城鎮多套房家庭比重達21% 房產業或將高增長

城鎮住房增量市場已供過於求？價值地產指房企仍有高增長路徑

楊羚強 發自上海

“從增量的角度講，目前城鎮住房市場處於供過於求的狀態。”這是西南財經大學經濟與管理研究院副院長、中國家庭金融調查與研究中心副主任譚繼軍在二季度金融形勢會議上所作出的結論。

然而，上述結論並不意味着房地產行業的高增長將在房地產市場的“下半場”宣告終結。海通證券房地產行業首席分析師塗力磊説，房地產行業價值鏈正在重構。而在價值鏈重構的過程中，房地產服務業和金融業將迎來一輪高速增長。

上述觀點已經得到了2014價值地產年會組委會的印證。在過去一年裏，組委會收集到的大量樣本反映出，藉助房地產服務業和金融業，開發商獲得了新的高速增長空間。

新房市場高增長即將結束？

根據中房信提供的會議速記資料，譚繼軍在二季度金融會議上曾作出明確判斷：未來，城鎮化的速度將要減慢，從過去10年的1.35降低至未來兩年的0.84；根據人口的自然增長速度、新房竣工速度、城鎮化速度以及新開工數據測算，新房市場將出現供過於求的現象。

由西南財經大學中國家庭金融調查和研究中心製作的 《中國家庭金融調查》顯示，我國城鎮居民擁有住房比率已經達到87%，遠遠超過日、韓、德、美等國家，也高於印度、墨西哥、克羅地亞等發展中國家。尤其在最近三年，城鎮居民的住房擁有率更是大幅增長，從2011年8月的84.8%上升至2014年3月的89%。

而城鎮家庭擁有多套房的比重，至今年3月已經達到21%。在房屋擁有率偏高，擁有多套房家庭比重較大的情況下，新房市場未來的增長空間顯然非常有限。

根據測算，目前有24.6%的家庭存在剛性需求，有13.1%的家庭存在改善需求。但真正有能力買房的家庭只佔其中的18%~39%，而2013年的住房空置率是22.4%。

事實上，房地產市場的“天花板”早在去年就已經被提及。在今年市場低迷的大環境下，這個趨勢變得更加明顯。

塗力磊研究了美國過去40年的房地產市場發現，當市場進入成熟期之後，想特別賺錢很難。

房地產行業還有高增長機會

雖然行業的“天花板”不可避免地到來，但是房地產行業仍然有高速成長的機會。

塗力磊指出，未來可長期挖掘這樣幾塊“金礦”：一是後端服務產業鏈，如配套設施、公共服務、物業管理、地產衍生金融等；二是行業併購，當行業發展面臨挑戰後，企業的併購將有一個蓬勃發展的過程；三是工業用地的盤活再利用，今年中央和地方政府陸續頒佈了一系列關於集約節約用地等方面的政策，説明這一塊的價值是被低估的。

而世茂集團副總裁蔡雪梅則進一步指出，未來的房地產市場需求將和此前截然不同，開發商會創造、改變、挖掘、引領新的客户需求。世茂此前就將大量的後端服務整合到房地產項目中，通過提供教育、醫療等多種後端服務，吸引消費者購買。

事實上，塗力磊所説的未來“金礦”早在一年前就被本屆價值地產組委會追蹤發現。後者收集到的數十個高增長案例中，有相當一部分企業憑藉後端服務產業鏈為股東創造了價值。最近數年，在規模迅速擴增的同時，公司的淨資產收益率還不斷地攀新高。在房地產的“白銀時代”，創造了“黃金時代”才有的業績。有業內人士甚至把後端服務比作房地產行業的“微軟”，認為未來後端服務的價值將最終超過房地產開發，成為房企利潤中最主要的部分。

然而，以服務為主業的時代真會到來嗎？房地產後端服務業的利潤和銷售規模又會超過房地產開發嗎？開發商又該怎樣提早調整戰略迎接新的時代？所有這些問題都需要在7月25日至27日由每日經濟新聞報社主辦的2014年價值地產年會上得到解答。