樓市調整期或更長 6成人認為房價繼續下降
新華網北京7月18日電國家統計局17日公佈的數據顯示，上半年中國樓市成交呈現量價增速雙降的局面。局地成交量大幅下跌，“零首付”重出“江湖”，庫存高企市場預期變化……樓市“調整期”基本確立。
樓市“調整期”會持續多久？房價迴歸合理還需克服哪些障礙？
20餘地“鬆綁”樓市，市場現分化總體“波瀾不驚”
隨着7月14日起江西南昌部分“解禁”限購令，調整樓市政策的城市達到約20個。
“過去地產調控‘一刀切’，市場信號基本處於失真狀態。”中國房地產業協會首席研究員李戰軍説，“限購政策逐步退出，有利於讓房地產業迴歸市場，也有利於產業政策的調整。”
記者調查發現，歷經近半年的地方政策微調，房價未現大幅波動，但全國市場分化明顯。
－－預期看淡：購者觀望，房企促銷。在信貸收緊、資金壓力、自住房供應等多方因素的作用下，市場供需雙方的預判轉向，購房者觀望情緒增多，房企“讓利跑量”心理漸佔上風。搜房網調查顯示，近六成受訪者認為房價可能進一步下降。
－－類型分化：住宅趨冷，豪宅堅挺。6月份以來，高端住宅市場呈現量價齊升特點。上海中原地產研究諮詢部高級經理龔敏認為，這説明政策調控趨於靈活合理，去年以來壓抑的需求得以釋放。
－－博弈變化：中介硬撐，業主降價。雖然大部分二手房中介機構仍不願輕易降價，網上掛出的價格與去年相比仍然“堅挺”，但多數買家看淡市場，二手房議價空間明顯增大。
“調整期”確立，調整時間可能比以往更長
調整期各市場主體心態各異，部分開發商坦承“坐地生金”時代終結，卻仍存救市下觸底反彈幻想，一些剛需購房者持幣觀望的同時也有人等待抄底撈金。
“有人對此不以為然，認為是房地產市場的週期性調整。但這次下滑絕對不同於以往。”國務院發展研究中心金融研究所名譽所長夏斌説。回顧2008年的V形快速反轉、2011年的U形反轉，這次的調整並非因為限購、限價等行政因素。因此“不能憑以往經驗而論”。
中國房地產數據研究院執行院長陳晟認為，當前的房地產業呈現增速下行、高位盤整、理性迴歸三個特徵。“一線城市存貨壓力相對較小，有可能在明年下半年復甦，二三四線城市的調整時間將更長”。高通智庫則認為，基於當前核心城市房地產供應增加趨勢、羣眾觀望情緒，以及行業資金鍊格局判斷，2014年房地產調整可能呈現L形走勢，即本次房地產調整將比過往更長。
“中國樓市消化不良，前期已經把未來房價上漲空間透支了。”萬科集團執行副總裁毛大慶説，“要慢慢通過市場來平衡，房地產‘不可能是一個永遠沒完沒了漲價的產品’。”
深度“擠泡泡”，三大阻力值得警惕
樓市總體回調，但記者調查發現，三大不確定因素仍需警惕。
警惕地方借“分類指導”之機救市。7月10日起，濟南限購政策全面放開；房價幾可比肩一線城市的廈門也傳出鬆綁消息。住建部政策研究中心研究員王珏林説：“濟南全面放開限購勢頭過猛、動作太大，中央授權地方調控不意味着‘放水’。要警惕以調整之名渾水摸魚、突破政策底線。”
一線樓市仍“局部過熱”。近期，北京、上海等一線城市多個單價超5萬元的“天價盤”集中入市。此外，土地面粉貴過麪包的情況仍在一線城市上演。業內人士擔憂，隨着三四線城市風險不斷增加，房企為趨避風險將重回一線城市“避風港”拿地，需警惕加劇後市隱患。
警惕開發商資金鍊緊張施壓房貸“開閘”。房價下行趨勢漸顯、購房者觀望情緒加重、商品房庫存高企，開發商對信貸開閘的呼聲也逐漸升高。多位專家指出，樓市後市會不會反彈，最關鍵因素就是信貸政策是否放鬆。
王珏林指出，樓市調整過程中，要防止個別地方政府誇大困難程度、房地產公司過分強調行業困難，將個別案例和區域的問題擴大化。應保持政策定力，堅決遏制投資投機行為、保護剛需，避免“用錯藥”“過猛用藥”導致房地產業走上回頭路。
從“政策市”到“市場市”，長效機制不能失約難產
“樓市進入調整期，同時也是完善各項政策的窗口期。”住建部政策研究中心主任秦虹説，“從長遠看，要實現房地產市場的健康穩定發展，不暴漲暴跌，必須切實推進土地、財税、金融體制的改革，以及與房地產市場運行相配套的地產税制改革。”
一是改革金融體系建立長效機制。“房地產市場冷熱關鍵在金融。”中國房地產及住宅研究會副會長顧雲昌認為，必須防止過高的金融槓桿形成房地產泡沫。當前還要繼續執行差別化的信貸政策。
二是改革土地制度增加有效供給。陳晟認為，房地產市場最終仍取決於供求關係，應積極調整結構，適度降低工業用地和商業用地指標，增加住房用地指標平抑房價。同時試點農村集體建設用地入市，增加土地的長期供應。“地方政府壟斷土地市場是導致地價房價越來越高的重要原因。”顧雲昌説，土地制度改革對促進房地產市場健康發展意義重大。
三是推進房地產税的立法。秦虹建議儘快推進住房信息聯網和不動產登記制度工作，在此基礎上推進房地產税。顧雲昌建議，通過加快房地產税立法，調整改革房地產業税收體系，增加持有環節的税收比重，降低交易環節的税收，理順開發環節的税費徵收。
專家指出，長效機制是決定我國樓市能否從政策市向市場市順利過渡的關鍵。6月底未能“順產”的《不動產統一登記條例》、“呼聲大、動靜小”的房產税試點等都説明其中的利益博弈和難度。一些改革方向已成共識，但關鍵在於政府能否拿出改革攻堅的勇氣，超脱利益掣肘，讓長效機制按照既定時間表、路線圖推進。(記者劉敏、王暉餘、烏夢達、鄭鈞天)