多數城市救市動作順利闖關 限購令將逐漸退出

多位業內人士表示，房地產業已告別“青春期”，地方政府為救市將加速放鬆限購政策，但監管層將堅持分類調控做法，不會對房地產市場進行直接干預，更傾向於採取以市場調節為主的“無為而治”方式。保障房和長效機制建設是重要的兩個政策着力點。

下半年房地產市場將繼續處於調整過程中。成交量低迷態勢難以短期內改變，房價可能繼續向下微幅調整。

調整週期已至

經連續多月上漲後，房價終於出現下降。5月，在70個大中城市中，有35個城市的新建商品住宅價格環比下降，佔比達50%。平均而言，70個大中城市新建商品住宅價格平均環比下降0.15%，為近24個月以來首次出現負增長。

此前，房地產投資、新開工面積、土地購置等指標已經歷多月下滑，成交量持續走低。分析人士認為，從去年年末開始，樓市調整跡象已露端倪。

中原地產數據顯示，上半年全國典型的54城市合計住宅簽約套數為113.9萬套，同比下降23.7%。其中，一線城市跌幅達31%，二線城市跌幅達34%。

這家機構的報告顯示，經多年房地產投資高增長，如今整體市場供需關係已趨平衡，不少城市甚至出現供大於求的現象。這些特徵決定未來一段時間，市場將進入低速增長期。特徵為成交量低迷、房價走低、樓市多項指標低迷。

上海易居房地產研究院副院長楊紅旭表示，2004年以來，我國已經歷三次房地產短週期，當前已進入第四個週期。此前兩輪調整分別位於2008年底2009年初和2011年底2012年初。前者的房價下跌週期持續6個月，後者為8個月。由於處於“黃金十年”，上述時期房地產業調整規律是：房價上漲時漲幅很大，下跌時跌幅很小；漲的時間長，跌的時間短。相比之下，如今房地產業內外環境均不樂觀。主要體現在：既無“四萬億”財政刺激計劃及超寬鬆貨幣政策，又面臨整體市場“供大於求”的情況。這決定了此輪房地產市場調整週期將更長，即房價下跌時間可能超過8個月。

“救市”恐難馬上見效

幾乎與樓市低迷同步，從上半年開始，不少城市開始鬆綁樓市調控政策。杭州、南京、北海、天津、蕪湖等城市均在“救市”行列。近期，瀋陽、呼和浩特、濟南等城市也陷入救市“風波”中，有關部門雖未證實已出台救市舉措，但仍被市場認為“救市”動力仍在。

中原地產首席分析師張大偉表示，在供需關係發生逆轉態勢下，還將有更多城市加入“救市”行列。其中，具有人口淨流出、新建區域較多、產業支撐不足等特徵的城市“救市”衝動尤其明顯。綜合各地措施來看，目前主要“救市”手段為鬆綁限購，預計有30個以上城市的“限購令”可能在年內取消。

分析人士説，針對地方“救市”行為，目前尚有“紅線”阻礙，即一線城市限購不會鬆綁、差別化信貸政策不得鬆動等。因此，除非出現類似“四萬億”的投資放量或貨幣政策實質性寬鬆，否則零星“救市”手段不能挽救房地產市場下行趨勢。

中金公司報告稱，預計重點城市下半年成交量將有6%左右的同比降幅，房價將環比下降約5%-10%。部分公司或下調銷售目標，從而應對房地產市場“寒冬”。

政策着力點生變

與2011年下半年不同，如今多數城市“救市”動作已順利“闖關”。

分析人士説，在宏觀經濟增速放緩、市場化調控思路凸顯背景下，大部分城市“救市”舉動具一定合理性。其中，監管層提出“分類調控”原則，強調“地方政府能夠自行調控的，就不要由中央政府來調控”。多數受訪者説，隨着供需關係趨於平衡，樓市調控“去行政化”過程將啓動。除一線城市外，“限購令”等行政手段將逐漸退出，市場機制將成為樓市主導者。

“市場主導”的思路，不意味着監管層將不再作為。分析人士説，在讓市場進行自發調整同時，政策着力點將轉向另外兩個方面。

一為保障房領域。其中，棚户區改造將可能獲更多政策支持。履新住建部以來，住建部部長陳政高分三次調研四個地區，調研重點在棚户區改造和公租房建設。作為保障民生重要方面，上述領域無疑將獲更多支持。

二為長效機制建設。隨着不動產登記、個人住房信息系統等確立，樓市調控長效機制將逐漸建立，逐漸取代此前以行政手段為主的調控方式。