中國地產品質被指比日本差一大截 也遠不及台灣

每經記者 楊羚強 發自上海

隨着中國人越來越多地走出國門，中國房地產企業的“出海”步伐也在加快。尤其是最近幾年，持續的調控過後是國內房產市場開始下滑。在嚴峻的形勢面前，越來越多的房企將目光轉向海外。萬科在美國開發的房產受到當地華人熱捧的案例，讓不少房企決策者相信，走出去，會有別樣的一片天。

不一樣的市場空間、不一樣的消費羣體以及不一樣的政策環境，這些都在考驗着中國房企的適應能力。這其中有機遇，更有未知的風險，不過無論怎樣，已經有這樣一批先行者，開啓了中國房企的品牌全球化之路，更為廣闊的市場和機會，正向這些中國開發商們敞開大門。

“改革開放數十年以來，房地產也許會是第一個最接近全球化的行業。”上述預言來自於英國最大地產商邦瑞集團駐中華區首席代表白兮。繼碧桂園、綠地之後，越來越多的境內開發商開始走出國門，房地產迎來了一波前所未有的“出海熱”。而白兮認為，天時、地利、人和，均在中國開發商那裏，境內開發商的“出海熱”只是開始，他們所面臨的機遇是前所未有的。抓住這個機遇，國內房企就有機會成為世界一流的房地產品牌。

中國地產商會在21世紀成為全世界一流的房地產品牌嗎？幾乎所有接受《每日經濟新聞》記者採訪的國際開發商都認為，這種可能最終會成為現實。但是，中國地產商成為世界一流品牌的道路卻註定曲折。無論是產品，還是管理，中國開發商和境外的同行相比，都有着明顯的差距。當然，中國房地產商在資金上的優勢，有助於幫助他們克服技術和管理上的劣勢。

優勢：資金和客户資源

“世界房地產企業資金排名靠前的多是來自中國的房地產商。”白兮告訴《每日經濟新聞》記者，中國房地產商的資金實力可以保障他們在全世界範圍內總能拿到優質地塊，這讓很多國家的開發商望而生畏。

海外的一位中介業人士向《每日經濟新聞》記者透露，2008年以後，很多國家的大地產商紛紛倒下，這使得中國開發商在全世界的擴張根本不會遇到當地企業的有力抵抗。

這樣的説法並不新鮮，記者之前在馬來西亞實地調查時，就被當地的業界人士告知，馬來西亞本土的開發商資金規模實力和中國開發商相比，有如小舢板和航空母艦的差別。當時據記者瞭解，馬來西亞大部分開發商的資金規模只有幾千萬元人民幣，而中國開發商的資金規模動輒幾十億甚至上百億元人民幣。

憑藉雄厚的財力，中國房地產商總能在境外獲得相對優質的項目。除了資金，在國內的地產市場，境內開發商也較境外開發商更有優勢。知名房地產研究人士蔡為民説，境外的地產項目由於市場小，消化週期都比較長。但是，境內開發商因為擁有源源不斷的客户資源，往往在競爭中處於優勢，可以以最快的速度賣掉房子。

在蘭德諮詢總裁宋延慶眼裏，在東南亞等國家，中國開發商還有一項當地開發商沒有的優勢：相對廉價而又聽話的施工隊伍，不會放慢工程進度，工作效率更高。

技術：與世界先進水平差距巨大

然而，雄厚的資金實力和國內龐大的客户羣，並沒有讓中國開發商在世界上佔有自己的一席之地。白兮認為，在世界房地產商的排行中，只要與項目管理和項目質量有關的排名，中國地產商都是靠後。

曾比較過中國和日本房地產項目的上海資深地產人錢生輝説，目前國內的地產開發項目在整體品質上和日本的房屋相差一大截，這個差距主要體現在施工細節上。以窗户為例，他説，日本房屋的窗户密封性非常好，相比之下，國內的房子很難達到那種水平。

他表示，日本的房子是高度工業化生產的成品房，房屋的建材基本都是事先做好的，建築工人只要現場拼裝就可以完成，而且室內的精裝修也是高度成品化。曾有中國客户按照國內的生活習慣，要求日本開發商更換部分部位的裝修建材，結果發現該部位的裝修建材居然是房屋主體架構的一部分，裝修建材根本無法更換。

錢生輝説，從這個例子可以看出中國房地產開發和世界先進水平的差距，並且在短時間內難以消除。因為要實現高質量、高精度的房地產工業化生產，需要有一個高度成熟的建材產業供應鏈。而在建材領域，中國與世界先進水平也有較大的差距。

即使和中國台灣開發商相比，大陸開發商也存在很大差距。曾在上海永慶房屋任副總經理的台灣房地產業內人士陳史翎説，和大陸的房地產項目比，台灣的房屋蓋得更為精緻，比如大陸的房子一期和二期建築外觀通常基本一樣，但是在台灣，同一小區的樓在外形和建材使用方面可能完全不同。一棟建築的不同部分通常會選用幾家不同的設計師事務所，比如大堂、公共設備和結構設計會由三家不同的設計師事務所設計，以吸引客户。同時，為了提升產品的競爭力，台灣的房子會預留避震樓板、單層排氣、小型電影院、圖書館乃至游泳池等設備，這使得台灣的房子得房率普遍只有55%~65%。

