個等級、七個功能定位，其中，旅遊娛樂功能定位島嶼是民資購島關注的焦點。
林東也認為，事實上，在《海島保護法》出台之後，地方海洋局出讓無人島使用權的主要目的在於招商引資，投資者在購買無人島之前需要給出詳細的投資規劃方案，投資動輒幾億元，且如果兩年內不落實投資，使用權將會被收回。“手頭只有1億、沒有2億，不要談投資海島。”
在無人島投資上，中投顧問產業與政策研究中心主任扈志亮表示，私人購島的利用方式主要是從事休閒度假、觀光旅遊或淡水養殖、蔬果種植等農業開發。目前尚沒有私人海島收穫到較為可觀的經濟收益，絕大部分處於“燒錢”狀態。
人物訪談
中國島主聯盟盟主林東：不可能形成購島熱
擁有私人島嶼的夢想由來已久，儘管看起來遙遠，但在《海島保護法》出台之前，已經有人開始尋找屬於自己的“桃花島”，並在為數不多的“島主”中形成特殊的圈子。林東是島主圈子裏的 “達人”——中國島主聯盟盟主，以擁有20多個島嶼著稱。近日，在一家湖邊茶餐廳，林東接受了《每日經濟新聞》記者的專訪。
林東是以玩為主的島主，由於購買時間較早，大部門島嶼租金並不高。儘管他所“擁有”的島嶼中也有海島，但林東主要玩的並不是海島，而一個名叫“迦蘭島”的湖島。
在離水位2米遠的地方，林東修了環島路，在路邊的50釐米遠處種上了楓樹。然而，湖區出現了五、六十年都沒有過的漲水。兩個多月後，初成規模的楓樹環島線連同道路一起被淹壞，連木屋腳都因淹水而出現了白蟻。幾十萬的投入付諸水流。
“我今年8月份以後要開始重新打造迦蘭島。”林東總結。
林東告訴記者，他偏愛湖島，除了喜歡湖島的寧靜之外，海島建設比湖島要複雜得多。
事實上，一名島主認為，國家《海島保護法》出台以後，大大提高了“純玩”島主進軍無人島的門檻，因為如果通過海洋局購買島嶼使用權，並取得海島證，則意味着鉅額的投資承諾，這對於“純玩”島主來説顯然是不划算的。
未來不會出現購島熱
【廣西海洋局無人島使用權出讓細則公佈之後，“14元購島”的傳言一時甚囂塵上。這讓林東最近不斷地需要向通過電話、QQ、微信的諮詢者進行解釋，接受本報專訪時，他在回應一位朋友的電話諮詢時更直言：“沒有2億元就不要想投資海島”。】
《每日經濟新聞》(以下簡稱“NBD”)：您第一次購島是什麼時候？
林東：2006年，我開始主動投資島嶼。一是因為希望享有湖邊的安靜，有空去休閒。二是當時已經意識到島嶼是不可再生的稀缺資源，從經濟角度來看，也是升值的。2009年，我購買島嶼最多，但主要是湖島，只有兩個海島。
NBD：這麼多島嶼中，投入比較多的是哪個？大約投入多少？
林東：我的大部分島嶼都沒怎麼投入，相對較大的是迦蘭島。其實我在島上的投入不大，基本功能都放在湖邊，包括兩棟房子，另外租下以前村委會的大樓用作碼頭，有快艇和摩托艇。一個快艇就大約30多萬元。
NBD：廣西海洋局無人島使用權出讓細則公佈之後，“14元購島”的傳言很多。是不是購島並不需要多少資金呢？
林東：不是這樣的，其實國家將無人島使用定為七大功能，無人島的使用方向是限定的，購島要先提交方案，兩年內沒有按方案落實，使用權就會被收回。
所以，實際購島價格是不是最低標準，這並不是問題，問題在於方案，就像房地產，買地不是問題，建設這棟樓才是問題。島嶼的管理比房地產還要嚴格，因此，購島的話，兩年內就要投資。沒有大企業是玩不起的，相關管理部門也不會批准。
NBD：如果僅做私人休閒，除了購島投入之外，還需要多少投入？
林東：海島比湖島還要更復雜。淡水、電力、碼頭、防颱風、防腐蝕等方方面面都要考慮，海邊鹽鹼度高，可能以為建築物使用5年沒問題，其實3年後全部爛了。成本要根據不同島、不同地方、不同颱風條件而定。
即使只需要一個能居住的、具有最基本功能的海島，沒有5000萬元“最低消費”，就不要搞了。除非搭個木屋住兩天就走。
NBD：現在大家都這麼關注購島問題，您認為，未來國內會形成購島熱嗎？
林東：不可能。地方政府出台細則引起民眾、投資商對海島資源的保護、開發的興趣和熱愛，有能力、有夢想的人可以嘗試去學習，試探着和相關主管部門溝通，看能不能找到一些投資渠道。
