一線學區房預計還有十年牛市 北京15平方賣460萬
在上海市靜安區，一套破舊的小户型二手房單價可達8萬~10萬元/平方米，原因且只有一個，這是一套學區房。北京的情況則更為誇張，一套靠近北京市第二實驗小學（下稱“實驗二小”）的學區房報價甚至超過30萬元/平方米。
“郊區的一手樓盤都在促銷，房價幾乎回到3年前，但核心區的學區房價格從來沒有降過。”在另一個房價高企的一線城市廣州，合富置業的一位物業顧問告訴《第一財經日報》記者，學區房是“房子中的戰鬥機”，擁有教育這個獨特資源，不太可能降價。
不過，據本報記者瞭解，隨着樓市整體走弱，一線城市學區房的成交量價也出現了下跌，但相對於普通房源，其量價均相對堅挺。
德佑地產市場研究部總監陸騎麟告訴記者，隨着“單獨二孩”政策的逐步放開，一線城市的學區房預計還有十年牛市。
只漲不跌的“神話”
15平方米，售價460萬元，單價超過了30萬元/平方米。這是北京文華衚衕一處平房最新的網上報價。除了鄰近西單、可改作門面等因素，在近期樓市較為低迷的北京，該房源之所以如此天價，主要與旁邊的一所著名小學有關。
位於北京西城區新文化街111號的北京實驗二小師資雄厚，地處西單地區寸土寸金的黃金地帶，始建於1909年，在北京“聲名顯赫”。此前，該小學劃片學區房只有文華衚衕和文昌衚衕的平房，因此價格一直居高不下。
海淀區、西城區、東城區為北京市傳統的學區房大區。鏈家地產市場研究部提供給本報的統計數據顯示，今年4月，這三個區域的學區房佔各自區域成交的全部二手住宅的比例能達到30%左右，明顯高於北京市平均水平。
而在上海，以對口靜安教育學院附屬小學的海防村為例，2012年下半年，30平方米的學區房均價在五六萬元，此後一直上漲，如今同樣面積的學區房均價大概在9萬元。海防村少量10平方米的學區房報價甚至達到18萬元/平方米。而距離海防村300米的句容小區不是學區房，同樣面積的房子每平方米均價只有4萬元。
安居客集團提供給《第一財經日報》的數據顯示，北京學區房去年一年的漲幅高達35%，均價已超過4.5萬元/平方米；上海學區房均價逼近4萬元/平方米，過去一年的漲幅約為20%，高於上海全城二手房價16%的平均漲幅。
名校對口學區房的漲勢尤其驚人。例如，截至今年4月底，上海福山外國語小學的福山、花園、瑞華三個校區，對口小區的均價均已超過50000元/平方米，相比去年同期分別上漲35%、24%、35%。
陸騎麟表示，目前上海學區房的價格還是比較穩定的，不過，部分教育資源相對優質的學區房價格依舊處於緩慢上漲階段，如徐彙區匯師小學附近的學區房相比4月份依舊出現了1%左右的上漲。
21世紀不動產對上海金橋、源深、七寶、新華路、南黃浦等板塊抽樣調查結果顯示，儘管學區房受到整體二手房市場影響，成交表現乏力，甚至部分房源價格也出現一定鬆動，但學區房整體價格較普通房源更為堅挺，原因在於，相比普通的住房，學區房往往擁有地段和教育配套兩大優勢。
政策複雜，市場也複雜
“以前的中國樓市是政策複雜、市場簡單，但今年的樓市是政策簡單，市場複雜。”不少業內人士如是形容今年國內樓市的現狀。
然而，這樣的措辭似乎不適用於學區房。今年以來，多個一線城市出台了形式各樣的入學新政，這些政策不僅給孩子們的入學帶來變數，也讓優質教育資源周邊的學區房市場“無法淡定”。
根據教育部今年的新規，到2015年，19個大城市所有縣（市、區）實行劃片就近入學政策，100%的小學實現劃片就近入學，90%以上的初中實現劃片入學。
4月18日，此前備受關注的2014年北京市小升初新政出台，取消“共建生”、小學免試就近入學，小升初實行“單校劃片”或“多校劃片”入學。
在北京從事房產中介行業多年的小王告訴《第一財經日報》記者，想要入名校，花錢、找關係也不靠譜，只有買下學區房落户最為“可靠”。