宋延慶説，境內開發商和境外企業相比，最大的差距就是在細節處理上。

捷徑：與當地企業合作

“如果僅僅針對中國客户開發房地產項目，那麼商業發展空間是有限的。”白兮説，中國房地產企業要想真正實現品牌全球化的目標，最終必須讓更多的海外當地客户認可中國開發商的產品。

要實現這一點，僅僅依靠從國內積累的房地產開發經驗和技術是不夠的。房地產企業需要與更多的海外同行合作，加速本土化的進程，並排解各種意想不到的風險。

白兮説，由於海外的房地產項目開發利潤比國內高，目前出海的一些房地產商選擇自己單幹，而不願意和當地的地產商合作。這使得開發商在熟悉當地的政策、法規、行業標準和客户需求上遇到了各種困難。

他認為，海外開發商相比境內企業最大的優勢，就在於他們熟悉本土市場，能夠按照當地的國情、法律和行業標準，更順利地開發符合當地市場需求的房屋。境內的房企完全可以利用自己在資金上的優勢和這些當地的企業聯手，以便加快推進當地房地產開發業務的本土化。

宋延慶則介紹，由於目前大部分開發商是第一次“出海”，在海外的地產開發業務多屬於投石問路，很多企業通常選擇和國際開發商合作，由後者承擔開發、銷售角色，而自己僅充當財務投資者。比如，萬科在美國與鐵獅門、RFRHolding和Hines等房地產企業的合作就屬於類似情況。

此前，綠地董事長張玉良也向《每日經濟新聞》記者介紹，綠地在海外的房地產開發，會選擇和戴德梁行等國際五大行合作，以確保產品能夠符合當地的市場需求。這種分工合作模式，對企業迅速適應海外市場是一個很好的方法。

佈局：需要進入新興市場

截至目前，中國房地產商的投資主要集中在澳洲、馬來西亞、韓國、美國和歐洲。宋延慶認為，開發商應該在全球市場更廣泛地佈局，尤其需要選擇那些新興的房地產市場進行佈局。

“‘金磚四國’都應該是開發企業佈局的‘主戰場’。”宋延慶説，新興市場其實比已經成熟的市場更應該關注。因為那裏的增長潛力大，經濟發展非常快，特別是東歐國家，眼下正是投資機會。

事實上，鼓勵房企進入新興市場，已經被一些房地產行業專家所提及。中房協副會長朱中一在去年就曾提出，房地產企業應該去亞非拉等發展中國家發展。

不過，對很多開發商來説，是否能夠下定決心開發這些國家的市場，確實是一個難題。因為在很多房地產商心目中，華人客户仍然是最重要的目標。

宋延慶説，這正是房地產商全球化最大的障礙，必須擺脱對華人客户的依賴，開發商才能真正把生意做到全世界，最終讓中國房地產成為世界的一流品牌。

記者觀察

提供留學諮詢服務海外項目跨界引客户

每經記者 盧曦 發自上海

在海外開發商看來，中國客户資源是在當地的中國同行的一項競爭優勢，但是隻有中國房企自己才知道，要想獲得這些購房者資源並不是一件容易的事。在目前的情況下，開發商更多是通過和專業的移民、留學中介機構跨界合作，以爭取獲得更多資源。

在上海歷屆房展會海外項目的展台上，常常會提供國外房屋經紀公司的資料。有時候購房者甚至根本不用去美國，就能完成購房、出租、繳納各種費用等手續。有些開發商還幫助購房者提前 “採購”諮詢SAT、托福考試等事務的服務。為移民做服務的公司通常都是中國公司，他們在長期的跨國聯絡中積累了經驗和渠道。而出海房企在進入銷售階段之後，通常都在當地尋找合適的經紀公司提供服務。

“辦留學、移民的客羣和在海外置業的客羣高度重合。”碧桂園上海國際展銷中心的有關人士向 《每日經濟新聞》記者介紹，國際展銷中心同時涵蓋置業、投資、移民、留學等多方面功能的原因時透露，即使那些並沒有明確意向的移民人士，國際展銷中心也會為他們提供服務，因為後者最終如果能夠在海外成功移民或者留學的話，購買碧桂園海外項目的可能性就會變得很大。

無獨有偶，綠地相關負責人也告訴《每日經濟新聞》記者，綠地在洛杉磯的項目有部分可以做投資移民。綠地與當地專門的機構進行合作，開發商在面對客户的時候對移民相關問題會提出一些介紹、解釋和建議，但綠地不會直接提供移民服務，更深層次的服務將交由專業機構。

除了為移民在海外購房，還有一些中國買家購房目的在於投資。與中國不同，西方國家住房價格不高但持有成本很高，投資客購房之後如果想用於出租，則要面臨複雜的手續。

以美國為例，由於美國各州的法律不同，業主每年所需繳納的物業税為房子評估總價的0.5%~3%不等。如果出租，還必須支付租金的5%~10%作為管理費，如果是購置的別墅類產品，由於是木質結構，還面臨種種修繕費用。