但這其實是開啓了一種需求，如果資金足夠，用旅遊用島建設方案去申請，還是有一定修改權的。但只是供私人用，成本太高。
往南的海島投資機會大一些
【畢竟海島是不可再生資源，隨着國內旅遊市場的發展，開發“水清沙白”的海島旅遊似乎充滿商機。對於無人島旅遊投資，林東説，由於在國內海域越往南可以開放的時間越長，因此想成功的話，他認為往南機會更大。但據他估計，目前投資無人島旅遊的有八成是失敗的。】
NBD：現在是不是已經有一些人在無人島投資？情況怎麼樣？
林東：島嶼利用的價值包括投資開發、保值、私人娛樂。投資開發就是按照國家規定的七種功能，投資旅遊綜合的大部分是不靠譜的，十個有八個虧的，要有資金準備，要有配套。單單投資一個島很難盈利。比如有個福州的島主，他以前找的是集體土地，建設別墅區，現在都爛尾了。
NBD：投資海島旅遊的具體風險是什麼？
林東：海島建起來，房屋設施維護就跟陸地上一樣，但是承擔的風險更大。拿災害來説，做得比較好的放雞島在2008年遭遇一場颱風，幾千萬元的投資就沒有了。
此外，從上海以北，每年能使用海島的時間並不長，可能只有4個月的時間，5月份才通航，特別是遼寧，10月份冷了，半年時間都要維護。
NBD：如果想投資島嶼，您有什麼建議？
林東：要投資島嶼的話，越往南，每年可以用的時間長，投資成功機會多。所以，主要還是海南那幾個島。
另外，島嶼並不是一個系統，島跟內陸配套起來才是系統。如果島嶼離大陸較近，費用就比較低，如果島上有淡水就更簡單，還有電，距離近的話可以拉電過去，此外，還有碼頭建設、配套設施等。
比如要投資一個無人島，基礎設施就需要5億元，再花1億元建賓館，可能一年就能掙1000萬元。但假設投資有人島，建沙灘和賓館，1億元就足夠。因此，我認為，做娛樂旅遊島基本上會虧損，因為基礎設施投入非常大，而且在建設過程中，比預算多了2倍以上，因此，投資海島比投資陸地困難得多。
島主案例
無人島“海島證”民資第一人：計劃總投資十幾億發電燒了6000萬
每經記者 李亞蟬 發自廣州
福建連江縣洋嶼島海域，30萬條黃魚遊弋水中，承載主人的開發海島夢。
島主名叫姚財明，2012年成為洋嶼島真正的主人，他同時也是2010年無人島開發“破冰”後國內民間資本取得無人島“海島證”的第一人，其也創辦了明島實業有限公司。
一路走來，明島實業常務副總經理費趙峯在接受 《每日經濟新聞》記者採訪時自信地表示，公司項目肯定有希望。但對於升温的無人島投資熱，他提醒稱，投資無人島不是那麼簡單，應該謹慎。“要回收成本3億多，必須達到3年左右。”費趙峯計算。
前期投資3億多元
姚財明是洋嶼島附近的漁民出身，年紀尚輕時，就組建了遠洋捕撈船隊，開始持續多年的遠洋捕撈生涯。
然而，過度捕撈、海域污染，近海漁業資源趨於枯竭，沿海漁民不得不逐鹿遠洋。在多年的遠洋捕撈過程中，近海的魚越來越少，姚財明的捕撈隊越跑越遠。
“他就想回老家進行生態保護，把魚恢復起來，漁民就不用再跑那麼遠了。”費趙峯告訴記者，明島實業的洋嶼島項目的目的之一，就是通過3~5年時間，恢復到上世紀50、60年代的魚的數量。
2009年1月，明島實業有限公司成立，姚財明開始大手筆投資近海養殖。
2010年國家出台 《海島保護法》，“島主風”一時颳起。不過，中國島主聯盟盟主林東告訴記者，由於要取得無人島的“房產證”，需要有非常詳細的規劃方案，投資動輒幾億元，因此，儘管當時“島主風”熱，卻鮮有民資申領海島證。
一名地方海洋局的海島和海域處負責人也告訴記者，2010年至今，其所在省份無人島諮詢者眾多，但多知難而退，幾個定位綜合旅遊用途的無人島至今尚未迎得“島主”。
但對於明島實業而言，這並不是難題。2011年底，由國家海洋局第三海洋研究所負責編制的《連江縣洋嶼島保護和利用規劃》正式通過專家組評審;2012年，姚財明獲得福建連江洋嶼島旅遊綜合開發項目的使用權證。
