樓市鬆綁開發商醖釀漲價 地方政府借勢推地

限購鬆綁令頻出樓市回暖時機仍未至

多個城市取消限購的消息正在此起彼伏地傳來。

就在本週，浙江杭州、温州、寧波都陸續對限購進行鬆綁，在全國46個限購城市中，已經約有30個城市實際上不同程度開始鬆綁政策。

儘管如此，樓市並未出現回暖的跡象，大部分城市中出現了“曇花一現”式的高峯式成交。從中長期來看，樓市調整還在繼續。

限購鬆綁名單擴大

以浙江為例，原先存在限購的城市中包括杭州、温州、寧波、舟山、紹興、台州、舟山等。

迄今為止，只剩下舟山、紹興、台州還存在一定的限購政策。昨天，寧波也加入了鬆綁陣營。

昨天，寧波市住建委官方微博發佈的消息稱，7月31日起，購買寧波市各縣（市）及鄞州、北侖、鎮海、高新區住房（含商品住房、二手住房），不再需要提供家庭住房情況查詢證明。購買海曙、江東、江北中心城區二手住房的不再提供家庭住房情況查詢證明。

這被認為是浙江版的限購鬆綁政策中最徹底的一個。跟杭州140平方米以上才鬆綁相比，寧波的政策顯得尺度更大。

不僅如此，温州也對限購進行鬆綁，這座房價連續下跌了34個月的城市在今年3月份就有意進行鬆綁，一直等到7月底杭州率先鬆綁後，這才以迅雷不及掩耳之勢加入了鬆綁陣營。

全國的情況跟這相比有些類似，超過一半的城市都對政策進行鬆綁。此前，呼和浩特、濟南、蘇州、南寧、海口5個實行限購的城市官方率先確認取消限購。

此外，中原集團研究中心監測顯示，截至7月23日，在46個限購城市中有26個城市針對限購政策進行了微調（有限購取消、局部取消、執行層面取消或傳聞取消），城市限購“鬆綁”率近60%。

這一名單在不斷擴大中。“還會有更多的城市加入鬆綁陣營，不過北上廣確實不好估計。”世邦魏理仕杭州公司董事總經理馬英樞稱，二三線城市的壓力相對要小，北上廣的示範效應較大，就算鬆綁，力度也有限。

成交出現“小陽春”

以杭州市場的情況為例，截至29日晚上10時，杭州多個豪宅都有不菲的成交：濱江城市之星成交6套，和家園成交5套，綠城蘭園成交4套，凱旋門成交1套，十方別墅成交1套……據統計，杭州主城區豪宅成交量超過30套，成交總金額超過4億元。

類似的情況也出現在温州，温州市場私下鬆綁一週後的市場統計數據顯示，上週，温州全市共成交商品房875套，成交面積12.3萬平方米，環比7月第二週的542套、6.26萬平方米，分別上升了60%和96%。

跟開發商的信心相比，第三方機構顯得更為理性，多數認為這是一場存量的釋放。

“從這兩天的成交數據可以看出，有大户型和總價高的特點。”馬英樞説，這些客户大部分在限購鬆綁之前就已經有明確的意向，之前市場也一直有要鬆綁的傳聞，所以才會在政策落地第一時間去下單。這些成交對整個杭州的庫存來説佔比很少，並不能真正緩解庫存去化慢的難題。

相比來説，開發商顯得信心提振不少，“這兩天多個客户都下單了，一些還處於猶豫狀態，尚未談妥的客户怕後期會提價也都紛紛下單。”蕭山本地的一位開發商對記者説，限購鬆綁帶來的是市場信心，讓許多購房人變得更為積極。

不過，杭州多位開發商也表示，這並不能緩解市場真正帶來的問題，尤其是140平方米以上的房子才鬆綁，這帶來的影響杯水車薪。

開發商、政府都來搶生意？

一家排名TOP10的開發商正在醖釀旗下多個樓盤進行價格調整。

“限購放開之後，我們打算調價。目前內定的方案是漲價500元/平方米左右。”其中一個項目的負責人對記者稱，他們目前的方案是從8月1日開始調價。

他們旗下的多個樓盤都會進行價格上調，此前，如果限購令一直不鬆綁的話，他們更多地是進行價格下調。

還有一些開發商試圖進行降價來“拓客”，“這個時候一些客户存在意向，如果價格到位的話，很可能會下單。”杭州當地一家開發商説，他們會在近期出一批促銷户型去拓客。

一家TOP三的開發商順勢低價開盤蓄客，兩百套房源來了將近千人搶房，“有意向的客户最近都在市場上活躍，所以最近是打價格戰的好時機。”

有意思的是，不僅開發商出來搶客户，當地政府也借勢推地。

7月29日，杭州市剛剛宣佈“杭州主城區140平方米及以上解開限購，餘杭蕭山兩區全面解禁”，當地餘杭區政府就廣邀開發商向其推介土地。餘杭區政府的2014年讀地手冊中，這份手冊分為城西篇、城北篇、臨平副城、崇賢新城四冊，推地量很大，其中僅熟地就有40宗。

這同樣是因為限購時機放開，政府亦跟着出來搶生意。

更關鍵的是，由於去年杭州行情好，餘杭區賣出了不少高價地，甚至不乏“地王”地塊。深陷勾莊板塊的越秀地產是典型案例，去年以9600元/平方米的樓面價摘得一宗住宅用地，而緊鄰的萬科北宸之光拿地價才是他們的一半不到。

不過，一些數據並不容樂觀，餘杭樓市賣地曾經很火爆。據統計，2013年餘杭賣地金額266.37億元，創下歷史新高。而全年所出讓土地的可建面積是367.9萬平方米，這一數量是同期杭州全市的近三分之一，遠大於蕭山區，在杭州所有區（縣）中出讓土地數量最大。

截至7月30日16時，杭州全市庫存是134579套，其中住宅36179套。餘杭區庫存量49964套，住宅41327套，住宅佔比82.7%。而統計數據顯示，上半年餘杭區總成交量10409套，僅為庫存量的四分之一。

值得注意的是，今年年初杭州勾莊板塊的多個開發商貼身進行價格戰，這一板塊成為許多開發商唯恐避之不及的地塊。