“在最新劃入片區的區域，我們有3個業主知道消息後準備漲價。”房產經紀人小趙説，最新的入學政策公佈後，北京文昌衚衕、文華衚衕的房源價格仍在上浮，而附近的新文化街小區6棟樓也被納入名校入學片區，這些房源的成交單價約8萬元/平方米，明顯高於去年的7.5萬元/平方米。
同樣在4月，上海靜安區的一項入學新政則給瘋狂上漲的學區房價潑了一盆冷水。靜安區教育局發佈的《關於2014年本區義務教育階段學校招生入學工作的實施意見》規定，從今年起，靜安區各公辦小學將開始建立對口入學新生數據庫，靜安區每户地址5年內只享有一次同校對口的入學機會。
上述“最嚴入學新政”公佈後一週，效果立竿見影。當時，信義房屋的一位負責人對本報記者表示：“許多客户習慣於提前兩至三年為孩子上學做準備，因此，新政對這部分已買房的客羣影響不大。但整體上看，客户購買學區房的慾望有所下降，接下去，學區房的轉手頻率也會降低。”
昨日，信義房屋昌平店的置業顧問劉五營對記者稱，目前靜安區的學區房屬於有價無市狀態。市場掛牌量有微弱下降，上門購買學區房的客户較春節後有了大幅度下降，觀望情緒嚴重，但議價空間並不大，市場價格趨於平穩。
除了靜安區，上海的長寧區今年也對“就近入學”作出了嚴格規定，要求適齡兒童的户籍地址與其父母、祖父母或外祖父母的房產證地址必須一致，而使用權房的對口入學條件則更為嚴苛。
對於多年來與中小學入學緊緊伴隨的學區房高燒現象，21世紀不動產集團市場發展中心總監桑豫峯認為，新的入學政策旨在平衡各義務教育學校的資源，給越來越嚴重的擇校潮降温。作為特權而長期存在的共建生被一舉取消，值得稱讚。
“由於今年政府的教育改革態度比較堅決，家長應當冷靜觀察一段時間，不可盲目追搶學區房。”桑豫峯稱，如果學區資源能夠逐步得以平衡，那麼，以前高價抬升的部分名校周邊的學區房價格，就有可能下跌。反過來，那些非名校周邊的房子，由於學校資源（師資和生源）得以提升，價格存在適當補漲的空間。總體而言，義務階段入學改革越徹底，學區資源越平衡，學區房價格就越易受抑制。
還能“牛”多久？
上海靜安區共有13所公辦小學，其中第一師範學校附屬小學、第一中心小學和教育學院附屬學校最為搶手。一直以來，為了讓孩子進入優質學校接受教育，不少家長爭相購買學校周邊的學區房。
靜教院附小校長張人利曾對《第一財經日報》記者表示，擇校就有個學區房的問題，全世界包括美國都有學區房，但是全世界的學區房價格沒有中國這樣高，像該校學區房比周邊其他地區貴一倍，這種情況在國外是沒有的。
張人利稱：“我們學校一套學區房賣了以後是反覆炒作，照理有一套學區房後就有户口，可以就近入學，但你看看我們學校有多少人是就近入學？家長大多數都是開車接送孩子，我問家長‘為什麼就近入學還要開車，這麼近還開車？’他們笑笑。實際上他們都不住在這，他們是為了孩子能進我這個學校才買了一套房子。”
顯然，今年上海靜安區出台的上述“最嚴入學新政”，就是為了維護就近入學的原則並抑制學區房的炒作。
不過，張人利表示，造成高價學區房的根源是體制機制設計上有問題。“這個問題在美國是沒有的。為什麼美國不可能一套房進3個人呢，這就是頂層設計——物業税。美國與學校對口的房屋物業税中70%是要給學校的，這也是學校的主要經濟來源。家長如果搬走後學校肯定趕你出去，因為你税不交了。”
鏈家地產市場研究部張旭認為，當前的義務教育改革對於均衡教育資源，促進教育公平具有十分重要和積極的作用，學區房的冷熱與相關政策的走向也有極大的關聯性，但從政策的制定、出台，到具體細則的落地和實施，以及最終政策效果的顯現則是一個長期的過程。
陸騎麟認為，購買學區房還是比較保值增值的。“不過該類房產最主要還是小孩子讀書，如果一旦失去對家庭的作用，出售的可能性還是較大的，而隨着上海‘二孩政策’的放開，預計學區房的價格依舊會堅挺10年以上的時間。”