中國樓市已告別黃金十年 崩盤可能性為零

人民網北京6月17日電 （賈興鵬）國家統計局數據顯示，目前全國許多城市出現量價齊跌的跡象。多位房地產專家在清華五道口金融學院日前舉行的“金融大家評”上認為，我國樓市已告別黃金十年，全面進入了調整期，不過樓市崩盤的可能性為零，針對目前存量過大的情況，大部分城市可考慮取消限購，甚至放開二套房貸。

房價調整危及宏觀經濟數據

“目前房地產毫無疑問已經進入拐點，房地產的黃金十年已經過去，接下來是不是白銀十年不太好説。從這方面來説，整個行業的調整週期已經到來。” 摩根大通首席經濟學家朱海斌直抒自己對於中國房地產市場的擔心。

國家統計局數據顯示，4月份70個大中城市住宅銷售價格環比下降的城市繼續增加，且首次出現區域性價格回調。中國指數研究院的數據也顯示，今年5月全國100個城市新建住宅平均價格環比下跌0.32%，是2012年6月以來連續環比上漲23個月後首次下跌。

對於房價下跌是否會出現金融體系風險，朱海斌認為，房價出現大幅崩盤的可能性幾乎為零，雖然説進入調整期，但是房價可能更多是一種温和的調整。

朱海斌認為更應該擔心的是宏觀經濟的風險，隨着房地產調整，地產投資的下滑，土地出讓金的下滑，勢必波及經濟增速。朱海斌分析，今年GDP下滑的主要原因在於房地產增速，或者説固定資產投資增速的下滑，房地產投資佔整個固定資產投資的25%，對GDP的貢獻率大概是12%到13%，加上一些相關行業的話，大概佔20%左右。

從前五個月的數據來看，房地產投資的增速已經從去年20%的增速現在回到了14%左右。朱海斌表示，他做過一個簡單計算，房地產增速如果下滑5%，對GDP的影響大概是0.6個百分點，也就是説如果從房地產增速從20%降到5%的增速，那麼對GDP的影響大概是1.8%左右，因此，房價調整對宏觀經濟的影響較大，不能忽略了這個風險。

房價大幅崩盤可能性為零

雖然房地產市場不容樂觀，但是房價出現大幅崩盤的可能性幾乎為零，盛世神州基金總裁李萬明從三個方面分析這種可能性。

中國房地產業對於保增長、保民生、保就業有非常重大的作用，是不可替代的。李萬明認為，房地產及相關產業對GDP的影響，至少超過了三分之一，所以在這種調整經濟結構，找到新的經濟增長點的情況下，政府不可能把房地產徹底地扔到一邊。

此外，房地產市場具有真實的需求，根據人口、結婚和改善性需求推算出來，每年中國房產市場有將近10億平方米的需求，“這是房地產能夠健康平穩發展的一個堅實基礎，” 李萬明強調。

最後，新一屆政府調控會更加合理，有利於房地產平穩發展。對於不同的區域、不同的形式會進行合理的調控，也就是説政府不再過分地強調行政干預一刀切，李萬明認為，現在有些城市很顯然已經逐漸地把限購政策進行了調整，有利於房產市場的發展。

國家發改委經濟研究所副所長宋立認為，日本房價出現整體趨勢化下降時，城市化率約為60%至70%。而日前中國公佈的53.73%的城鎮化率實則為勞動力的城市化率。“按原住人口和舉家轉移人口數的比例嚴格來算，中國真正的城市化率不超過40%。因此房價不會出現外界所説的暴跌風險。當前房地產市場沒有進入趨勢性下降，只是階段性調整。”

大部分城市可考慮取消限購

不過，更多的人還是強調對房產市場的擔憂，李萬明認為房產市場的容量是有限的，不可能無限增長。而房產市場的城市分化也較為嚴重，有一些地方已經形成鬼城，但是也有很多城市房價照樣上漲，這讓中國的房產市場分化成兩個極端。

房產市場的庫存壓力巨大，一直成為影響房價不能逾越的障礙。“隨着土地供應過多、過快，有的省會城市甚至推出了13個新城。” 李萬明表示，曾經的盲目擴張，已經讓房地產市場不能承受之重。

對於房產市場的調整，朱海斌表示，在目前這種供大於求的情況下，可以考慮在大部分城市取消限購的措施，“我覺得可以對房地產正常化起到一定的幫助。”

此外，如果未來房產市場一旦出現比預期更差的情況下，也可以適當考慮對二套房貸的調整。朱海斌表示，目前二套房貸，最高借貸比例是40%，也就是60%的首付比率，這個在全世界都非常高，基本上60%的首付是非常穩健的房貸政策。

朱海斌認為，在之前把二套房貸跟投資性住房掛鈎，但在最近的一兩年，更多的二套住房，其實是跟住房的改善、小孩上學，也就是剛性需求相關，從這個角度，可以考慮對二套房貸的政策進行放鬆，這樣在政策上可以讓房地產慢慢地調整。