費趙峯告訴記者，《海洋保護法》頒發後，姚財明是第一批申請海島使用權手續的人。當時，福建頒發了約7本海島證，明島實業排名第三位，排在第一位和第二位的都是國有企業。“我們是民營企業第一證，應該是福建省第一個，也是中國第一個。”
買下洋嶼島的資金為460多萬元。不過“一證難求”的無人島“房產證”並不是因為這筆資金而頒給姚財明。費趙峯告訴記者，姚財明用自有資金投資了3億多元，主要投在了兩個海壩上。
據悉，洋嶼島項目以投石築壩的形式將島東、西兩山連接，圍堵面積8萬平方米水域，可抗颱風、赤潮、高温等自然災害。大壩採取梯形結構，底座寬96米、平均高度28米、頂層寬度9米、北面海堤長320米，南面海堤長215米。
費趙峯説，光建這個公司就花費了2億多元。此外，到目前為止，島上還沒有通電，採用燒柴油方式發電，已經燒了近6000萬元的柴油。
收回成本需3年以上
洋嶼島位於海峽西岸福建省會福州市連江縣的最東端、環馬祖澳旅遊圈東部，總佔地面積約330畝，距陸地最近處僅1公里。該島處於岷江入海口的洋嶼島，水質條件是國家一類海洋水質標準，有大量魚羣經過，同時該島海域是暖流經過的地方，也沒有赤潮經過。除此之外，該島嶼位於全球唯一的大黃魚種羣聚集地核心地帶，在這一海域有200多斤重的天然大黃魚。
費趙峯説，明島實業正是依據這些條件為基礎，決定以漁業作為突破口，以投入帶動生產，以生產經營的效益促進後期發展的資金投入。
3億多元投入後，明島實業卻在買魚苗上資金緊張。
去年，姚財明以洋嶼島使用權作抵押，從民生銀行福州分行獲得8000萬元信貸支持。“原來無居民海島和農村流轉土地是銀行不認可的，沒辦法做貸款。我們做了國內的第一個突破。”費趙峯迴憶。
不過，目前還僅是一個開始。據悉，明島實業投資洋嶼島的全部規劃分三期，第一期是天然大黃魚種羣的恢復性開發，第二期是洋嶼島“萬畝海洋牧場”，第三期是無人島的旅遊休閒綜合開發。三期計劃總投資將達十幾億元。
在收益上，費趙峯介紹，此前明島實業已經賣掉一批黃魚，收入大約為兩三千萬元。目前還有30萬條平均重約1斤半的黃魚，市場價以每條600元保守估計，價值大概是1.8億元。由於這批黃魚到今年底才會大量銷售，屆時黃魚還將長大，預計每條可以賣到800~1000元，所以初步估計屆時的市場價值約有2.4億元。
這批魚要到2014年下半年才會有大量的銷售額。“魚苗投了約4000萬元，再加上一些補充餌料，這兩年的利潤是1.5億~1.8億元，所以要回收成本3億多，必須達到3年左右。”費趙峯計算。
對於再度升温的投資無人島熱，費趙峯直言：“千萬不要瞎做，做得不好是要虧錢的，而且不是虧小錢，而是虧大錢。無人島開發並不簡單，首先要定位好以什麼收回投資，要找一個突破口，是旅遊，還是漁業資源開發？否則，貿然開發無人島，是不合理的。”
中投顧問產業與政策研究中心主任扈志亮也表示，當前無人島的商業開發利用情況不容樂觀，私人資金有限，而且開發模式不成熟。無人島整體的開發水平較低，難以形成較大的商業價值。通過開放私人購島保護無人島的效果目前並不明顯，困難主要是無人島的建設、開發難度較大，同時無人島開發所受到的限制也較多。
純玩型島主島上建房成本奇高
與姚財明進行的海島開發不同，王越是“以玩為主”的島主。2011年，王越買下位於浙江舟山市嵊泗縣的虎嘯蛇島，定位是爬山休閒，王越説，決定租下一個島嶼是源於爬山和户外運動的愛好。
按照我國規定，無人島屬於國家，私人可租賃其50年內的開發經營權。王越最終以“不貴”的租金得到虎嘯蛇島。主要志在户外運動的王越沒有重新蓋房子，而是直接對已經壞掉的島上營房進行修繕。
王越回憶，由於海島本身是無人島，不管什麼建材都要從陸地上用船運過去。“本來買沙子沒有多貴，但是搬到島上，費用就高了。粗略計算，價值200元的沙子搬到島上，成本就達到1200~1500元。”王越總結。
在虎嘯蛇島，王越一共修了15間標間，主要用來邀請朋友。除了修建房屋外，他還修了路和碼頭，時至今日，他已經在島上投入了幾百萬元。