以房養老或存兩大壁壘 國外推行多年受冷落

6月23日，中國保監會公佈了《中國保監會關於開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》。自7月1日起為期兩年內，北京、上海、廣州、武漢四城市將試點老年人住房反向抵押養老保險。而縱觀全球，“以房養老”在澳大利亞、美國、新加坡等發達國家已推行多年，但市場反響並不熱烈。其在實踐過程中存在的各種問題對於中國推行“以房養老”政策有着很強的借鑑意義。

澳大利亞：

“以房養老”是最後的選擇

説起“反向抵押貸款”，也就是俗稱的“以房養老”，步入古稀之年的澳大利亞老人卡蘿爾·安·赫西搖了搖頭説：“不是迫不得已，我不會考慮申請這種貸款。”

澳大利亞文化鼓勵自力更生，擁有自己的房子是一個人自立、成功的主要標誌，年老之後也儘量不依賴子女或親戚。在自己行動不便需要看護時，老人們通常的做法是將房屋出售，獲得現金後向養老院交押金，入住養老院。

在澳大利亞，反向抵押貸款不是政府的一項政策，而是金融機構針對老年人推出的一個金融服務產品，因此存在風險。大多數反向抵押貸款利率較高，而且是複式利率，可能導致貸款者債務膨脹，以致需要進老人院時湊不足入住押金。此外，一旦房產抵押給金融機構，金融機構會對居住者提出要求，將房產保持在一定狀態。而老人本身很可能已沒有能力幹修房子的活兒，請工人來做的費用又相當高。如果居住者想請其他人來一起居住，或是對房屋進行裝修、出租等，都必須得到金融機構的批准。

美國：

“以房養老”市場空間小

美國政府自1989年開始試點運行“以房養老”，到1998年轉為正式項目，由政府提供擔保。經歷二十多年的發展後，如今每年簽約量只有7萬左右，市場空間非常狹小。

“以房養老”在美國被稱作“房產淨值轉換貸款”或“反向抵押貸款”。與傳統抵押貸款不同的是，它無需按月還款，而是在老人去世後，銀行將房子拍賣後連本帶息收回貸款。如果房產價值超過貸款本息，剩餘部分歸還給繼承人；如果房產價值不足以償還貸款本息，由政府負責補足差額；子女如想繼承房產，也可將貸款本息還給銀行然後將房產贖回。

據瞭解，美國人的退休收入主要有三個來源，一是政府提供的社會保障金，所有美國老人都有這部分收入，是保障最基本生活的資金來源；二是企業年金等私人養老保險項目提供的養老金，部分美國老人有這筆收入，是改善退休生活的資金來源；三是個人存款，這筆資金因人而異。而“反向抵押貸款”更多是作為養老收入的補充，並非核心收入來源。

新加坡：

“以房養老”套現作用不明顯

上世紀90年代，反向按揭在獅城試水，2006年擴大到覆蓋八成居民人口的政府組屋市場，但反應冷淡。政府繼而推出以房套現的屋契回購計劃、樂齡安居花紅計劃，允許符合條件的房主出租部分組屋獲得資金來源，但同樣應者寥寥。

屋契回購計劃規定，達到公積金最低存款提取年齡的老年人(現為63歲)，只要家庭月收入不超過3000新元，且名下沒有其他房產，即可將居住組屋的剩餘屋契賣給國家發展部下屬法定機構建屋發展局，獲2萬新元津貼，並以30年租約繼續居住。部分屋契套現金額用於填補屋主公積金户頭，屋主加入公積金終身入息計劃，晚年可以每月領取一筆固定現金。

郭祖恆膝下無子，妻子8年前去世，與耄耋之年的母親、弟弟一起生活在一套1985年購置的三房式組屋。他參與了屋契回購計劃，以30萬新元將剩餘70年屋契賣給建屋發展局，其中17萬用於支付未來30年房租，剩餘13萬大多歸入公積金賬户，每月領取700新元，基本滿足一家開支。

屋契回購計劃自2009年推出至今，只有474名申請者。遇冷原因是套現作用不明顯，需優先填補公積金賬户；很多老人擔心，30年期滿後若還健在，是否會無家可歸；一些老人原本屬於低收入人羣，可從非盈利機構獲得免費或超低價的養老產品或服務，參與計劃後能否繼續享有這些服務不得而知。專家認為，在新加坡這個以華人為主的社會中，靠子女養老仍是主流，房產世代相傳的傳統理念也影響有兒有女的老人們做出“以房養老”的決定。據新華社

分析

“以房養老”在中國或存兩大壁壘

按照《中國保監會關於開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》規定，60週歲以上擁有房產完全產權的老年人，可將房產抵押給保險公司，還繼續擁有房屋使用、收益等雙方協商後處置權，並照約定條件領取養老金直至身故。身故後保險公司將獲得抵押房屋處置權。

不過相關調查顯示，以上海為例，有子女羣體不願意參加“以房養老”比例高達80.3%，相比之下，無子女羣體中有55.3%不願意參加。

最主要的原因是觀念問題。在中國，雖然大多數老人已經對“養兒防老”的觀念有了一定的改變，但是對於家產傳後的觀念，卻並不是那麼輕易地就能改變得了的。尤其是自己辛苦了一輩子留下來的固定資產，基本上所有的老人都是將這些具體的資產在自己百年之後留給了子女繼承，很少有老人能接受將房子抵押給銀行或者保險公司。

此外還有一些“技術”壁壘需要突破，最大的壁壘是中國的房產產權都是70年。產權到期老人沒有故去，或者保險公司剛剛接手房產而房產到期了，又或者碰上拆遷，保險公司和老人以及老人子女之間的經濟糾紛如何來處理，到目前還沒有明確完善的法律體系和可以借鑑的經濟模型。所以一些保險公司對此也都很慎重，在房產的估值上一般都會大大低於目前市場價，以此來規避風險。而這恰恰又是很多老人放棄選擇以房養老的主要原因，感覺很不值。 文/宗和